在前几天推出以外部增信工具支持优秀民营房企发债融资之外，又在一周内第二次推出了旨在刺激楼市回暖的降息政策，这不能说政策施力的幅度和频率所反映的政策诉求不够强烈，但是真实的政策效果确实还有待观察。就目前的情况来看，既然在企业端可以启用国家信用来为企业实现外部增信进而为房企输血，那么启用国家信用来为居民增信，恢复和提升市场端的入场信心，进而恢复市场信心和推动行业回暖，自然也就顺理成章了。比如中国证券金融股份有限公司可联合多家国有券商、AMC、保险机构等，创设针对买房者个人的CDS、CRMV证券，以较小的投入借助市场化与证券化、远期风险兜底机制来推动市场信心的恢复。

对碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企发债施以信用保护工具，在这个对房地产行业从来就不太友好的资本市场，可谓是非常重大、颠覆式的政策调整信号，也展现出决策层对暖风频吹的连续微调之下依然继续下行的楼市和持续恶化的行业流动性，加大力度挽救的标志性努力。这是政策层为切实解决市场信心缺乏和民营房企信用不足，恢复民营房企融资能力而引进的金融衍生工具，可谓针对性极强的一项金融创新，既可为市场提供更多可投资与可交易金融产品，也可为民营房企恢复公开市场融资功能提供亟需的增信措施。相当于运用政策性工具，让“国家队”自掏腰包来加保险，帮助企业降低融资成本和提振市场投资信心。

复兴国内经济的着力点必须选对了，那就是消费，消费，还是消费。实践反复证明，市场自会识别需求，没有需求基础的都是“伪基建”。建议通过各种途径筹集的预算资金向消费领域投入，至于投入的方式方法，建议要在分配的公平性与对终端消费最大的拉动和刺激效果上做好平衡。鉴于消费意愿、储蓄偏好与个人可支配财富量有着直接的关联关系，且此次刺激消费也带有保民生的公平性质，因此应该重点向低收入阶层倾斜。同时在发放和分配方式上，也可在直接发放现金的同时配发一定比例的消费抵用券，且在不同收入阶层之间将现金与消费抵用券的比例进行适当的调整。如果能够解决好分配的相对公平问题和整体提升消费意愿，并配发一倍的有期限的消费抵用券的话，新增消费规模将在60万亿以上。

在各地争相出台楼市松绑政策之际，近日长沙推出的“租出去就算无房”的楼市新政引发广泛关注，在一片叫好声中也不乏质疑。这一新政明显意在“一石多鸟”，在解决政策性保障租赁住房房源和资金不足而难以完成工作目标难题的同时，拉动楼市的新增改善性需求，并控制可能的炒作问题。但其核心问题在于限制了业主的自由租赁权、租金收益权以及审时度势获取买卖差价的自由处置权，而后者正是国内买房者最主要的收入来源。与此同时，通过新政来部分取代或者帮助政府完成保障性租赁住房责任与义务的潜在意图，也令其蒙上了“损人利己”的阴影，市场的配合度与政策实施的预期效果恐怕也难尽如人意。

碧桂园在高周转时代曾经给坊间留下“生不进万达，死不进恒大，生死不进碧桂园”的印象，不过万达已换了轻资产商管打法，恒大正陷于危机而自顾不暇，只有在行业不景气之中平稳运行并开始营造生态圈的碧桂园，依然在不时传出行业并购的消息。也正因此，这家“宇宙第一房企”的任何风吹草动都被高度关注和被各种解读，近期一场关于“碧桂园资金账户被冻结”的风波就引发热议，但在碧桂园与当地主管部门的沟通之下迅速得以解决，可谓虚惊一场。不过，这也凸显出行业信心和市场运行至今无法恢复和回暖，不仅仅是政策的时滞效应所致，而是作为市场化主体的民营房企已经失去了对政策回暖作出反应的流动性基础。而从长远来看，保护一批优秀的民营房地产企业的有效存续和恢复发展，或许已是必然选择。

过去十来年，在土地财政推动房企高周转模式成为主流的同时，曾经在内地房地产市场辉煌一时的港资房企，因为追求财务稳健，要么退守了市场流动性更好的一线城市或二线城市核心地段，做起了追求单一楼盘财务收益的高端业务，要么进入了需要更高财力与财技要求的商用物业的开发与经营，港资主流房企在中国内地全面开花、蒸蒸日上的房地产市场因此而被迅速边缘化。包括和记黄埔在内的港资主流房企，注重周期性风险和财务稳健的经营模式，使得项目开发周期相对延长，乃至长期囤地而不开发成为其典型特征之一，招致不少争议，也令李嘉诚在内地的口碑毁誉参半。在楼市并未全面回暖且行业结构、区域结构正处于强烈调整期之际，和记黄埔阔别内地市场十年后回归，李嘉诚这是要带领港资房企欲作还乡团?

