“抱团停贷”现象探因，与烂尾楼问题求解

楼盘烂尾无法交付，从来都是房地产预售制下各地城建领域和房地产行业的老大难问题。随着此轮行业调控引发去杠杆和降低周转速度，尤其是去年下半年以来楼市的急剧下滑，在众多知名头部民营房企排队暴雷的情形之下，各地停工烂尾项目又在急剧上升，而旨在防止项目烂尾的预售资金监管的强化与不当执行，在很大程度上又催生了更多项目的停工烂尾。烂尾项目业主自然也就成了不得不千方百计维权的苦主，而业主维权之下能够成功复工的项目并不多，因此郑州集中了最多博士硕士的那栋“人才楼”在一众高知业主努力之下的复工，也就成了新闻，同时近期不少地方出现烂尾楼盘业主集体决定停止还贷，引发广泛关注。

按说预售制下应该有着完善的行业监管与市场淘汰机制，以防止项目资金挪用、滥用、非法转移等可能造成的烂尾问题，那些出现烂尾项目的房地产公司及其主要负责人要么被市场无情淘汰而再无法再进入行业，要么涉及监管失职的机构和人员也会受到相应的制裁而不再发生监管缺失。但事实上，住房短缺时代从香港引入的预售制，在高周转模式所推动的行业大发展与造富运动中，还与行业的强政府关系特征、与土地财政紧密相连。当政府一手紧握地根、一手紧握银根而以土地财政为核心目标，将房地产行业搞成强政府控制且自身还扮演着行业监管角色，在行业却进入鱼龙混杂与全国性、公司化、规模化发展时，行业监管自然也就变成选择性执法特征明显的可软可硬、可公关和可俘获的了，而市场机制所具备的天然的筛选与淘汰功能也就只能靠边站，大量的烂尾楼和苦主的出现也就成了必然结果。

监管部门虽然肩负行业监管之责，但是在出现烂尾楼之后却从未见过哪个地方政府因为监管失职而被追究过责任。在监管赋权来自于上级并缺乏追责体制的情况下，烂尾楼受害者的维权诉求虽然也属于监管部门的法定职责范围，但并未构成这些监管部门工作的原始动力，敷衍塞责与得过且过自然也就成了监管常态，而对于房企预售资金的过度监管与滥用职权却往往成监管实践中的另一面。在当前的政府监管体制下，监管账户的资金流动听命于政府而非业主，但是负有监管责任的政府部门对于具体的开发业务未必了解且对监管后果并不承担责任，这种不承担后果与不承担责任的监管，效果如何，自然也就无需多言了。

而按揭贷款银行往往只关注自身的利益，当按揭贷款行与监管资金开户行合二为一时，拥有优势资源的开发商、对监管后果不负的政府监管部门，以及只考虑自身利益的银行三者相遇，而真正承担烂尾后果的注定苦主，也只有买房的业主与按揭人来扮演了。如此一来，在行业流动性趋于枯竭，大量房企暴雷的情况下，预售房源能否获得市场信心的支持进而转变为房企的销售收入，也就显而易见了。因此，目前的行业困境，以及刺激楼市回暖的不断边际强化的调控政策沦为政策空转，这个今日之果，到底是谁种下因，值得大家思量一番。

郑州烂尾的“人才楼”业主自救成功只是个案，并不具备普遍的行业性借鉴意义。仅依靠业主的奋力自救，显然无法解决烂尾楼问题，而房企的“复工复产”、“保交楼”在没有外部强力约束的情况下沦为政治正确的空洞口号却有着极大的可能，依靠开发商自我道德约束恐怕更是不值一提的笑谈。在负有监管责任、拥有行政强制权却对监管后果并不负责任的地方政府，以及只顾自私自利却把控着开发商资金账户的银行不入场的情况下，烂尾楼业主的维权似乎也就成了没有太多希望的事情，政府当前所倡导与力主的“保交楼”自然也就失去了根本依托。难道保交楼、救烂尾，依然只能靠心力交瘁的业主和按揭贷款人日复一日的上访和被迫不断制造群体事件来促进解决吗？

显然，将负有监管责任、拥有行政强制权力的地方政府与能管得住钱的相关银行拉入“保交房”和“防烂尾”的局中，让他们成为无法脱身、无法免责的利己主义者，才是当今中国特有的房地产预售制度下解决烂尾楼问题的基本逻辑。而这一逻辑，也是在多年以来的烂尾楼问题化解实践与千千万万个烂尾楼苦主维权之战中逐步摸索和生发出来的朴素道理。中国房地产蓬勃发展的过去，方方面面都是多多少少的得利者，而不能仅仅让掏空了六个钱包的买房者和按揭贷款人成为唯一的受害者和风险兜底者。

所以，面对烂尾楼问题，我建议已经觉悟的买房者与按揭人团结起来，在“保交楼”和保民生的政治正确之下，以“抱团停贷”为条件，与开发商、银行、监管部门充分沟通与协商，迫使这些角色厘清各自在烂尾楼“制造局”中应付的责任，并各归其位、各负其责，促进在烂尾楼的复生复活前提下各个角色的各得其所，坚决不要作舍身救蛇的农夫，并最终让凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。

不过，在房地产市场供求关系已经巨变而预售制度未终结之前，烂尾楼业主以“抱团停贷”为代表的维权行为，一切都应在法制的框架与前提之下进行。因为对于弱小的个体性的购房人、按揭贷款者而言，政府监管部门、开发商、银行都是组织化程度较高并拥有强大政商资源与强力权力的一方，在这些既是合作者，又是对手的组织化机构面前，也只有知法守法才能保护好自己。同时我也呼吁消费者协会、房协以及银保监会等各方利益的代表机构能够在新形势下以民生为本，从行业发展与利益方的角度和高度积极协调与斡旋，争取实现兼顾各方利益和行业发展的和局。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香