如果各地效仿海口，恒大便已进入倒计时

以恒大目前的状况，和媒体报道恒大在海南的8宗地块由于逾期未动工而被政府无偿收回的消息，无不证明了当前中国内地房地产体系与行业现状，实际上是一场合成谬误。

中国内地的改革开放，是从农村自发开展的土地承包活动来激发体制活力开始，以各地在一定范围内的试错式改革，也就是“摸着石头过河”来不断总结经验教训和加以改善、推广来进行的，事实也证明了这场前无古人的渐进式改革是成功的。而作为中国内地改革开放排头兵的房地产行业，却有一个近在身边的老师和典范可以模仿，那就是在深圳开始的完全模仿香港的土地有偿出让制度。对于香港土地与城建制度的模仿和学习，从深圳伊始就深刻地影响了中国城市发展与房地产制度进程，让房地产逐渐发展为内地曾经市场化程度最高地行业之一，并成功孕育出土地财政这个支持城市建设与发展的利器，在工业化与城市化以及融入世界经济大循环地程中有力助推了中国经济社会的飞速发展。

之前以地方为主导的房地产体系在向香港房地产行业学习的过程中，只是出于解决眼前问题的务实性短视，造成了选择性地学习，并创新了土地出让、按揭、预售等以加快建设来解决住房供需矛盾、筹集市政建设与经济发展资金的经验，创造出世界有史以来最大规模的土地财政和房地产市场、进入《财富》世界500强最多的大型房地产开发商。

但在这一选择性学习中，各地政府却忘记了香港住房保障的70%是依靠政府公屋而非市场解决的，在将国民住房保障全面推向市场的同时，又没有全面模仿香港高地价、高房价、高密度和依靠公共交通的集约化城市形态，而是学习北美汽车文化建设了不少的大广场、宽马路与城市快速路和立交桥，让中国城市形态变得不伦不类。

相对于发展产业获取税收这个得到政府收入的硬功夫和“慢火炖”而言，卖地换钱为核心的土地财政自然要容易和快速得多。

而在土地财政驱使与长期超经济发行的货币政策下无限推高的地价与房价，不但成为国民经济运行的巨大成本与负担，还聚集和累积成为涉房风险这一黑天鹅和灰犀牛，另外也重构了资本与劳动关系，导致了年轻人放弃奋斗的“躺平”思潮泛滥，并在很大程度上引发了人口再生产的难题。在国际经贸关系发生变化而无法通过对外贸易将房地产的成本效应向外转嫁的情况下，内循环模式下的涉房风险迫使行业调控、“房住不炒”成了必然和长期的政策选择。

而在内地特有的行业环境之下，房地产行业形成了以高负债和高杠杆推动的高周转模式，并以此来推动规模优势对于资源的争夺与优化能力。这一模式之下必然就孕育了企业的高负债和高风险，在遭遇销售端与资金端双重严控之下，自然也就引发了流动紧张并触发了以恒大为代表的不少民营百强房企的暴雷问题。

其实，在高周转模式和房企出现流动性压力的情况下，各地政府为了防止出现项目烂尾而自扫门前雪所采取的强化预售资金监管措施，更是阻止了这些涉险企业内部的资金高效流转，成为这些房企暴雷的“催命符”，而公开市场的违约以及理财资金的违约只不过是导火索而已。

这在很大程度上又一次印证了过往的由地方政府主导的房地产行业作为渐进式、试错式改革中各地政策不同步、不一致，缺乏统一协调和前瞻性所造成的政策合成谬误的严重性。这也是近期发布的中央经济工作会议公报提出需要重视政策协调性的背景之一。

虽然目前房地产行业发展和行业调控的主导权已正在向中央政府转移，但是在被过度推高的房价地价及其所孕育与引发的多重风险和行业强力调控之下，在房地产市场和行业已经发生质变的情况下，目前土地财政走向式微已端倪屡现。而各地政府财政供养人员地方津贴的大幅下降和取消、第三批土地集中出让条件的大大放宽都是对此的一个侧证。虽然这与经济下行和抗疫导致的增支减收因素增多有关，但是土地财政的式微也是不可忽视的因素。

在房地产开发领域囤地普遍的情况下，此次海口市政府对于恒大逾期未动工的8块宗地无偿收回，虽然其选择性执法的嫌疑不能回避，但在恒大危机爆发后广东省政府已经派驻工作组、涉及恒大诉讼案件统一移送广州市中院指定管辖的情况下，海口市政府的这一行动不能不说又是一次地方政府“各人自扫门前雪，哪管他人瓦上霜”的各顾各的“先下手为强”了。而窘迫的财政状况恐怕也是无偿收回这8块宗地主要动机之一，因为已经大大升值的这些地块确实可以重新卖出一大笔钱的。

本来，恒大名下逾期未动工的土地经过这么多年的囤地已升值了不少，依靠这些资产的自然溢价和庞大的在建工程存量也未必没有机会覆盖恒大的债务。但海口市政府先下手为强的对于恒大旗下逾期未动工宗地的无偿回收行动，除了已然割去已陷入困境的恒大身上的一大块肥肉之外，如果引发其他地方政府的迅速跟进与模仿，那么恒大的彻底倒下也就是分分钟的事情了。不过，反过来说，谁让恒大把自己玩成了这么个烂摊子而给了海口市政府以无偿收回这8块宗地的理由呢？

如果海口市政府无偿收回恒大8块宗地这致命的一击及各地政府的快速跟进，让恒大的底层资产很快丧失殆尽进而加速毙命，说明以地方政府或者部门为主导的行业政策合成谬误确实到了不改不行的时候了。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香