现有的法律体系中，已具备了关于防止和解决资本过度扩张、经营集中、收入分配差距等问题的相关立法，而且还在不断改进与完善之中。因此，坚持现有法律体系下的法治原则，依法节制资本和实现资本的有序运行，既是对于保护资本权利和促进资本积累进而推动经济发展的必然要求，也是防止行政权力过度扩张，和脱离法制基础的随心所欲的运动式滥用的必然要求，自然也就成了社会主义市场经济体系顺畅运行和坚持市场化的改革开放方向的首要保证。反过来，如果失去法治原则，无法给予以资本为核心的生产要素以稳定的预期和顺畅的流动条件，必然会带来财富创造效率的下降和发展潜力的损失。

为促进消费持续恢复，打通国内大循环，需要从促进就业和提升收入、完善社保医疗措施、消除消费领域的制度性障碍等方面综合施力，让消费者有钱、有消费意愿、有消费环境与消费条件，愿花钱、有钱花、敢花钱和能花钱。就深圳此次发放消费券活动本身而言，这也是旨在解决让消费者有钱花这一问题的。其实，我们完全可以转换一下经济发展思路，将传统的低效投资驱动模式中由政府掌握和能够动员的资金，除去必要的社会公共品投资与维护费用之外，直接发放给个人以转换成个人消费能力，更能打造有高质量发展能力的新经济格局。

之所以目前政策面的暖风不断，与地方政府综合施策的千呼万唤都未能唤回行业的春风，其根本原因就在于行业信心的恢复是基于行业对市场变化的基本判断，而政策面与市场面却出现了脱节与错位。此次行业调整是行业本质性的变化，而非以往的行业小周期或者大周期。也就是说，此次行业下行固然是由行业长期调控引发的楼市快速转淡所触发，表象上是企业与行业流动性危机，但实质是市场需求已经发生了从总量需求向结构性需求的转变，目前已经变化了的市场基础已无法支持原有的房价和地价循环推高的发展模式之下的行业信心，而输血式的流动性解决方式显然也无法解决与改变市场需求已然变化这一基础层面的问题。

目前国内尚未开放公募REITs，只是在基础设施领域进行公募REITs试点而已，尚未有典型的商用物业公募REITs发行与交易，因此“雷声大雨点小”也就成了国内REITs领域的惨淡现实，普通投资者尚需耐心等待。国内资本市场REITs的发展与成熟，还有待于商用物业估值与定价体系的重构，而这一重构的前提是城建管理制度体系的根本性调整与金融领域的真正市场化，而避免双重税收政策的落地也是REITs成长的必要条件。否则，真正的REITs很难落地，而能够落地实施的，都是假以REITs之名的各类变相融资手段而已。

近日，万达商管以轻资产模式接管位于北京朝阳区的蓝色港湾和位于海淀区五棵松的卓展购物中心，引发业内对其“江湖救急”的猜测。其实万达向轻资产模式的转型已经持续数年，此次作为北京西部地标和问题项目的卓展，与商业标杆蓝色港湾一起将运营权托付万达商管，加上之前万达与建业和鑫苑的整体性合作，势必对于未来头部房企和头部商业地产项目与万达的合作发展将会发挥积极的示范效应，成为万达轻资产发展战略加速发展的重要契机。

虽然逆周期调节的货币政策因掣肘于价格工具的运用而无法降息或者配合降息，而作为数量工具的降准措施当然也不可能无限操作下去，所以未来积极的财政政策的出台则是逆周期调节中顺理成章的事情和题中应有之意。在央行推出降准措施之后，下一步旨在逆周期调节的宏观经济政策方向到底怎么走，会出现什么样的政策组合，除了需要足够的前瞻性，还需要综合考量和整体平衡。

融创中国董事局主席孙宏斌是个绝对不缺故事的人。他出身联想，以教父柳传志为师，以“白衣骑士”闻名，在顺驰中国落败之后奇迹般东山再起，并出手“拯救”过王健林、宋卫平等一众中国房企大佬，染指过佳兆业，缠斗过黄红云，并与擅长以PPT融资且信誓旦旦“下周回国”的“贾布斯”擦出过火花。而这一次，身经百战的老孙又站在了十字路口，能否再上演绝地反转的剧情？
实际上，融创近期陷入“四面楚歌”的境地，只不过是看到了行业周期的开始，没有估算到行业拐点何时到来而已。但如果连融创中国这样的实际控制人愿意押上自己全部身家性命的优秀头部民营房企都不能渡过行业的冬天，可能需要反思的，就不只是房地产人了。3月30日，融创中国以近20%的涨幅领涨房地产板块。希望这是春天真正到来的消息，为房地产行业，也为中国经济。

