疫情导致美国人口迁移，经济格局将发生变化
在2020年初新冠肺炎疫情侵袭美国后，许多城市居民逃往农村和郊区，这已不是什么秘密。
但美国人口普查局上周发布的新数据显示，他们中的许多人都留了下来，在规模较小的、更适宜步行的城市和负担得起的郊区扎根。
随着美国人在他们的新住所安顿下来，这种外流的一些原因——从大城市的房价失控到居家办公的工作机会，使白领们摆脱了办公室的束缚——变得更加清晰。
随着远程工作成为许多人的永久选择，远离主要沿海城市的迁移可能会在未来几年内重塑美国的经济格局。
伊利诺伊大学-厄巴纳-香槟分校(University of Illinios Urbana-Champaign)经济学系助理教授格雷格·霍华德（Greg Howard）博士表示，在新冠肺炎疫情之前，像爱达荷州博伊西和得克萨斯州奥斯汀这样的"新兴"、 "宜居、可负担"城市正在增长，而在新冠肺炎疫情期间，这种增长迅速飙升。
格雷格·霍华德告诉《财富》杂志：“这就是新数据所证实的，这种趋势看起来越来越像是一种长期趋势，鼓励人们住在他们想住的地方——而不仅因为那是他们工作的地方。”
“我想离开这座城市”
在过去的几年里，是什么拉开了城市人口外流的序幕，原因是显而易见的。
乔治·华盛顿大学房地产和城市分析中心名誉教授克里斯·莱因伯格(Chris Leinberger)告诉《财富》杂志：“在新冠肺炎疫情早期，人们担心如果住在一个人口密集的城市，感染新冠病毒后会被夺走生命——纽约是第一个被彻底击垮的城市。”
据约翰斯·霍普金斯大学彭博公共卫生学院称，后来发现城市密度与新冠病毒的传播无关。事实上，其中一位研究人员在2020年进行的一项研究发现，人口密度较高的县往往新冠肺炎死亡病例较少——“这可能是因为他们享有更高的发展水平，包括更好的医疗保健系统。”
但根据克里斯·莱因伯格的说法，随着白领集体远离办公室，他们的想法转向了居家办公时家里空间非常有限。
克里斯·莱因伯格表示：“在2020年，相当一部分人在说，‘我想离开这座城市，我想拥有更多的空间，’现实是居家需要更大的空间和许多人都在居家办公——这是现实存在的。”
我们获得的数据与这种思路吻合。从2020年4月到2021年7月，美国大县包括加利福尼亚州洛杉矶县、纽约州纽约县和伊利诺伊州芝加哥市的库克县，每个县都流失了10.2万至18.5万居民。在该时间段内，这三县是美国人口数量下降最多的三个县（相对于百分比）。
在同一时期，其他人口数量下降最多的位列全国前十的县：
纽约州国王县、皇后县和布朗克斯县
加利福尼亚州旧金山县和圣克拉拉县
加利福尼亚州阿拉米达县
佛罗里达州迈阿密戴德县
除了芝加哥，这份名单有什么共同点？
它们都是主要沿海城市。
长期存在的房价高昂问题。
在查看过去几年的迁移数据时，克里斯·莱因伯格批评“邻避”运动的兴起，并将纽约和旧金山等沿海城市的人口外流归咎于“邻避”运动。
“邻避”这一术语，通常用于形容那些年龄较大而富裕的房主，他们阻止更密集的房产开发，寻求保护他们社区的原始面貌——他们以牺牲其他需要住房但找不到能负担得起的住房的人为代价来保护自己房地产投资的价值。
克里斯·莱因伯格表示：“由于‘邻避’主义者，低密度分区得以在这里保留，我们看到‘迎毗’主义者(YIMBYS)在东海岸和西海岸的崛起，他们越来越成为当地强有力的政治力量。”
“说‘不同意’并试图阻止某事发生总比建造一些建筑并做一些有创意的事更容易。‘邻避’主义者的工作更容易——他们只是一直在说‘不同意’。”
克里斯·莱因伯格指着他在20世纪70年代在加利福尼亚州门洛帕克的一个工人阶级社区以不到10万美元的价格购买的房子。
