变革时刻，房地产行业高质量发展路径之探

中国的房地产行业正在发生深刻变化。长久以来，旺盛的需求与高涨的投资属性令诸多房地产企业不断膨胀生长，连带着其金融风险亦在悄然蔓延。可以看到，2021年集中爆发的房地产信用债危机，对应的恰是此前房地产行业多轮上行周期中埋下的风险隐患，在一系列规范化的监管与整顿中显现发酵，并在下行周期漩涡裹挟下，风险被进一步放大。

诚然，近期多地全面落实房地产长效机制，一系列引导市场的政策取得了一定成效。全国层面和地方层面亦陆续出台一些托底政策组合，包括投放按揭贷款、定向放松企业信贷、鼓励加快项目销售、盘活受限资金等等。

房地产政策暖意频现。可以看到，政府严控房地产市场并不是封死整个行业，而是要让那些不健康的企业出清，让行业更健康持续地发展。经过这一轮出清后，留下来的企业将会迎来更好的发展。

一个行业的进步，必然需要头部企业的探索、引领以及贡献。在房地产行业身处凛冬的当下，如何深耕产品优势，如何进行方向性的探索尝试，如何选择高质量发展路径，成为摆在房地产企业面前亟待解决的难题。

漫长的调控

房地产稳定发展的大方向是确定而持续的。

近日，十九届六中全会通过的《中共中央关于党的百年奋斗重大成就和历史经验的决议》提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大保障房建设投入力度。

很多业内人士认为，这是房地产市场化以来，过去二十几年中最寒冷的一个凛冬。长效调控机制的摸索和建立已经持续四年之久，长效机制之下地产调控已经难现全面放松。经历这一轮漫长的地产去金融化，地产逻辑已从房企扩表/缩表转变为居民购房意愿之下房企能否实现高质量发展。

事实上，2016年10月以来，我国持续加强了对房地产的调控，“房住不炒”政策成为了调控的核心逻辑。在房地产金融属性被剥离后，房价开始回归供需主导。进入下半场，尤其是建立房地产长效机制、实施房地产金融审慎管理制度以后，高杠杆、高负债、片面追求规模增长的模式，已不可持续。

在行业入冬的大势下，对房地产公司而言，行业规模红利逐步褪去，房企需要思考的是回归供需主导的时代后，公司如何维持相对稳定的利润，如何去挖掘自身的高质量发展机遇，这在当下年景尤为重要。

近日，克而瑞发布了《2021年1-11月中国房地产企业销售百强排行榜》，碧桂园、万科地产、融创中国分别以全口径销售金额7290亿元、5741亿元、5495亿元的成绩位列三甲。

在市场观望情绪加剧的行业氛围下，商业的竞争更需要围绕产品质量、服务水平及用户的生活追求来创造新的增长可能。以榜首碧桂园为例，从2019年开始，碧桂园连续三年将“全竞提升”作为年度主题，进行全面自我检视，并在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力，全面提升企业全周期竞争力，正在推动公司进入高质量发展的新阶段。

信用的重塑

当下房地产行业的压力颇为直观。根据国家统计局发布的数据显示，今年三季度全国商品房销售面积和金额当季分别下降12.5%、14.1%，比二季度分别下降20.7%和23.3%。与此同时，2021年1-10月房企累计新开工面积同比减少7.7%，同比2019年复合增速为-5.2%；1-10月300城宅地供应面积同比降低15.2%，成交同比降低29.5%。

实际上，在房地产贷款集中度管理和资金融资“三线四档”的管控下，房地产企业融资端收紧，又遇上偿债高峰，导致现金流普遍紧张，流动性危机对很多房企来说，绝非危言耸听。

下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下，仍被穆迪和惠誉维持投资级评级的碧桂园，实属难得。标普在10月发布的评级报告中称，在波动的大环境下，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长。

2021年上半年，碧桂园权益合同销售额约3030.9亿元，同比增长14%，总收入同比增长27%；归母净利润149.96亿元，同比增6.11%；平均融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点；碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达90%，已连续6年高于90%。值得一提的是，碧桂园可动用现金余额约为1862.4亿元，运营资本充裕。

不过，自央行三季度例会提到“两个维护”以来，房地产企业信贷环境开始出现边际好转，监管层持续释放出信贷政策微调的信号。11月10日，央行发布的金融统计数据报告首次公布了个人住房贷款单月数据，个人住房贷款数据的改善进一步表明房地产融资环境正在好转。

此外，债务融资工具的放松亦将为部分优质房地产企业增加流动性给予一定支持。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，碧桂园、招商蛇口、保利发展等部分房企表示有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

11月11日，保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行，发行期限5年；招商蛇口、光明地产也相继披露公告，将在银行间市场分别发行30亿元、不超5.8亿元的中期票据。

12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园地产集团有限公司等三家房企的中票注册申请已获受理。其中，碧桂园作为非A股上市民营房企，首次在银行间债券市场注册中票。

房地产是典型的资金密集型行业，资金成本是衡量房地产企业竞争力的关键因素，能否持续保有信用融资渠道对企业而言极为重要。

赋能多元化

从近几年中央经济工作会议和中央政治局会议释放的“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”“构建房地产市场健康发展长效机制”等信号来看，政府对房地产市场审慎调控的重视可窥一斑。

站在房地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期、供需双向的长效机制的建立与适应。可以预见，监管规范背景下行业有望加速调整分化，逐步迈向高质量发展。在“房住不炒”的主基调下，财务稳健、现金流充裕的头部房企，必然会调整战略，积极探索新的业务空间，并借助数字化手段实现传统业务的改造与提升。

尤其，当房地产销售面临增长瓶颈时，头部房企的新战略选择在行业下半场的博弈中显得尤为重要。碧桂园、万科和融创这些头部房企都在开辟多元化的新战略标的。碧桂园选择了现代农业和机器人，万科选择了物流，融创选择了文旅、康养和文化。

事实上，凭借着自身资源禀赋的优势，头部房企对新业态的探索成果无疑是积极的。2020年万科的万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，已经是国内最大的冷库运营商。融创文旅现已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇。

值得一提的是，碧桂园在数字化方面的投入产出极为亮眼。碧桂园在施工质量智能化评判、建筑大数据治理、智慧工地监管等细分领域实现了从0到1的突破，截至今年10月底，在研建筑机器人51款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。11月23日，碧桂园在佛山市三水区举行了一场无人农机田间作业现场演示会，现场展示了10台/件由碧桂园自主研发制造的第一代无人农机设备，超过300马力的无人拖拉机属于国内首创，其技术水平处于行业领先地位。

对头部房企来说，能否沉淀下来打造出顺应高品质需求的产品，能否厘清企业发展的方向，决定了未来能否走得更加长远。房地产市场的高质量发展，意味着真正追求产品和服务的时代正在到来，这既是政策、市场外力施加影响的结果，也是行业自身内在进化发展的要求。(编辑：陈蕤骏）