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柏文喜 专栏
作为龙头房企的领导人,万科董事长郁亮无论何时都必须鼓舞行业士气和提振行业信心,这是其作为行业领袖的使命与必然。因此,郁亮对市场触底的这一判断或许更多是说给市场听的“政治正确”言论,在面对行业与公众的时候为了鼓舞士气自然必须唱多,而至于行业是否真的复苏与见底,则是另外一回事儿。
郁亮最新发声:房地产短期市场已触底2022-06-29 18:07
仅仅就西瓜换房的促销措施而言,估计开发商新城控股是在借鉴河南建业以小麦、大蒜高价折抵首付款以变相降价促销并被叫停的经验教训后,在充分评估监管风险和平衡变相降价促销力度的基础上,才推出的以助农名义、以西瓜高价折抵购房款并最高限额10万元的幅度有限的变相降价卖房促销方案。不过,低线位市场的农民和农民工群体收入不稳定、社保和公积金缺失,购买力有限且收入持续性较差。如果把农民和农民工视为购房主力而引导这个群体在楼市加杠杆,显然这种市场不但缺乏可持续性,而且还会存在很大的隐忧。
岂止小麦、大蒜,西瓜换房也来了!最高抵10万2022-06-29 11:51
形势比人强,企业的各种努力往往只能改变局部状况而无法改变行业大势,在行业信心普遍下挫和市场经过长时间刺激而回暖乏力的情况下,纵使宇宙第一的房企碧桂园,也同样遭受了销售回款大幅下滑的窘境,这对于家大业大的碧桂园很难说不是压力山大。在上半年即将过过去而众所期待的行业复苏与楼市回暖尚未到来,而且不知道下半年会不会走过行业拐点而成为大家共同疑问的时候,行业信心的脆弱也就是自然而然的事情了。
碧桂园评级被调至“垃圾级”2022-06-24 17:33
房票的出现,本来就是地方政府为促进当地楼市去库存的创新之举,自2015年安庆市在全国第一个推出“房票”政策之后再次被更多的城市借鉴,而且还有蔓延趋势。在行业信心尚未恢复而房企流动性吃紧并面临着极大的去化压力之下,在政府以或明或暗的方式限制降价促销的情况下,从房票到小麦、大蒜高价折算抵交首付,再到居委会和社区被摊派卖房任务,这种不断创新的花式促销和花式去化方式,除了体现出房企自身极大的流动性压力之外,同样也映射出政府在财政压力之下的严重焦虑。
郑州推出“房票”制度,楼市去库存战打响2022-06-23 11:37
以经济建设为核心的城市发展观和以上级考核为导向的政绩观,必然会让更多的财力和税收资源导向以产业培育为核心和以市政建设为表象的城市发展上,其结果自然也就造成了中国内地城市化进程中特有的土地城市化超过人口城市化的现象,以及城市政府在不断推高土地财政收入的同时却并无内在动力将更多的财政资源投向住房保障方面的问题。如此一来,自然也就让张五常教授所倡导的以类转移支付的形式来解决低收入人群买房置业的建议,成了无本之木与无源之水了。
张五常:中国闹市新楼盘楼价九成以上是地价,建议少收一点地价2022-06-20 17:07
从目前来看,河北德融的项目亏损应该是市场形势和项目质地本身原因所造成的,最多也只是项目操盘能力层面的问题,而非“融资+代建”这一商业模式的问题,否则绿城代建也无法在反复的市场检验中成为行业的一面旗帜。办企业、作项目肯定要面对各种风险,有赔有赚才是常态,而不能因为没赚到钱,亏损了,反过来“敲诈勒索”合作伙伴不成,就反咬一口。一个地方的社会治理水平与营商环境决定了自身的可持续发展能力,而除了良好的治安环境之外,企业的守法意识、契约精神以及地方政府与司法部门的服务水平和执法水平,又构成了发展环境的另一重要支柱。