如今，这所房子的价值超过300万美元，而土地占据了房产的大部分价值。他说：但“这并不是你认为的价值310万美元的房子该有的样子。”
“这真的很疯狂。我责怪婴儿潮一代如此自私以至于他们得到了他们想要的东西。如果他们投票不允许他们的孩子拥有他们所拥有的东西，他们的土地和房地产就会升值。”
克里斯·莱因伯格告诉《财富》杂志：美国控制土地使用的方式“与地球上几乎所有其他国家都不同”。他还补充说，世界其他地方的做法是正确的，而我们的做法是有问题的。
他表示：“在欧洲、日本和中国，土地政策是自上而下制定的，而我们是自下而上制定的。”
在美国，地方政府——许多人对增长持谨慎态度并担心财产价值——控制并经常限制分区。
他表示：“这就是为什么我们国家有住房负担能力问题：我们不允许在土地上建造房屋，其实，我们国家土地辽阔，但是我们占用土地后，限制土地使用。”
美国缺少大约700万到800万套住房，克里斯·莱因伯格说，“这造成了住房负担能力危机。”
但情况并非总是如此。
他说：“50年前，我们有大量土地，在其上建造房屋是合法的，因此我们没有无家可归问题，也没有住房负担能力问题。”
去年秋天，加利福尼亚州州长加文·纽森(Gavin Newsome)打破了旧秩序，他签署了一项两党法案，该法案允许加州单户住宅房产的业主在他们的土地上建造额外的住房。
他说：“在加利福尼亚州，美国历史上第一次州政府告诉地方政府，‘我们会强迫你们建造更多的住房。’”
“像这样的房子，”他说，指的是他在门洛帕克的第一套房子，“现在在那块土地上建造第二套住房是合法的，比如‘老人套间’或附属住宅单元。那里是工人阶级木匠或学校老师可以生活和步行到学校的地方，而门洛帕克学区的老师却不得不住在单程通勤一个半小时的地方。
“哪个学校的老师能负担得起310万美元的住房？”
“二线新兴城市”
那么，所有世故的城市人都去哪儿了？
简言之，得克萨斯州。
在2020年到2021年期间，得克萨斯州有五个县位列人口增长最多县前十名：
科林县排在第二位，居民人数增加了36,000。
福遍县排在第四位。
威廉姆森县排在第五位。
蒙哥马利县排在第八位，居民人数增加了近24,000。
得克萨斯州首府奥斯汀部分位于威廉姆森县，也部分位于特拉维斯县。电动汽车制造商特斯拉(Tesla)去年年底从加利福尼亚州圣克拉拉县的帕洛阿尔托搬迁至此。加利福尼亚州圣克拉拉县在美国人口下降幅度最大的十个县中排名第七。
得克萨斯州的三大都市区——达拉斯-沃思堡-阿灵顿、奥斯汀-朗德罗克-乔治敦和圣安东尼奥-新布朗费尔斯——跻身2020年至2021年增长最快的十大都市区之列。
创立同名房地产咨询公司的约翰·伯恩斯(John Burns)最近在推特上指出，房价的区域差异“很好地讲述了迁移的故事”。
奥斯汀、丹佛和达拉斯的房价涨幅均超过100%，而芝加哥、纽约和华盛顿特区的房价涨幅仅为20%左右。
格雷格·霍华德指出，像爱达荷州博伊西和得克萨斯州奥斯汀这样的新兴热点城市，作为“二线新兴城市，它们的房价在新冠肺炎疫情洗牌房地产市场前就在上涨，但在过去两年里出现了暴涨。”
根据克里斯·莱因伯格的说法，人们迁往的较小城市也表明了“适合步行的城市生活”的重要性——在步行距离内生活、工作、购物、吃饭和上学的能力。它越来越成为许多美国人优先考虑的事项。
这种生活方式在纽约市和洛杉矶市等主要沿海大都市是可行的。但对许多人来说，这不是他们能负担得起的。
对于像爱达荷州科达伦（Coeur d'Alene）这样的后起之秀来说，这种生活方式更容易实现。爱达荷州科达伦在人口普查局最新公布的十大都市区增长百分比名单中排名第二，而爱达荷州博伊西市则排名第六。这两个城市的步行分数都在40分左右，社区分数则在70分左右徘徊，该分数被认为是适合步行的最低得分。
