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自持者潘石屹

自持者潘石屹

史颖波 2012年09月26日
SOHO中国终于告别散售的模式。迟来的转型能否成功,取决于资金和商业管理的实力。

    为了彻底转型,SOHO中国甚至打算放弃年初设立的230亿元合同销售额这个目标。望京SOHO的三座写字楼,其中一座高的,原本打算销售的但现在改为持有。原来计划今年开始销售的5万多平米的SOHO世纪广场,和原打算今年下半年开始销售的上海凌空SOHO,现在也都在持有的名单上。“随着战略的调整我们就不以销售为主了,而是不断地持有。”

    “一个公司要是有力量的话,一定是一个开放的公司,所以我们对所有的商业机构、管理公司都是敞开的,而不是一个自我循环的,所有的事情都是我们来做。这也不是那个年代了。”潘石屹说。他认为SOHO中国转型的第二个挑战就是“商业管理能力需要提高”。

    潘石屹对韩国的商业管理津津乐道,他看中了韩国人的吃吃喝喝,大有要把它拿来“汉化”的意思。“欧美的人离我们太远,吃吃喝喝的东西跟我们中国人不是特别一样。最重要的我看见他(韩国人)吃吃喝喝的东西是热的,欧洲人吃吃喝喝的东西是凉的。”

    在他看来,韩国比中国改革开放早了20年的时间,中国现在碰到的问题正是他们十年前碰到的。“食品安全、地沟油、建筑质量,都是他们原来碰到过的。“潘石屹说:“经过淘汰以后,能够把这些吃的喝的保留下来,这里面有一定的经验。”

    至于SOHO在商业地产方面的做法,前不久京东商城和苏宁电器的一场价格大战,引起了潘石屹的关注。“对这个事情我的思考就是,如果让刘强东再折腾三年,中国的家电实体店都不存在了。”他据此断定,“以百货零售为主的不是未来,而餐饮、电影院、体验店这些东西才是未来。不管怎么样,人得吃饭,吃饭不能在网上吃,喝咖啡不能在网上喝。”

    “我们的心态还要开放,”潘石屹说:“让全世界的商家不断地和我们合作。这样的话,才能够在我们持有的每平方米物业里面创造更多的价值,就是把建筑面积变成生意。”

 

均价、做空与诱惑

    坐在朝外SOHO顶层的露天阳台上,潘石屹一边品茶,一边以特有的“潘式智慧”回答 《财富》 (中文版) 的提问,直到被最后一个问题难住。

    问:从中报披露的数字,上半年SOHO中国销售的均价48,673元/平米,和去年年报披露的均价58,649元/米相比,降幅为17%,请问这个数字是不是有一定的代表性,还仅仅是个案?

    答:可能你没有看到背后的情况。背后的情况,去年我们销售的房子是银河SOHO,在东二环里。今年我们销售的项目在望京,四环边上。看房子有一个秘诀,就是地段、地段、地段,地段是特别重要的。二环里尤其是东二环里,整个的价格高是正常的。从可比的价格来看,从去年到今年都是在不断的上涨,而且上涨的幅度比较大。全年下来的话,涨幅大约15%。

    还有一个是,销售办公楼的涨幅,实际上跟你的租金是水平挂钩的。北京、上海办公楼的租金,去年一年上涨的幅度比办公楼(楼价)上涨的幅度高多了。代理行出来的报告说,去年北京的租金上涨差不多达到73%,所以,我们办公楼价格的上涨还是可以支撑这个租金的上涨。

    您和董事会有没有担心过有机构会做空SOHO中国?

    那当然。你要在境外上市这是必然的。如果你有事情,他肯定做空你。一般的企业(家),一看见这个做空的人,就烦得不得了。我心态特别好。在市场经济下,人家可以做多你这个公司,可以做空你这个公司;可以买你公司的股票,也可以卖你公司的股票。这就是市场的民主。

    同华润和万达相比,SOHO中国的产品优势是什么?我们知道华润是做城市综合体,万达也有自己的模式。

    SOHO中国过去一些年,重点在自己的产品上,我们对建筑产品的追求跟他们还是不一样。

    从2009年开始,全国排名前20的开发商,80%都开始做商业地产,您怎么看待这个趋势?

    主要是限购的影响,他们觉得做住宅的利润受到很大的影响,他们开始转向了。

    有人预测5到8年之后,商业地产就会从战国时代变成三国时代,剩下有影响力的公司不超过5家,您怎么看?

    我觉得这个都是一个说法啦。我看到的不要说全中国,就一个城市里面来说的话,做商业地产的、最后真正能够叫上名字的,10家、8家还是存在的。

    我们在财富中文网的官网上,通过微博向粉丝征集问题。我挑了两个问题。第一个问题是,你是否打算将SOHO打造成涉及多个行业的多元化集团?如果有,你打算进入什么样的行业?

    没有。

    还有一位粉丝说,想请问潘总,您觉得对您诱惑最大的是什么?怎么自我克制?

    哎呀,这个问题还真不好回答。其实,一个人可能最应该注意的就是不能骄傲。当官比较大(的人)、赚钱比较多的企业家、或者比较漂亮的明星,他们从才华、天资来说都是非常优秀的,可是只要犯了骄傲的错误,觉得你什么事都可以做好,这时候,你就要栽跟头。

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