2000亿级房企在唐山跌了一跤2022-06-20 11:38
对于作为企业而需要业绩的银行而言,监管部门与其强调必须认真践行金融的政治性、人民性、提升营业网点及工作人员金融服务效能,不如赋予银行服务更多的灵活性,给予其产品与服务定价的相对自由。另外,要让银行投入更多的人力物力来为习惯于使用现金与柜台服务的老年人提供更好的服务,监管部门实际上也是有一些实实在在的事情可以作的。比如可以在金融行业征收普遍服务基金,并按照工作量足额补贴给那些老年客户和低净值客户更为集中的银行网点,以真正解决有关银行网点在为老年人服务方面“无利不起早”的问题。
上海老人凌晨两点排队!多方紧急回应2022-06-20 11:34
如果要恢复“路见不平一声吼”的中华传统美德,让见义勇为者敢于和勇于“该出手时就出手”,作为公权力的司法权要么需要回归必要的范围,给民间社会的道德秩序和自然法则留下必要的运行空间,让社会道德与人类的共情心、恻隐之心,以及个人因人身与财产安全不受侵犯而可采取一切自保措施的自然法则发挥调节社会秩序的作用,要么就需要对见义勇为和正当防卫的现有司法模糊地带尽快进行明确界定。否则,在公权力无法全天候覆盖以保证国民人身与财产安全的情况下,又以司法模糊来禁止或者变相禁止私力救济和见义勇为,这样的法律无疑就不是善法和良法了。
“竟无一人是男儿”背后的司法困境2022-06-14 13:31
宏观政策确实到了基本已无太大的操作空间,推动经济复苏的货币政策和财政政策已经到了将被耗尽的状态。更何况下行的预期更让投资、消费都趋向谨慎与保守,刺激性的宏观政策在无法改变市场预期的情况下也很容易陷入失效状态。因此放弃依靠传统的货币放水和财政宽松来促进经济复苏的幻想,重拾撒切尔主义和里根经济学,以恢复市场活力为根本的时刻已经到来了。
红杉预警:推动经济的货币和财政工具已被耗尽2022-06-13 12:22
创新创造价值更需要以法治和资本作为“孵化”条件,因此促进资本积累和促进创新创造就成为这一时代生产力发展和价值创造的前提条件。这一时代,创新创造价值特征的日益提升,让更加宽松的工作氛围和更有弹性、更短的工作时间成为可能,这也就是此次位居全球价值链高端的英国得以首先进行大规模的每周四天工作制的试验之所以得以推出的重要原因。如果说在占据价值链高端的国家和地区,缩短工作时间的试验有着推动社会经济可持续发展这一目标的话,那么在当前经济下行压力和疫情影响造成的就业压力巨大的我国,适当缩短工作时间却具有提升就业率的效果。
英国开启全球最大型“四天工作制”试验2022-06-09 19:30
老乡鸡未全面依照规范要求为员工缴纳社保确实是事实,而这种事情本来在企业运行实践中也是一个比较普遍的现实存在,此次不过是借着老乡鸡希望在A股上市的机会被提出了而已。如果老乡鸡不打算在A股上市,是不是这一问题就会不存在了呢?显然不是这样。既然同样的问题现实存在,既然国央企都可以“借道”化解,为何像老乡鸡这样的民营企业不能采用类似的办法来上市?束从轩董事长的道歉可能是真诚的,但问题确实需要监管部门、交易所、企业和员工所共同面对。否则,要么老乡鸡不求上市发展,要么只能继续远走海外了。
老乡鸡董事长致歉:没能做到给全员所有人购买社保,感到非常羞愧和自责2022-06-06 14:09
随着疫情趋近结束而又重现浮现出来的“报复性消费”这一说法,是个人为制造的伪概念。这不仅仅因为疫后消费活动所恢复的规模原本就是正常状态下的应有规模,而且因为疫后消费活动也是需要逐步恢复的。消费活动的恢复速度还受到宏观预期以及消费环境的影响,期望一下子就能把疫情期间损失的消费规模全部都找补回来的“报复性消费”,显然是不现实的。