克里斯·莱因伯格表示：“在过去25年中，我们发现适合步行的城市建筑需求激增，无论是高密度的高层公寓还是联排别墅。”
我们知道这一点“不仅是因为正在建造的房屋数量，还因为溢价”，适合步行的房产房价已经飞涨。
举例来说：他以前的房子房价飞涨。
他说：“购买待售的适合步行的城市房屋或公寓或联排别墅的成本仍然是在开车通勤的郊区买房的两倍。市场仍然表明，人们愿意花两倍的钱购买适合步行的城市房屋或公寓或联排别墅，这样的话，他们就能步行去餐馆，孩子可以步行上学，他们也觉得与社会的联系更紧密。”
“我认为，这十年的主要趋势将是让郊区实现城市化。”
劳动力市场的未来
如此多的人能够在如此短的时间内搬家的原因是：远程工作。
根据盖洛普公司(Gallup)3月15日的一份报告，大约一半的美国全职工作者（约6千万人）表示他们至少有部分时间可以居家办公。2020年5月，多达70%“具备远程办公能力的”员工完全居家办公。截至今年2月，约40%的人完全居家办公，而约42%的人的排班是混合的，既有办公室办公安排，也有居家办公安排。
根据克里斯·莱因伯格的说法，现在的问题是，未来有资格远程工作的美国工作者占比是多少。他说，在新冠肺炎疫情之前，这一比例约为5%-10%，但由于新冠肺炎疫情引起的转变，这一比例可能会稳定在40%左右。
但克里斯·莱因伯格坚持认为，远程工作“仍然是一项实验”。
“作为一名远程工作者，你要问自己一个重要问题，当你不坐在会议室的桌子旁时，你能否远程推进你的事业？在商业领域有一个古老的说法，你要么是在餐桌上，要么是在菜单上。”
他谈到远程工作者时说，“如果你不在会议室桌旁，你可能会被淘汰出局。”（财富中文网）
译者：ZHY
在2020年初新冠肺炎疫情侵袭美国后，许多城市居民逃往农村和郊区，这已不是什么秘密。
但美国人口普查局上周发布的新数据显示，他们中的许多人都留了下来，在规模较小的、更适宜步行的城市和负担得起的郊区扎根。
随着美国人在他们的新住所安顿下来，这种外流的一些原因——从大城市的房价失控到居家办公的工作机会，使白领们摆脱了办公室的束缚——变得更加清晰。
随着远程工作成为许多人的永久选择，远离主要沿海城市的迁移可能会在未来几年内重塑美国的经济格局。
伊利诺伊大学-厄巴纳-香槟分校(University of Illinios Urbana-Champaign)经济学系助理教授格雷格·霍华德（Greg Howard）博士表示，在新冠肺炎疫情之前，像爱达荷州博伊西和得克萨斯州奥斯汀这样的"新兴"、 "宜居、可负担"城市正在增长，而在新冠肺炎疫情期间，这种增长迅速飙升。
格雷格·霍华德告诉《财富》杂志：“这就是新数据所证实的，这种趋势看起来越来越像是一种长期趋势，鼓励人们住在他们想住的地方——而不仅因为那是他们工作的地方。”
“我想离开这座城市”
在过去的几年里，是什么拉开了城市人口外流的序幕，原因是显而易见的。
乔治·华盛顿大学房地产和城市分析中心名誉教授克里斯·莱因伯格(Chris Leinberger)告诉《财富》杂志：“在新冠肺炎疫情早期，人们担心如果住在一个人口密集的城市，感染新冠病毒后会被夺走生命——纽约是第一个被彻底击垮的城市。”
据约翰斯·霍普金斯大学彭博公共卫生学院称，后来发现城市密度与新冠病毒的传播无关。事实上，其中一位研究人员在2020年进行的一项研究发现，人口密度较高的县往往新冠肺炎死亡病例较少——“这可能是因为他们享有更高的发展水平，包括更好的医疗保健系统。”
但根据克里斯·莱因伯格的说法，随着白领集体远离办公室，他们的想法转向了居家办公时家里空间非常有限。
