5月17日，国家统计局公布2024年4月中国经济增长数据。何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议并发表讲话，之后举行国务院政策例行吹风会。

房地产仍在“磨底”。4月房地产投资当月同比进一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房价环比分别下跌0.6%和0.9%，跌幅均创2015年来新高。全国房地产待售面积达到7.46亿平，已超过2016年2月创下的高点。房地产呈“供需双缩”，房价下跌与销售下降形成负循环。最新政策主要从三个方面做出安排：继续推进“保交楼”；开始推动“去库存”；允许回收已售土地。

我们认为，推动房地产去库存和促进房地产市场企稳，还有几个问题有待明晰：1、房地产“收储”所需的资金量级可能更大。我们估算，假设各地按照二手住宅均价收储，目标是将库存去化周期拉回合理区间的上限，那么一年内需“收储”解决的住宅库存达到接近1600万平方米，对应所需收储资金为2.7万亿。如果将二手住宅挂牌量增加的问题考虑进来（会对新房销售构成挤压），所需资金规模将更大。彭博新闻社记者在发布会提问中引用分析人士也预计，住房去库存所需资金在1万亿元至5万亿元之间。那么本次推出的3000亿元保障性住房再贷款资金体量也许不足。2、房地产库存的分布与保障性住房需求的分布可能存在差异。根据CRIC报告，2024 年 3 月一、二、三四线城市存销比分别为 19.2、21.6 和 33.1 个月。三四线城市依靠“收储”解决问题的紧迫性最高、一线城市则最低。但从人口流入、产业支撑的角度，一、二线城市的保障性住房需求势必更大。这种错配也许会影响“去库存”政策的效果。3、财政资金支持尤为必要，项目收支如何平衡是个关键。综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入未必能够覆盖贷款利息成本。诸葛找房监测的重点50城2023年租金回报率约1.95%，假设商业银行以同期个人住房贷款利率（一季度为3.69%）提供资金，那么中间还需要财政提供1.74%的贴息。按照前面对所需资金体量2.7万亿的估算，所需资金至少在470亿/年（如果财政贴息扩大到2%、资金体量5万亿，那么需要财政资金1000亿/年），这是不考虑还本情况下的最保守估算。此外，本次提出的地方政府收回收购已开工未竣工的存量土地，也同样涉及地方政府资金来源的问题。这可能需要放在新一轮财税体制改革的背景下来解决。

经济数据方面，4月生产好于投资，有利于产能利用率的回升；内需消费仍处于复苏轨道，助力工业产销率回升至97.4%；外需出口增势较好，对中国经济稳增长发挥了重要作用。不过，近期外部经贸环境承压，对下半年出口持续较快增长增添了不确定性。当前，经济下行压力主要集中在房地产领域，其次表现为基建和制造业投资的增长放缓，产能利用率下降对制造业投资的压制作用已有所体现。房地产“去库存”需要更大政策力度，财政政策亟需加快发力。（财富中文网）

作者钟正生为财富中文网专栏作家，平安证券首席经济学家

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编辑：刘兰香