消费是慢慢恢复的,武汉回到疫情前用了8个月2022-06-02 14:30
在前几天推出以外部增信工具支持优秀民营房企发债融资之外,又在一周内第二次推出了旨在刺激楼市回暖的降息政策,这不能说政策施力的幅度和频率所反映的政策诉求不够强烈,但是真实的政策效果确实还有待观察。就目前的情况来看,既然在企业端可以启用国家信用来为企业实现外部增信进而为房企输血,那么启用国家信用来为居民增信,恢复和提升市场端的入场信心,进而恢复市场信心和推动行业回暖,自然也就顺理成章了。比如中国证券金融股份有限公司可联合多家国有券商、AMC、保险机构等,创设针对买房者个人的CDS、CRMV证券,以较小的投入借助市场化与证券化、远期风险兜底机制来推动市场信心的恢复。
520央行再送礼包,买房时机已到?2022-05-23 11:25
对碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企发债施以信用保护工具,在这个对房地产行业从来就不太友好的资本市场,可谓是非常重大、颠覆式的政策调整信号,也展现出决策层对暖风频吹的连续微调之下依然继续下行的楼市和持续恶化的行业流动性,加大力度挽救的标志性努力。这是政策层为切实解决市场信心缺乏和民营房企信用不足,恢复民营房企融资能力而引进的金融衍生工具,可谓针对性极强的一项金融创新,既可为市场提供更多可投资与可交易金融产品,也可为民营房企恢复公开市场融资功能提供亟需的增信措施。相当于运用政策性工具,让“国家队”自掏腰包来加保险,帮助企业降低融资成本和提振市场投资信心。
碧桂园等3家房企股票午后大涨:被选为示范房企,拟发人民币债券2022-05-18 19:30
复兴国内经济的着力点必须选对了,那就是消费,消费,还是消费。实践反复证明,市场自会识别需求,没有需求基础的都是“伪基建”。建议通过各种途径筹集的预算资金向消费领域投入,至于投入的方式方法,建议要在分配的公平性与对终端消费最大的拉动和刺激效果上做好平衡。鉴于消费意愿、储蓄偏好与个人可支配财富量有着直接的关联关系,且此次刺激消费也带有保民生的公平性质,因此应该重点向低收入阶层倾斜。同时在发放和分配方式上,也可在直接发放现金的同时配发一定比例的消费抵用券,且在不同收入阶层之间将现金与消费抵用券的比例进行适当的调整。如果能够解决好分配的相对公平问题和整体提升消费意愿,并配发一倍的有期限的消费抵用券的话,新增消费规模将在60万亿以上。
4月经济数据承压,多位经济学家建议:拿钱直接补贴老百姓2022-05-18 16:53
在各地争相出台楼市松绑政策之际,近日长沙推出的“租出去就算无房”的楼市新政引发广泛关注,在一片叫好声中也不乏质疑。这一新政明显意在“一石多鸟”,在解决政策性保障租赁住房房源和资金不足而难以完成工作目标难题的同时,拉动楼市的新增改善性需求,并控制可能的炒作问题。但其核心问题在于限制了业主的自由租赁权、租金收益权以及审时度势获取买卖差价的自由处置权,而后者正是国内买房者最主要的收入来源。与此同时,通过新政来部分取代或者帮助政府完成保障性租赁住房责任与义务的潜在意图,也令其蒙上了“损人利己”的阴影,市场的配合度与政策实施的预期效果恐怕也难尽如人意。
2022-05-13 19:30