克里斯·莱因伯格表示：“在2020年，相当一部分人在说，‘我想离开这座城市，我想拥有更多的空间，’现实是居家需要更大的空间和许多人都在居家办公——这是现实存在的。”
我们获得的数据与这种思路吻合。从2020年4月到2021年7月，美国大县包括加利福尼亚州洛杉矶县、纽约州纽约县和伊利诺伊州芝加哥市的库克县，每个县都流失了10.2万至18.5万居民。在该时间段内，这三县是美国人口数量下降最多的三个县（相对于百分比）。
在同一时期，其他人口数量下降最多的位列全国前十的县：
纽约州国王县、皇后县和布朗克斯县
加利福尼亚州旧金山县和圣克拉拉县
加利福尼亚州阿拉米达县
佛罗里达州迈阿密戴德县
除了芝加哥，这份名单有什么共同点？
它们都是主要沿海城市。
长期存在的房价高昂问题。
在查看过去几年的迁移数据时，克里斯·莱因伯格批评“邻避”运动的兴起，并将纽约和旧金山等沿海城市的人口外流归咎于“邻避”运动。
“邻避”这一术语，通常用于形容那些年龄较大而富裕的房主，他们阻止更密集的房产开发，寻求保护他们社区的原始面貌——他们以牺牲其他需要住房但找不到能负担得起的住房的人为代价来保护自己房地产投资的价值。
克里斯·莱因伯格表示：“由于‘邻避’主义者，低密度分区得以在这里保留，我们看到‘迎毗’主义者(YIMBYS)在东海岸和西海岸的崛起，他们越来越成为当地强有力的政治力量。”
“说‘不同意’并试图阻止某事发生总比建造一些建筑并做一些有创意的事更容易。‘邻避’主义者的工作更容易——他们只是一直在说‘不同意’。”
克里斯·莱因伯格指着他在20世纪70年代在加利福尼亚州门洛帕克的一个工人阶级社区以不到10万美元的价格购买的房子。
如今，这所房子的价值超过300万美元，而土地占据了房产的大部分价值。他说：但“这并不是你认为的价值310万美元的房子该有的样子。”
“这真的很疯狂。我责怪婴儿潮一代如此自私以至于他们得到了他们想要的东西。如果他们投票不允许他们的孩子拥有他们所拥有的东西，他们的土地和房地产就会升值。”
克里斯·莱因伯格告诉《财富》杂志：美国控制土地使用的方式“与地球上几乎所有其他国家都不同”。他还补充说，世界其他地方的做法是正确的，而我们的做法是有问题的。
他表示：“在欧洲、日本和中国，土地政策是自上而下制定的，而我们是自下而上制定的。”
在美国，地方政府——许多人对增长持谨慎态度并担心财产价值——控制并经常限制分区。
他表示：“这就是为什么我们国家有住房负担能力问题：我们不允许在土地上建造房屋，其实，我们国家土地辽阔，但是我们占用土地后，限制土地使用。”
美国缺少大约700万到800万套住房，克里斯·莱因伯格说，“这造成了住房负担能力危机。”
但情况并非总是如此。
他说：“50年前，我们有大量土地，在其上建造房屋是合法的，因此我们没有无家可归问题，也没有住房负担能力问题。”
去年秋天，加利福尼亚州州长加文·纽森(Gavin Newsome)打破了旧秩序，他签署了一项两党法案，该法案允许加州单户住宅房产的业主在他们的土地上建造额外的住房。
他说：“在加利福尼亚州，美国历史上第一次州政府告诉地方政府，‘我们会强迫你们建造更多的住房。’”
“像这样的房子，”他说，指的是他在门洛帕克的第一套房子，“现在在那块土地上建造第二套住房是合法的，比如‘老人套间’或附属住宅单元。那里是工人阶级木匠或学校老师可以生活和步行到学校的地方，而门洛帕克学区的老师却不得不住在单程通勤一个半小时的地方。
“哪个学校的老师能负担得起310万美元的住房？”
“二线新兴城市”
那么，所有世故的城市人都去哪儿了？
简言之，得克萨斯州。
在2020年到2021年期间，得克萨斯州有五个县位列人口增长最多县前十名：
科林县排在第二位，居民人数增加了36,000。