3月16日，中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持召开国务院金融稳定发展委员会专题会议，关于房地产企业，提到要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。此后，中国人民银行、国家外汇管理局、中国证监会、中国银保监会和财政部纷纷表态，称将配合相关部门有效化解房地产企业风险，促进房地产业良性循环和健康发展。其中尤为值得关注的是，财政部表示综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。在这一系列利好消息的推动下，3月17日地产股大爆发，港股世茂和正荣涨超20%，融创中国更是涨超50%。
今年以来，在应对美联储连续加息和宏观预期下降压力，提前作好逆周期调节和对冲性政策安排与实施的情况下，我国国民经济延续恢复态势，各方面的稳增长政策持续发力，涉房领域也以“稳预期、稳地价、稳房价”为宗旨，正在以金融、财税、创业创新、人口政策等综合发力来促进行业流动性恢复和促使行业尽快进入良性循环的轨道。而财政部暂缓房地产税改革扩大试点城市的决定，充分回应了市场关切，表现出与宏观面保持政策的预期稳定和一致性，是助力稳定宏观经济大盘、金融运行和保就业的务实高效的决策行动。

SOHO中国七折出售3.2万核心地带优质物业背后，是目前特有的发展环境让中国内地的商用物业投资和持有只适合境外低成本的长期资金来作，或者以住宅为主的较大开发商以出售型物业的现金流交叉补贴的方式来承担，也即独立的商业地产开发与运营在商业底层逻辑上无法成立。而SOHO中国作为中国内地商业地产投资运营的一家标杆性企业，其发展动向与经营策略调整，不单是行业发展环境的体现，其实也是中国内地民营经济信心的晴雨表。

行业基本面和市场供求关系的实质性变化，以及“房住不炒”的行业定位调整，表明终结旨在聚集社会资源以加大财务杠杆来提升供给能力的商品房预售制度的条件已逐步成熟。但房地产行业流动性必须尽快恢复，而其前提是行业信心的恢复以及楼市的回暖，这也就自然让具有“釜底抽薪“”降杠杆效应的取消商品房预售制度，在当下成为了正确而艰难的事情。这只能是一个长期和渐进的过程，断不可一蹴而就。

目前，中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂达成一致。不过，该项目需要足够的化解流动性问题的时间，而不是让事态走向恶化的冲动。如果各方都不正视市场现实和企业现状而不从理性出发，互不让步的话，就只会两败俱伤并会伤及项目本身了。

现金管理新规可能引发中小银行和民营银行借机要求转型互联网银行，以及大银行和国有银行面临竞争力急剧下降的冲突。无法平衡现金管理新规落地实施可能引发的行业内冲突与矛盾，或许才是央行暂缓实施5万元以上现金存取业务需要核实资金来源和真实用途这一新规的真正原因，而至于官宣的技术原因则更可能只是个说辞而已。值得注意的是，2月22日据媒体报道，近期刚发布公告称将停办现金收付业务的北京中关村银行、辽宁振兴银行做出最新回应，均表示将继续办理现金业务。

房地产这一曾经市场化程度最高的行业之一，正在走向市场集中度加速提高和市场化程度快速降低的方向，这将彻底改变这一行业的底层逻辑，进而无论对土地财政，还是对信用创造能力都会带来可以预见的改变，并对未来中国的经济运行方式带来深刻的影响。因此，目前各地出台的促使楼市回暖的措施速度和力度，乃至市场最终能否回调以及回调的程度，确实不只是房企和土地财政这一层面的简单问题。

能够在中国众多房企中脱颖而出成长为融创与世茂这样的头部企业，不能说它们的企业战略、运营管理、市场策略乃至产品力不够优秀，但这也是在过往的中国内地市场特有的行业发展环境之下，随着市场变化和行业政策调整而不断自我检视与修正提升的结果。而这一点，也正是这些房企在此轮行业调整中陷入流动性困境的原因所在。世茂集团当然需要以相对从容的姿态来展示企业对于自身的信心，而辟谣出售现金流较好的网红“深坑酒店“可能就包含此意。但是市场对于企业的信心维持，最终还是要落到企业自身的流动性如何维护上。

在当今房地产行业首次被定位为支柱性行业的同时，行业基本面已经发生了质变，持续性的高增长与土地红利、金融红利的消失，让继续维持以往较高的行业平均毛利率已经不大可能，黑铁时代确实已经到来。只要能够解决好保交房与土地财政找补或消化的问题，至于行业缩表下的出清与转型，也就仅仅成了房企层面的市场化与个性化问题。而日本大和房建上世纪90年代同样经历过类似的巨变与调整，其经验可资借鉴。