地产股又重挫，不该龙湖吴亚军背锅

近日的龙湖换帅，给了本已极度脆弱的市场信心一记重击，除了地产界优等生的龙湖自身股债双杀之外，也引发了中海、保利、华润、万科等大盘龙头股和国央企地产股的大跌与普跌。

但龙湖显然不能背下所有的锅。在市场端和资金端全面边际放松、AMC和国企下场参与保交楼，以及各家房企花式营销以试图保卫自身流动性、地方政府向公职人员和教师摊派卖楼任务，乃至鼓动农民进城和退休老人买房子以试图榨尽市场最后一个铜板，直至不少地方政府以人才房、保租房等各种名义直接入市回购商品房等办法用尽之后，被行业与政策面众所期待的传统旺季“金九银十”到了秋日将尽却也遗憾地并未出现。因为此次行业调整问题，已不是过往的周期性问题，所以逆周期调节的政策失效自然也就在情理之中。

经济学家马光远评述之前的行业调控时调侃说，长期大力度的房地产调控就像绳子勒进了肉里，解绑需要有耐心地慢慢来。这话说起来也对，但其前提依然是建立在周期性思维基础之上，以为被房地产绑架的宏观经济只需要政策在或松或紧之间进行调整就可实现依次往复。但去年以来不断加大政策松绑力度却不见效的房地产行业运行状况，却对这一具有路径依赖特征的周期性思维给出了否定的回答。房地产行业的天确实已经变了，不再仅仅是一个行业周期与政策周期的问题了。

房地产行业经过上几轮周期的反复调整，已完全演变为土地财政的外衣，而紧握银根与地根、又有着最大化自身收益的有形之手已从市场空间和创新空间上逐步将行业逼入了“死胡同”。土地财政在以循环推高地价与房价的方式来剧烈压缩行业盈利和成长空间的同时，还以国央企、平台公司和城投公司等直接下场的方式剧烈压缩着行业活力与创新空间，并以国企、央企、平台公司在土拍市场的快速进击标示着曾经市场化程度最高的房地产行业的式微与土地财政的自我终结。貌似由市场下行带来的行业流动性枯竭所引发的调控政策失效问题，实则乃行业空间被无限挤压之下市场信心丧失而长期难以修复的问题。

在行业信心长时间难以修复而又遭受烂尾楼业主“抱团停贷”事件打击，各项行业宽松和市场刺激政策无法奏效的情况下，房企流动性与地方政府土地财政也因此陷入了双重重压，持续爆发的头部民营房企暴雷与政府财政赤字的倍增相互交织，让市场信心更加脆弱。而近期无论是龙湖商票违约传闻，还是多家龙头房企被调低评级或信托违约事件，无不引发了行业杯弓蛇影般的心态。在整个行业期待传统旺季地“金九银十”提振市场，且政策面也十分给力而出台了不少实质性措施予以加持，乃至默许不少城市政府亲自下场收购商品房以促进市场回暖的这个秋天，实际上不可否认的是，大家都在等待风来的方向。

不过遗憾的是，黄叶飘零的深秋没有迎来众所期待的“金九银十“辉煌战绩，风来的方向也并非众望所归。在公众投资者只能用脚投票的资本市场，在看不到市场回暖与行业复苏之未来的不明朗情绪之下，市场信心脆弱自然也就成了投资者的本能反应。在资金本不看好而流出地产股的大背景之下，龙湖创始人吴亚军此时辞任终于成了击溃本已极度脆弱的市场信心的最后一根稻草。其实，比较之下，无论是龙湖的企业基本面，还是龙湖接任创始人吴亚军的从内部成长起来的团队都是相当优秀的，龙湖换帅本不应该成为龙湖自身股债双杀，乃至触发地产股暴跌的最直接原因。但是这一惨淡局面，还是不以人的意志为转移地出现了。

谁让此时的行业普遍感觉失去了方向感呢？谁让旨在促进行业回暖和市场复苏的不断加力的政策都失去了预期效力呢？君不见，连勇救土地财政而踊跃拿地的国央企也减缓了拿地步伐，而地方国企出面拿地和变相输血土地财政的应急之举也已被财政部叫停，以及已有城市申请退出土地集中出让试点了嘛？如果行业信心不修复、市场不回暖，一切输血式的救市救企救行业的政策措施终有到头的一天。

10月31日，龙湖集团发布公告称，今日提前偿还贷款51亿港元，控股股东增持300万股，这确实有利于提振市场信心，进而让龙湖股债止跌回稳，但是这显然解决不了房地产行业目前的问题。回归宏观理性和重新检视行业状态，以寻求行业应有的未来走向，才是房地产行业与政策面刻不容缓的命题。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香