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在城市规划中掘金

根据八大原则开发中国的城市社区,不仅能保证居民享有更加高的生活质量,还将重振亟需新的开发方案的中国楼市。

北京的一处超大街区

《财富》(中文版)-- 早上起床后,彭卓见(Nelson Peng)可以选择骑自行车、坐公交车或是开车去上班。生活方式的灵活性让他爱上了在加利福尼亚州伯克利的生活。他在卡尔索普联合公司(Calthorpe and Associates)做城市规划,关注中国不断成长的城市,与公司的创始人彼得·卡尔索普(Peter Calthorpe)密切合作。卡尔索普是公交导向的城市发展(简称“TOD”)运动的思想之父。

    彭卓见在2008年从中国来到美国,在宾夕法尼亚大学进修城市规划硕士学位。他认为,打造一个“以人为本的城市”,有明确且得到数据支持的方案。把城市规划做好,让人们可以步行或是骑自行车前往要去的地方;建设高质量的公交,让它成为较长路途旅行的最佳选择;建造公园和公共空间,即便是在人口密集的都市区,也要创造高质量的生活。

    这一方案将确保提高中国城市居民的生活质量,让中国摆脱被拥堵和污染所左右的北京“超大街区”范式,有助于地产开发商在楼市低迷阶段恢复盈利能力。

    彭卓见的女儿出生才数月,他根据自己家庭的需求,提出了对中国城市的期望。在伯克利,他可以带着女儿步行前往公园或超市。他说:“我用不着担心,我女儿在开始学走路时,横穿过于危险的多车道马路。我觉得我的家庭安全、健康和幸福。”

    把城市布局和交通搞好,对所有人都有利。城市居民将拥有更加干净和有活力的社区,而开发这些社区的开发商则有机会提升盈利水平。彭卓见说:“也许,在市场面前,追随者是赢家,但是现在我想情况已经变了。现在是市场先行者会成为赢家。”

    更高的生活质量

    彭卓见见证过中国和美国的城市化理念。他说:“以前我在中国学习城市规划时,我们根据现行标准,帮助政府尽可能快地将土地转化为可销售的地块。但是卡尔索普让我知道,还有一种新的模式,而这种模式会让中国变得更加美好。”

    彼得·卡尔索普等规划师所倡导的模式内容简洁,被称为“八大原则”(The 8 Principles)。它基于一种简单的概念——城市建设应该以人为尺度,而不是以公路、汽车或建筑为尺度,一切为了“人”。

    在以八大原则为理念而设计的城市中,人们将更多地步行,更多地骑自行车,较少开车,花更多的时间与家人在一起。街区拥有混合功能,人们更加容易前往食品店、餐厅、学校等设施。汽车受到控制,确保街道安全,适合于行走。人们可以步行往来于住宅、商店和办公室之间。本质上讲,以这些原则设计为理念的城市为居民提供了灵活性—你可以拥有汽车,但是不必去哪儿都开着它。

    发达国家已经抛弃了以汽车为中心的发展方式。这在欧洲的住宅区里可以看到——德国的沃班(Vauban)和瑞典的哈马迪(Hammardy)是经常被引用的两个例子。在美国,波特兰正在成为吸引人的居住地。有个笑话说,想生活在波特兰的人实在太多了,就连咖啡调配师都是博士。

    除了已经成为国际趋势,研究还表明,基于八大原则建设的街区最有利于人们的创新、幸福和健康。在美国,风险资本投资正在涌向处于更加有利于步行、交通更加方便的地区的公司。例如,世界著名的创意经济学家理查德·佛罗里达(Richard Florida)指出,风险资本投资与骑车上班(城市里步行的替代方式)具有高度的相关性。还有研究表明,通勤时间对幸福的损害最大。美国的一项研究称,23分钟的通勤时间对一个人的幸福感的损害相当于收入下降了19%。什么让人最感幸福呢?与家人和朋友共度时光。在上海,研究人员发现,当人们步行或骑自行车上班时,患结肠癌的风险下降50%。

    超大街区和北京范式

    中国流行着这么一种说法:全国上下学北京。不幸地是,北京到处都是按照开车的需求而设计出来的超大街区。超大街区意味着人们出行只能乘车,步行会让人感到疲惫或是不切实际。

    前一页照片里就是北京的一处超级街区,放眼望去全是汽车,唯独看不见人。形成鲜明对比的是本页照片中的广州六运小区,它的道路只用于步行或骑车,居民之间有更多的面对面互动。

    北京的糟糕空气质量举世闻名。将近三分之一的污染源自于汽车排放。北京的超级街区让人们更倾向于开车,而开车的体验却让人难以忍受—通勤时间太长,停车的地方太少,交通问题太严重。

    中国的超级街区起源于政府为了提高收入而出售土地。超级街区是快速和方便的开发方式:土地可以快速售出,以重复的模式开发,然后再次销售。即使在今天,地方政府为了创收,仍然在向开发商出售大量的土地。这意味着开发商对于中国的城市化有着很重要的影响。加州大学伯克利分校的教授、可持续建筑的开拓者哈里森·弗雷克(Harrison Fraker)称,中国每天都在建设10至15个超级街区。

    在中国有很多项目的澳大利亚开发商Land Lease公司的上海办公室的开发和规划总监霍华德·于(Howard Yu,音)说:“过去,我们造什么,消费者就买什么。现在情况变了。消费者的偏好变得更加复杂,开发商必须根据这些偏好来定制自己的产品。”

