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商业 - 房地产

两房重生

Shawn Tully 2014年01月10日

在房利美和房地美于2008年崩溃后, 美国政府发誓逐步终结两房。 可现在, 两大住房抵押贷款巨头又活过来了, 带着创纪录的利润和飙升的股票, 并又在美国再度火爆的房地产市场上几乎垄断了住房融资业务。 有什么地方不对?要使私人资本回到楼市, 应该做些什么?

    
图片提供:Geof Kern

2011年2月11日上午,美国财政部长蒂莫西·盖特纳(Timothy Geithner)在华盛顿哥伦比亚特区杜邦环岛(DuPont Circle)附近的布鲁金斯学院(Brookings Institution)发表演讲,谈论房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的未来。他宣布:“我们必须终结两房,大大减少政府对楼市的干预。”

    盖特纳的立场赢得了整个政界的立法者、监管者和经济学家的广泛支持。当时几乎一统天下的主流观点是:应该永远不

    让两大房屋融资机构重新获得它们从前的主导地位。两房曾泡制廉价贷款,助长了楼市泡沫,加剧了美国经济的沦陷。在2008年崩盘后,两房又获得了1,890亿美元的救助法案,让纳税人深陷其中。

    今天,在盖特纳的原则性讲话过了将近三年之后,房利美和房地美又变得空前的庞大与强大。楼市正在快速回升,而曾经造成楼市崩盘的企业同样在快速回升。政府接管两房后便以削弱它们在经济中的作用为己任,可事实上,政府制定的几乎所有政策都可悲地失败了,反而在无意中给了两房挤垮私人竞争对手的强大优势。这两家机构目前实质上仍为政府所有,差不多占领了整个住房抵押贷款市场,担保了美国80%的新房贷,市场占有率是金融危机之前的两倍。这是商业史上最奇特的逆转事件,曾创下巨额亏损的房利美和房地美如今又变成了史无前例的赚钱机器。

    在2013年第一季度, 房利美实现了惊人的587亿美元净利润。这一数字超过了史上任何一家《财富》美国500强公司的全年利润,此前的年度利润纪录是埃克森-美孚公司(Exxon Mobil)在2008年创下的452亿美元。较小的房地美公司也同样欣欣向荣,2012年第一季度报告利润达152亿美元。去年,两房的总利润应该可以超过1,000亿美元,相当于埃克森、沃尔玛(Wal-Mart)和苹果(Apple)在2012年利润的总和。两房不但没有消亡,而且还在拼命地从你的住房抵押贷款里捞钱。

    这些钱直接进入了美国财政部(U.S. Treasury)。来自两房的意外红利如此之巨,甚至极大改善了联邦政府的预算状况。去年,两房估计会为财政贡献1,000亿美元,这是美国预计的2013年度财政预算缺口远低于2012年的重要原因。事实上,人们预计美国国债将在去年10月而不是5月到达法定上限。

    两房的惊人反弹甚至为它从前已经僵死的证券注入了新的活力。由于有权无需任何理由随时买入两房79.9%的股份,美国财政部是它们的实际拥有者。2010年,两家公司从纽约证券交易所(NYSE)退市。当时,尽管它们的股票仍然可以在柜台交易,但投资者发现这两家公司已经一文不值。两年来,房利美的普通股一直在30美分以下挣扎。可到去年5月份,它的股票上涨了20倍,超过了5美元,不过后来又回落至2美元左右。

    房利美和房地美的股票狂涨正推动着另一种投机:由于利润惊人,两房可能将成为原来那样的私营企业。一些知名投资人,如保尔森公司(Paulson & Co.)的对冲基金经理约翰·保尔森(John Paulson)、佩里资本公司(Perry Capital)的理查德·佩里(Richard Perry)、Fairholme Capital的互助基金经理布鲁斯·伯克维茨(Bruce Berkowitz)等,在两房崩溃前一直买进它们的初级优先股。这些股票的价格在2013年上涨了两倍。

    这些在两房股票上投机的投资者——其中还有主导了美国国际集团(AIG)私有化的财政部前官员、米尔斯坦公司(Millstein & Co.)的吉姆·米尔斯坦(Jim Millstein)——正在拼命游说政府卖掉其所持有的两房股份,这将给他们的投资带来巨大收益。但政府这么做的可能性很小。

    参与救助两房的前国会议员爱德华·米尔(Edward Mills)说:“共和党绝不会同意在两房变成私企的同时还享受政府担保。民主党喜欢担保,但不愿意股东从中获益。他们被认为给楼市提供了极大帮助,没有谁想做任何给脆弱的楼市造成伤害的事。”

