二手房“手拉手”免中介交易合理吗？

上海开通二手房“手拉手”交易网上签合同，目前的市场占比较小。这一报道并未引起太多的市场关注，因为之前杭州等城市也开始了买卖双方直接交易的试点，且杭州试点的意图远远超出了上海只限于亲属、熟人之间才提倡的免中介交易，而是希望引导二手房交易完全摆脱中介“盘剥”来进行直接交易。但是从市场反应来看并不热烈，这也符合相关媒体所报道的无中介二手房直接交易仅占10%以下比例的基本事实。

当然，上海所倡导的二手房“手拉手”免中介交易的出发点是好的，一方面是为了解决二手房买卖中遭受中介机构的“盘剥”来减轻买卖双方负担，另一方面是为了防止中介机构利用信息不对称及自身对市场行情更为了解的优势而哄抬房价与房租以从中牟利的同时扰乱市场秩序。就这两个出发点而言，我们必须感谢政府为减轻市民负担和为维护二手房交易与出租秩序，对于市民的无微不至的关怀之心。

但是静下心来仔细琢磨这件事情，好像也不太对味儿。政府无微不至地如此关心和干预二手房交易，能解决房价和房租高企的问题吗？政府如此关注和干预二手房租售市场，从中介机构口中抠出来、为百姓省下的那点儿银子，够不够政府为这件事情投入的施政成本与中介服务机构被迫减少收入所带来的损失呢？

就房地产交易市场而言，中介机构之所以存在，除了沟通供求、解决房源信息不对称之外，还有一个重要的职责，就是充当房源产权、使用现状尽职调查的角色以保证房源与物业的真实有效，并协助买卖双方解决买卖过程中涉及的公用事业账户更名、按揭贷款、过户登记等服务。而后者更是体现房地产中介机构的专业性和服务质量、公信力所在，也正是中介机构得以存在和持续发展的关键所在。

对于房子这种大额、低频交易特征的商品而言，每个人一生中可能涉及的次数是非常有限的，也就没有必要让每个人都成为房地产交易服务领域内的专家，而中介服务机构以其专业性能够为买卖双方提供技术支持与专业服务，弥补了交易双方在专业知识与市场经验方面的不足，让交易和按揭贷款、物业过户等过程的效率更高。那么，以自己的专业服务提升了双方交易效率的中介机构，获得必要的服务对价难道不应该、不合理吗？

反过来说，只要保证中介服务领域内足够的竞争性从而保持市场的有效性，中介服务的价格也就自然而然会成为市场博弈之下的而合理定价而无法由中介机构单方面来确定，同样的，囤房和炒房也就不会成为严重的市场现象。因此，如果要从降低中介服务费的角度来真正减轻市民的买房负担，就要从打击垄断和维护市场秩序的角度去提升中介服务市场的竞争性和有效性，这样一方面就能够在相对降低房地产买卖中介费用的同时提升中介服务的效率与质量，另一方面也就自然而然地杜绝了中介机构不正当的房源炒作与牟取暴利的机会。

其实更进一步摊开来说，中国内地的房价构成中更多的是由地段所决定的土地价格与周边配套环境的溢价，而其内核还是现行公共财政与土地财政框架下的产物。众所周知，涉及房价与楼市的最重要的土地市场和金融要素完全掌握在政府手中，就一个完全的政策市而言，房价中所包含的建材与施工维护成本是竞争性和透明的，这也就决定了房价的主要构成部分的地价和配套环境定价是掌握在政府手中的。也就是说，高企的房价中的大头是政府所掌握的地价与配套环境溢价，而建造维护成本与交易成本是小头。如果真心要降低市民的买房负担，则要抛弃土地财政以及公共财政中的不合理之处，而非把注意力放在由市场调节的小小的房地产交易费用上来。

以政府之手直接介入房地产交易中介市场，甚至以制定收费标准来限制中介机构的服务费定价，一方面确实为买房人省不了多少钱，属于打板子打错了地方；另一方面也有干扰市场秩序、破坏市场机制和与民争利之嫌，还有在高房价压力面前转移视线与转嫁矛盾的嫌疑。

如果真的要为市民减轻居住成本与买房负担，与其直接介入二手房中介市场去剥夺中介机构的市场机会和限制中介服务价格，以破坏市场机制为代价来进行扬汤止沸，不如彻底地转换政府定位并实现土地财政的逐步转型与退出来进行釜底抽薪会来得更加真诚和更加有力度。