碧桂园在高周转时代曾经给坊间留下“生不进万达,死不进恒大,生死不进碧桂园”的印象,不过万达已换了轻资产商管打法,恒大正陷于危机而自顾不暇,只有在行业不景气之中平稳运行并开始营造生态圈的碧桂园,依然在不时传出行业并购的消息。也正因此,这家“宇宙第一房企”的任何风吹草动都被高度关注和被各种解读,近期一场关于“碧桂园资金账户被冻结”的风波就引发热议,但在碧桂园与当地主管部门的沟通之下迅速得以解决,可谓虚惊一场。不过,这也凸显出行业信心和市场运行至今无法恢复和回暖,不仅仅是政策的时滞效应所致,而是作为市场化主体的民营房企已经失去了对政策回暖作出反应的流动性基础。而从长远来看,保护一批优秀的民营房地产企业的有效存续和恢复发展,或许已是必然选择。
2022-05-11 12:41
过去十来年,在土地财政推动房企高周转模式成为主流的同时,曾经在内地房地产市场辉煌一时的港资房企,因为追求财务稳健,要么退守了市场流动性更好的一线城市或二线城市核心地段,做起了追求单一楼盘财务收益的高端业务,要么进入了需要更高财力与财技要求的商用物业的开发与经营,港资主流房企在中国内地全面开花、蒸蒸日上的房地产市场因此而被迅速边缘化。包括和记黄埔在内的港资主流房企,注重周期性风险和财务稳健的经营模式,使得项目开发周期相对延长,乃至长期囤地而不开发成为其典型特征之一,招致不少争议,也令李嘉诚在内地的口碑毁誉参半。在楼市并未全面回暖且行业结构、区域结构正处于强烈调整期之际,和记黄埔阔别内地市场十年后回归,李嘉诚这是要带领港资房企欲作还乡团?
2022-05-07 19:30
现有的法律体系中,已具备了关于防止和解决资本过度扩张、经营集中、收入分配差距等问题的相关立法,而且还在不断改进与完善之中。因此,坚持现有法律体系下的法治原则,依法节制资本和实现资本的有序运行,既是对于保护资本权利和促进资本积累进而推动经济发展的必然要求,也是防止行政权力过度扩张,和脱离法制基础的随心所欲的运动式滥用的必然要求,自然也就成了社会主义市场经济体系顺畅运行和坚持市场化的改革开放方向的首要保证。反过来,如果失去法治原则,无法给予以资本为核心的生产要素以稳定的预期和顺畅的流动条件,必然会带来财富创造效率的下降和发展潜力的损失。
中央重要信号!经济日报:规范和引导资本健康发展2022-05-05 12:58
为促进消费持续恢复,打通国内大循环,需要从促进就业和提升收入、完善社保医疗措施、消除消费领域的制度性障碍等方面综合施力,让消费者有钱、有消费意愿、有消费环境与消费条件,愿花钱、有钱花、敢花钱和能花钱。就深圳此次发放消费券活动本身而言,这也是旨在解决让消费者有钱花这一问题的。其实,我们完全可以转换一下经济发展思路,将传统的低效投资驱动模式中由政府掌握和能够动员的资金,除去必要的社会公共品投资与维护费用之外,直接发放给个人以转换成个人消费能力,更能打造有高质量发展能力的新经济格局。
深圳撒5亿大红包给市民,这些城市也在撒钱2022-04-28 19:30
之所以目前政策面的暖风不断,与地方政府综合施策的千呼万唤都未能唤回行业的春风,其根本原因就在于行业信心的恢复是基于行业对市场变化的基本判断,而政策面与市场面却出现了脱节与错位。此次行业调整是行业本质性的变化,而非以往的行业小周期或者大周期。也就是说,此次行业下行固然是由行业长期调控引发的楼市快速转淡所触发,表象上是企业与行业流动性危机,但实质是市场需求已经发生了从总量需求向结构性需求的转变,目前已经变化了的市场基础已无法支持原有的房价和地价循环推高的发展模式之下的行业信心,而输血式的流动性解决方式显然也无法解决与改变市场需求已然变化这一基础层面的问题。
央行召集金融机构与12家房企开会,内容涉及并购业务纾困2022-04-26 10:14

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