    于是就出现了可能令两房在今后数年内保持现状的政治僵局。如果这一状况持续,房地产的强力反弹——去年4月房价同比上涨12.1%,为7年来最大单月涨幅——将为我们迟滞的经济带来急需的推动力。但目前的楼市比以往更加离不开由两房提供的廉价贷款。

    两房的超级便宜贷款带来两大问题。首先,它们几乎完全把根据真正的信用风险给房货定价的私人放贷机构挤了出去。尽管强势复苏的楼市还没有再次出现泡沫,但受到补贴的贷款有可能制造新的泡沫。其次,新生的两房对纳税人来说仍是巨大的风险。为了维持原则上的零资本运营和用于支付数以万亿计放贷的巨大资产负债表,两房设计出了奇异的金融产品。未来如果楼市出现新的下滑,政府就要再次进行如此规模的救助。

    想认识威胁的严重性,有必要了解政府的政策是如何在给两房赋权时损害潜在的竞争对手的。正如我们看到的,政府的几乎所有举措——从联邦储备委员会(Federal Reserve)优先购买两房的债券到多德⌒弗兰克金融改革法案(Dodd-Frank)的管制新规定——都在损害私人放贷机构,助推了两大住房抵押贷款巨头的增长。政府提高了两房的贷款利率,这本是出于好心,但这样做也推高了竞争门槛,帮助两房大发横财。眼下,两房可谓欣欣向荣,没人知道,华盛顿是否有控制新生两房的意愿和力量。也许没有哪种困境对美国未来经济的威胁比两房更大。

    几十年来,两房一直是住房融资的支柱企业,但它们获得近乎垄断的地位是最近的事情。房利美注册于1938年,房地美在1970年创办,目的是提高中低收入美国人的住房拥有率。它们主要并不是发放贷款,而是从银行、券商和其他私人放贷机构那里购买住房抵押贷款,并将贷款打包成为住房抵押贷款支持证券(MBS),再将这些债券回售给银行、保险公司或养老基金。贷款在它们自己的账目上被记作为投资,这一块业务目前已经大幅削减。它们实际上是规模超大的住房抵押贷款保险公司。

    在楼市出现泡沫之前,房利美和房地美为45%左右的房贷提供了保险。传统上,它们只为所谓的合规贷款担保——即严格符合贷款标准、期限通常为15年或30年的固定利率贷款。私人放贷机构能够在两房担保的住房抵押贷款范围——10万至40万美元之间(今天大部分城市的合规上限是417,000美元)与两房展开有效竞争,但它们更擅长从事利率可调节贷款和提供超出两房经营范围的巨额贷款。这种设计的用意在于,由于背后有政府支持,两房担保的贷款价格被蓄意定低。为了竞争,银行也会给它们的贷款降价。但当楼市火爆之时,投资者为了套利,蜂拥购买住房抵押贷款债券,结果造成了局面失控。

    更糟糕的是,国会在20世纪90年代初制定了允许两房降低它们的信贷标准的廉价住房政策。在2005年前后楼市形势大好之时,两房看上去是一种理想的组合,既享受开明的住房政策,又具备私营部门的效率。它们的股票暴涨,其首席执行官——其中著名的是具有政治影响力的房利美首席执行官富兰克林·雷恩斯(Franklin Raines)——领取8位数的薪酬,政客们称赞它们发挥了关键作用,给千百万实际上被剥夺了住房所有权的人们带来了廉价住房。

    但是,当楼市在2008年崩盘时,两房的资金迅速枯竭。它们从房贷上收取的费用和利率过低,无法应付违约浪潮。同样的问题还重创了美国银行(Bank of America)、美国国家金融服务公司(Countrywide)、华盛顿互助银行(Washington Mutual)等各大放贷机构。2008年9月,国会将两房置于一个新成立的独立管理机构——美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的“监护”之下。该机构的首要任务就是监督两房。

    美国财政部实施了大规模救助,换取高级优先股和购买79.9%股份的权证。这种安排是为了不让两房的债务出现在政府的账目上。优先股的股息高达10%。至2011年,政府持有——至今依然持有——1,170亿美元的房利美优先股,房利美每年都要支付120亿美元股息。政府还做了一个奇怪的决定:要求它监护的两家公司即便出现巨额亏损也要以现金支付股息。为了付息,两房只好向财政部发行更多的优先股,然后又把换来的美元以股息的形式交还给美国政府。

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