福遍县排在第四位。
威廉姆森县排在第五位。
蒙哥马利县排在第八位，居民人数增加了近24,000。
得克萨斯州首府奥斯汀部分位于威廉姆森县，也部分位于特拉维斯县。电动汽车制造商特斯拉(Tesla)去年年底从加利福尼亚州圣克拉拉县的帕洛阿尔托搬迁至此。加利福尼亚州圣克拉拉县在美国人口下降幅度最大的十个县中排名第七。
得克萨斯州的三大都市区——达拉斯-沃思堡-阿灵顿、奥斯汀-朗德罗克-乔治敦和圣安东尼奥-新布朗费尔斯——跻身2020年至2021年增长最快的十大都市区之列。
创立同名房地产咨询公司的约翰·伯恩斯(John Burns)最近在推特上指出，房价的区域差异“很好地讲述了迁移的故事”。
奥斯汀、丹佛和达拉斯的房价涨幅均超过100%，而芝加哥、纽约和华盛顿特区的房价涨幅仅为20%左右。
格雷格·霍华德指出，像爱达荷州博伊西和得克萨斯州奥斯汀这样的新兴热点城市，作为“二线新兴城市，它们的房价在新冠肺炎疫情洗牌房地产市场前就在上涨，但在过去两年里出现了暴涨。”
根据克里斯·莱因伯格的说法，人们迁往的较小城市也表明了“适合步行的城市生活”的重要性——在步行距离内生活、工作、购物、吃饭和上学的能力。它越来越成为许多美国人优先考虑的事项。
这种生活方式在纽约市和洛杉矶市等主要沿海大都市是可行的。但对许多人来说，这不是他们能负担得起的。
对于像爱达荷州科达伦（Coeur d'Alene）这样的后起之秀来说，这种生活方式更容易实现。爱达荷州科达伦在人口普查局最新公布的十大都市区增长百分比名单中排名第二，而爱达荷州博伊西市则排名第六。这两个城市的步行分数都在40分左右，社区分数则在70分左右徘徊，该分数被认为是适合步行的最低得分。
克里斯·莱因伯格表示：“在过去25年中，我们发现适合步行的城市建筑需求激增，无论是高密度的高层公寓还是联排别墅。”
我们知道这一点“不仅是因为正在建造的房屋数量，还因为溢价”，适合步行的房产房价已经飞涨。
举例来说：他以前的房子房价飞涨。
他说：“购买待售的适合步行的城市房屋或公寓或联排别墅的成本仍然是在开车通勤的郊区买房的两倍。市场仍然表明，人们愿意花两倍的钱购买适合步行的城市房屋或公寓或联排别墅，这样的话，他们就能步行去餐馆，孩子可以步行上学，他们也觉得与社会的联系更紧密。”
“我认为，这十年的主要趋势将是让郊区实现城市化。”
劳动力市场的未来
如此多的人能够在如此短的时间内搬家的原因是：远程工作。
根据盖洛普公司(Gallup)3月15日的一份报告，大约一半的美国全职工作者（约6千万人）表示他们至少有部分时间可以居家办公。2020年5月，多达70%“具备远程办公能力的”员工完全居家办公。截至今年2月，约40%的人完全居家办公，而约42%的人的排班是混合的，既有办公室办公安排，也有居家办公安排。
根据克里斯·莱因伯格的说法，现在的问题是，未来有资格远程工作的美国工作者占比是多少。他说，在新冠肺炎疫情之前，这一比例约为5%-10%，但由于新冠肺炎疫情引起的转变，这一比例可能会稳定在40%左右。
但克里斯·莱因伯格坚持认为，远程工作“仍然是一项实验”。
“作为一名远程工作者，你要问自己一个重要问题，当你不坐在会议室的桌子旁时，你能否远程推进你的事业？在商业领域有一个古老的说法，你要么是在餐桌上，要么是在菜单上。”
他谈到远程工作者时说，“如果你不在会议室桌旁，你可能会被淘汰出局。”（财富中文网）
译者：ZHY
It’s no secret that many city dwellers fled to rural and suburban areas after the pandemic hit the U.S. in early 2020.
