房地产救市不再扭捏，还能“捞回”几家房企？

“证监会决定调整优化5项措施，支持房地产企业股权融资”这事有多隆重？新华社的公众号都专门为此发了一篇，话题热度迅速升温，欢呼解放军终于下场的有之，感慨房地产调控沦为画饼的也有之，整体而言，越对房地产真熟悉的人似乎越谨慎乐观。

去年8月，我就表达过这样的观点，“这一轮出清后，应该会有资产的‘黄金坑’出现，十亿国民总能支撑得起十万亿元的房地产年销售规模，但那时的黄金坑不是指挑公司，而是挑项目。有些老板退场了，有些债权认栽了，固有的包袱被甩轻了，该付出代价的人也都付出代价了，利润空间被砍到足够诱人的水平了，真正的赢家也就可以进场扫货了。”“房地产不死，但不少玩家，恐怕是要为房地产更好的明天做出牺牲甚至献祭的。”

事实证明，随后这一年多确是个献祭的过程，但献祭的惨烈程度还是超过了我原本的预期。

我现在对这场危机做个朴素的比喻，以前的房企是80块钱的账面负债，90块钱的实际负债，撑着100块的账面资产，幻想着房子入市时其实能博120块的公允价值。所以基于房价永续上涨的假设，杠杆越高越好，周转越快越好。

而官家是觉得你总幻想今天100块的资产，明天就能升值到120块，炒房炒地蔚然成风，让实体经济和社会和谐的运转成本越来越高，此风断不可长。一套组合拳下来，必须把升值信仰打掉。即便房企的账面价值由100元下降到90元，企业还有20元权益可缓冲，损失部分让欲壑难填、不知悔改的资本去愿赌服输，纵使献祭掉几家，也是教化市场、匡正预期的必要代价。

但不想资产泡沫如逆水行舟，不进则退，如果考虑账面资产流动性和隐性负债显性化，房企们真实的资不抵债程度远超预期。一方面由于再融资失能，90块的负债滚不下去了，不是初一还也得十五还。另一方面销售崩盘后，非但幻想中的120块资产公允价值成为泡影，若想马上处置，100块的账面价值可能连70块都回笼不到。仅献祭老板身家和金融投机资本是不够了，作为“好”债权人的购房者和银行业也得放血割肉，市场主体信心尽失，恶性循环根本停不下来。

所以如何破局呢？20多年的房地产大周期接近尾声，再叠加各种不可测的宏观因素扰动，这样的颓势是很难靠“市场化”手段来转危为安的，因为按照“市场化”的眼光，这些问题房企的“市场化”投资价值根本就寥寥。

目前各种融资利好的善政主要是作用于资产负债表右端，归根结底还是要让资产负债表左端稳住并活化。最理想的情况下，群众需求复苏，愿意以90块钱买原本标价100块的房子，心里美滋滋，却也不指望以此炒房致富；老板们愿赌服输，心甘情愿毁家纾难；金融投机资本为高风险偏好付出代价，多掉几层皮；银行贷款整体有惊无险，重新进入新陈代谢的稳定循环；经济风险和道德风险都可控，整个屋子打扫干净后，新资本再以REITs投资、新型城镇化之类的概念进场，则又一轮繁荣且温和的周期冉冉升起。

只可惜形势很少能这么恰到好处、妙到颠毫，矫枉过正、鞭长莫及才是常态。这一轮地产救市政策能捞回几个问题房企，尚且难说，也许更明确的积极意义在于政策不再犹抱琵琶、半推半就了，稳住房地产已经是个不必讳言的现实任务。（财富中文网）

作者朱霄为财富中文网专栏作家，任职于某券商金融衍生品部

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编辑：刘兰香