    在《2014-2020年全国新型城镇化规划》(以下简称“《规划》”)中,以人为本的城镇化成为绝对主题。《规划》称,城镇化是工业、农业和信息科技的“载体和平台”。这是完全可行的。如果城市拥有高品质的生活并且能够激发生产力,它们的宜居性就创造了一个平台,吸引推动这些行业所需要的人才和创新。

    相应地,《规划》完全支持远离超级街区,它在其政令中专门提到了公交导向的开发理念,甚至多次提及八大原则,号召建设功能混用、较高密度和公交导向的小区。

    这条来自于中央政府的政令本来不会如此快地颁布。彭卓见说:“由于城市扩张造成交通拥堵和基础设施成本增加,因而导致劳动生产率下降,让美国每年付出4,000亿美元的代价。现在,人们意识到,他们想生活在可以步行的小区里,他们想生活在离孩子们的学校和食品店更近的地方。我不希望按照这种超级街区的样子建设中国,然后人们或迟或早又会发现,他们不得不从头再来。这将是巨大的资源浪费。推倒建筑物和重新设计街道的代价很昂贵。最好第一次就把事情做好。”

    恢复楼市的盈利能力

    中国的房地产市场正在下滑,官方统计数据显示,待售房屋高达560万套。另外一个危险趋势是主要年龄段购房者(25~49岁)的人数在下降。这意味着中国房地产行业的竞争将日趋激烈,购房者数量减少,销售压力不断增加。

    那么,中国应该从哪里开始?彭卓见认为,只要开始建设宜居的小区。他说:“现在,中国市场让很多人以为,当前的形势是不可避免的,但是情况未必如此。人们可以要求他们真正希望居住的小区类型。由于房地产市场的萎缩,开发商们也将付出更大的努力,让人们购买它们的房子。”

    一些开发商已经注意到,小街区、步行街和活跃的商业活动可以让它们的产品实现差异化,这在市场不景气时至关重要。

    无论在中国还是国际房地产开发商都已经看到,可步行和公交导向的社区将给他们带来更高的价值。一项研究发现,在哥伦比亚首都波哥大,靠近快速公交系统(BRT)车站的住宅价格高出14%。在美国,可步行办公空间的单位面积价格比以汽车为中心的地区的办公室高出了74%。在北京,快速公交系统车站附近的住房平均价值的年增幅比远离车站的住宅高出了2.3%。城市土地学会(Urban Land Institute)的一份报告指出,中国的房屋—尤其是办公空间—供应过剩,很大的原因是这些空间的“设计和位置糟糕。”简而言之,定位于以公交为导向的社区是盈利的关键。

    要想给地产增值,开发商还应该考虑一项额外的服务:良好的物业管理。在销售之外,他们还能够在建筑完工后提供高质量的物业管理。彭卓见对此相当肯定。他说:“商业化建筑公司所走的不是最佳路线。开发商必须开发有吸引力的可步行社区,然后还加以适当的管理。这是保持商业房地产行业实现高额利润的主要方式。”

    六运小区:中国的样板

    广州的六运小区是可步行功能混用街区的偶然案例。该小区遵守了全部八大原则。小区密度大,每平方千米有9,600位居民,采用功能混用分区,让居民靠近公交。汽车得到了有效控制,使得街道可以安全步行。

    广州市现代快速公交和可持续交通研究所(ITDP)在公交导向开发方面给六运小区打出了最高分。该所的评分系统是根据八大原则制定的。该所拥有城市设计与运输方面的重要专业知识,在建设广州的BRT系统上发挥了重要作用。

    李淑龄(音)在ITDP工作,不久就要生宝宝了。她在广州长大,学的是城市规划专业。她说:“我觉得,六运小区的魅力在于,它既有商业街区的活跃度和兴奋感,也有居住社区的温馨氛围,没有在大部分购物商场里的那种冰冷感觉。”

    ITDP分享了一部能源创新视频,内容是对从20世纪90年代以来一直居住在六运小区的居民的采访。该居民的经历表明,她十分喜欢在小区的生活。她说:“我上高中的时候,人们开始将第一层住宅改造成为商铺。他们开了酒吧、餐厅、服装店,这一地区终于活跃起来了……我觉得这里开始培养出一种非常特殊的氛围,让我想起了欧洲的小镇。走在那里感觉非常轻松和舒服,汽车进不来。”

    ITDP说,自从六运小区开始将第一层住宅改造成为商铺、成为功能混用小区以来,那里的底商的价值增长了30%。

    中国的未来在城市,预计到2030年,中国将新增3亿城市居民。根据八大原则开发,不仅能保证中国城市居民享有更加高的生活质量,还将重振亟需新的开发方案的中国楼市。(财富中文网)

    

    八大原则

    1. 步行:建设步行优先的邻里社区。

    2. 联接:创建密集 的街道路网。

    3. 交通:支持高质量的 公共交通服务。

    4. 自行车:优先发展自行车路网。

    5. 混合:建设多功能混合的邻里社区。

    6. 密度:将土地开发强度和公共交通 承载力相匹配。

    7. 紧凑:确保紧凑型发展,提倡短程通勤。

    8. 移动:规范停车和道路使用,增加出行便利性。

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