But new data from the U.S. Census Bureau released last week reveals that many of them have stayed, putting down roots in smaller, highly walkable cities and more affordable suburbs.
As Americans settle into their new digs, some of the reasons for that exodus—from runaway housing costs in major cities to work-from-home opportunities that unshackle white-collar workers from their offices—are becoming more clear.
And as remote work becomes a permanent option for many people, the migration away from major coastal cities could reshape the American economic landscape for years to come.
An “emerging tier” of “livable, affordable” cities like Boise, Idaho, and Austin, Texas, were growing before COVID—and that growth sky-rocketed during the pandemic, said Dr. Greg Howard, assistant professor at the University of Illinois Urbana-Champaign's Department of Economics.
“That’s what the new data is confirming,” Howard told Fortune. “It’s looking more and more like it’s going to be a long-term trend, encouraging people to live where they want to live—not just because that’s where they have a job.”
‘I want to get out of the city’
What kicked off an urban exodus over the past few years is obvious.
“In the early part of the pandemic, people panicked that COVID was going to kill you if you lived in a dense city—New York was the first city to get totally whacked,” Chris Leinberger, a professor emeritus at George Washington University's Center for Real Estate and Urban Analysis, told Fortune.
It was later revealed that urban density was not linked to the spread of COVID, according to the Johns Hopkins Bloomberg School of Public Health. In fact, a 2020 study by one of its researchers found that denser counties tend to experience fewer COVID deaths—“possibly because they enjoy a higher level of development, including better health care systems.”
But as white-collar workers stayed away from their offices en masse, their thoughts turned to how little space they had during work from home, according to Leinberger.
“In 2020, a fair chunk is saying, ‘I want to get out of the city, and I want to have more space,’” Leinberger said. “The reality of needing space at home, to work from home—that’s real.”
The data dovetails with this line of thinking. Major U.S. counties including Los Angeles County, Calif.; New York County, New York; and Chicago’s Cook County, Ill., lost between 102,000 and 185,000 residents each from April 2020 through July 2021. This trio comprised the three U.S. counties with the largest population decline by number (versus percent) during that time period.
Other counties with numeric population declines ranking in the country’s top 10 during the same period:
Kings, Queens, and Brox counties, N.Y.
San Francisco and Santa Clara counties, Calif.
Alameda County, Calif.
Miami-Dade County, Fla.
Aside from Chicago, what does this list have in common?
Major coastal city status.
The enduring problem of expensive housing
When looking at migration data over the last few years, Leinberger decries the rise of the “NIMBY” movement, blaming it for the population exodus out of coastal cities like New York and San Francisco.
NIMBY is a term that generally applies to older, affluent homeowners who block denser development, seeking to preserve their neighborhoods exactly as they are—protecting the value of their real-estate investments at the expense of others who need, but can’t find, affordable housing.
"Low density zoning is kept here by NIMBYs," Leinberger said. "We’re seeing the rise on the East Coast and West Coast of YIMBYS, more and more an effective political force locally.
"It's always easier to say 'no' and try to stop something than build something and do something creative. NIMBYs have the easier job—they just say 'no' all the time."
Leinberger points to a house he bought in the 1970s in a very working-class neighborhood in Menlo Park, Calif., for less than $100,000.
Today, that house is worth more than $3 million, with the land holding the bulk of the property's value. But "it's not what you think a $3.1 million house would look like," he said.
"It's really whacko. I blame the Baby Boomers for being so selfish that they've got theirs. And if they vote not to allow their kids to have what they have, their land and real estate goes up in value."
The way the U.S. controls land use is “different than almost every other country on the planet," Leinberger told Fortune, adding that it’s getting something wrong that the rest of the world gets right.
"In Europe, Japan, in China, land policy is set from the top down. We do it from the bottom up,” he said.
In the U.S., local governments—many wary of growth and concerned about property values—control and often limit zoning.
"That's why we have an affordable housing problem in this country: We have refused to allow land to be built upon,” he said. “We have taken something we have in great abundance—land—and constrained it.”
The is U.S. is short about 7 to 8 million housing units, Leinberger said, "which creates the affordable housing crisis."
But it wasn't always that way.
"Fifty years ago we didn't have a homeless problem, we didn't have an affordable housing problem, because we had plenty of land legal to build housing on," he said.
