金融支持房地产政策延期，能否救房企于水火？

千呼万唤始出来。一则关于继续稳定楼市的政策终于出台。

7月10日傍晚，央行联合国家金融监管总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，通知决定将有关政策有适用期限的，统一延长至2024年12月31日。

粗略阅读一下官方答记者问版本内容，主要涉及存量贷款的展期和调整还款安排、债务新老划断后承担主体资格认定以及配套融资风险分类和尽职免责条款。通俗一点解释就是老的存量贷款，房企可以在2014年底之前灵活安排还款进度；新的增量贷款，金融机构应贷尽贷，尽量满足市场需求，尽职即免责。

毫无疑问，这是继去年央行、原银保监会和证监会联合出台支持房地产市场平稳健康发展而发出的“三支箭”之后，又一支利箭。对于正处在水深火热之中的广大房企来说，确实是一个大利好。相对之前“三支箭”的增量融资，这支箭不仅要求继续扩大增量，而且更重要是要求维持存量，毕竟现在眼下绝大部分房企首要任务是活下来，活下来的最重要支撑是维持现有融资规模，同时通过各种方式促进存量楼盘、地块等“加速出清”，实现房地产行业的“供需再平衡”和整个行业链条中包括房企、购房人与金融机构在内共同“去高杠杆”。

自1998年国家实行城镇住房制度改革以来，我国房地产市场迅猛发展，住房彻底由计划经济年代的分配变成市场经济时代的商品，商品作为住房最重要的属性已深入人心。我国房地产市场发展初期，由于供需极度不平衡，在市场经济体制下，住房商品化带来房价一路攀升，也极大激发市场各界参与的热情，无论房企、建筑商、购房人还是金融机构都在分享时代给予的红利，也带来房地产行业的空前繁荣。2021年以来，房地产行业已经明显从稳定周期进入衰落周期，其变化既有国家宏观经济层面下滑的因素，也有外部突发黑天鹤事件——“新冠疫情”爆发的催化，但更重要因素来自内部——行业在高速发展二十多年后开始出现市场自我调整。古语云“水满则溢，月满则亏”，房地产行业的高歌猛进时代“终有曲终人散时”。

从数据上看，2020年-2022年全国房地产开发投资分别为14.14万亿元、14.76万亿元和13.30亿元，商品房销售面积分别为17.60亿平方米、17.94亿平方米和13.58亿平方米，房地产开发企业到位资金19.31万亿元、20.11万亿元和14.90万亿元。同样面临疫情防控和国内经济增速放缓等不利因素，2020年、2021年商品房市场依然走出华丽的跨越式步伐，相比之下，2022年房地产行业各项主要数据却开始出现明显大幅度下滑，房地产市场新增见顶已成为不争的事实。

与此同时，我国房价从1998年1750元/平米开始一路飙升，2020年-2022年分别达到9860元/平方米、10139元/平方米和9814元/平方米，同样在2021年度数据开始见顶。另一方面，1998年我国人均城镇住房面积仅有18.7平方米，根据国家统计局《中国人口普查年鉴－2020》显示，2020年已经达到41.76平方米，可以作为重要参照的欧洲主要发达国家人均住房面积也集中在35-45平方米这个区间，我国人均城镇住房面积未来增长空间较为有限。综上，房地产行业在中国已经走到一个关键的十字路口，是向左的“深蹲后再起跳”，还是向右的“渐进式平缓滑行”，都是值得我们深入探讨。

不可否认，本次监管机构相关政策延期有助于减轻房企融资状况、缓解房企资金压力，同时有助于降低金融机构不良资产风险敞口，维护房地产市场和金融市场平稳运行，稳定市场信心和预期，更好地助力国内宏观经济恢复。但是自2022年底以来，尽管监管机构“三支箭”相继发出，成为近10年来政策在地产领域鲜有的放松和激励，对改善房企资产负债和助力行业纾困意义匪浅，但是实施半年多来，效果显然不及预期，并没有真正药到病除的破解当前房地产行业难题，所以才会有如今的“第四支箭”。

在现有模式下，即通过因城施策，加快调整优化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，加大对优质房地产企业流动性支持，达到全面调整优化房地产金融政策，最终目的还是扎实做好保交楼、保民生、保稳定等各项工作。而如果政策还是只聚焦在如何破解房企融资难、融资贵等问题之上，恐怕无法跳出“房地产行业调控周期率”的怪圈，“头疼医头、脚疼医脚”的西医外科手术式做法，绝无可能实现我国房地产市场健康可持续发展。

因此，房地产市场供给端“加速出清”，让房地产行业实现真正意义上的软着陆，才是破解当今房地产行业困境的“唯一之道”。目前，房企、金融机构和购房人三者之间的“囚徒困境”，加上绝大部分地方政府目前债台高筑，根本无法在供给端源头——土地供应上进行水龙头式拧紧，由此三者围绕“房价”这个焦点博弈激烈，“房企不愿意降价、金融机构不希望降价和购房人期待降价”的核心矛盾几乎无法调和，如果不能从这里进行破局，房地产行业很难走上真正意义上复苏之路。

“冰冻三尺非一日之寒”，同样“病去如抽丝”，面对房地产行业多年来的沉疴重疾，重药猛药只能管住一时，很难治根。围绕“房价”这个病根，如何开出让房企、金融机构和购房人三者都能接受的药方至关重要。也许房子降价不是唯一出路，但是必不可少的一味药引，通过适度降价可以大幅提升销售业绩，加大现金流回款力度，不断降低存货占比，恢复房企“自我造血”功能，让市场真正“暖起来”，通过加速供给端出清，实现行业良性循环。（财富中文网）

作者汪杰为财富中文网专栏作家，创业公司从业者，关注宏观经济形势

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编辑：刘兰香