Last fall California Gov. Gavin Newsome disrupted the old order when he signed a bipartisan bill that allows owners of California properties zoned for single families to build additional housing on their lots.
“In California, for the first time in U.S. history, a state government is telling a local government, ‘Build more housing, we’re going to force you,’” he said.
“A house like this,” he said, referencing his first home in Menlo Park, “now it’s legal to build a second housing unit on that lot, like a ‘granny flat’ or accessory dwelling unit. That’s where a working-class carpenter or school teacher could live and walk to school, as opposed to teachers in the Menlo Park school district who have to live about an hour and a half away, each way.
“What school teacher can afford $3.1 million?”
‘Second-tier emerging cities’
So where did all the city slickers go?
In a word, Texas.
Five counties in the Lone Star State were among the top 10 experiencing growth from 2020 through 2021:
Collin County came in at No. 2, with a jump of just over 36,000 residents.
Fort Bend County came in No. 4.
Williamson County came in at No. 5.
Montgomery County came in at No. 8, with a jump of nearly 24,000 residents.
Austin, Texas’ capital, is partially situated in Williamson County. It’s also partially situated in Travis County, where electric automaker Tesla relocated late last year—from Palo Alto, Calif., in Santa Clara County—No. 7 on the list of the 10 U.S. counties with the largest numeric decline.
Three Texas metros—Dallas-Fort Worth-Arlington, Austin-Round Rock-Georgetown, and San Antonio-New Braunfels—made the top 10 list of metro areas seeing the greatest numeric growth from 2020 to 2021.
John Burns, who founded an eponymous real-estate consulting firm, recently noted on Twitter that regional variations in home prices “tell the migration story pretty well.”
Austin, Denver, and Dallas each saw home prices increase by over 100%, while Chicago, New York, and Washington, D.C., just saw increases of around 20%.
Howard points to up-and-coming hot spots like Boise, Idaho, and Austin, Texas, as “second-tier emerging cities that were growing before COVID” shuffled the housing deck, but “have just kind of sky-rocketed in the last two years.”
The smaller cities that people are moving to also point to the importance of “walkable urbanism,” according to Leinberger—the ability to live, work, shop, eat, and go to school within walking distance. It's increasingly become a priority for many Americans.
Such a lifestyle is feasible in major coastal metros like New York City and Los Angeles. But for many, it’s just not affordable there.
It’s much more affordable in up-and-comers like Coeur d’Alene, Idaho, No. 2 on the Census Bureau’s most recent list of top 10 metro areas by percent growth, and Boise City, Idaho, No. 6. Both have walk scores of around 40 and neighborhoods with scores hovering around 70, the lowest score considered to be walkable.
“What we have seen over the last 25 years is an explosion in demand for walkable urban stuff, whether that be high density high-rise condos or townhouses,” Leinberger said.
And we know this “not just because of how much is being built, but also by the price premiums,” which have gone through the roof for walkable properties.
Case in point: his former house.
"It still costs twice as much to buy a for-sale walkable urban house or condo or townhouse than it does a drivable suburban," he said. "The market is still saying that people are willing to pay twice as much money to be able to walk to restaurants, their kids can walk to school, and they feel more connected with society.
"The dominant trend of this decade, I think, will be the urbanizing suburb."
The future of labor markets
The reason that so many people were able to move over such a short time period: remote work.
About half of full-time U.S. workers—around 60 million—report that they’re able to work from home at least part of the time, according to a March 15 report from Gallup. As many as 70% of “remote capable” employees worked exclusively from home in May 2020. As of February of this year, about 40% worked entirely from home, while about 42% worked a hybrid schedule.
The question, according to Leinberger, now becomes what percentage of American workers will be eligible to work remotely going forward. Prior to the pandemic it was around 5%-10%, he said, but could settle around 40% thanks to pandemic-induced shifts.
But remote work is “still an experiment,” Leinberger maintains.
“The big question you’re going to have to ask yourself as a remote worker is, will you be able to advance your career remotely when you’re not sitting around the conference room table? There’s an old expression is business, you’re either at the table or on the menu.”
“If you’re not at the table,” he said, speaking of remote workers, “you might get chopped out of something.”
