1、按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。这是昨晚央行、银保监会发布首套房房贷的利好之后，不少媒体发出来的专家解读，但是这个解读明显有问题！

2、关键在于，首套房的当下利率，不可能是未来30年的利率，甚至连未来3-5年的利率都谈不上，买过房的朋友都知道，房贷利率的动态的，一旦加息，过一段时间银行的房贷利率也会增长，反之，一旦降息，过一段时间银行的房贷利率也会下降，所以，30年减少利息支出2万元的解读，将动态的利率简单理解为静态不变的利率，这种“专家解读”，真的不应该，很容易忽悠买房者。

3、事实上，今年以来一直有降息的呼吁，以此来刺激经济、降低企业融资成本，虽说降息一直没有成真，但是金融监管部门已经推出了一系列的“纾困”政策，这意味着什么，不同于美国在加息周期，未来两年都处于加息途中，中国的可预见的两三年内，都处于降息的周期，假若按一次降息25个基点来计算，其力度都大于这次首套房的20个基点降息。

4、何况，如果按照住房公积金的优惠利率来计算，这次的利好也不算太大的蛋糕，当然，这个政策的最大意义在于指标性，去年很多银行的房贷极为紧张，导致不少房地产商有客户也贷不到款，所以缺乏融资渠道的民营地产商几乎是哀鸿遍野，这一状况今年一季度稍有好转，但是潜在客户却因为疫情的原因取消了购房计划，所以央行才会祭出这个首套房房贷降息的利好，这是在近百个城市近两个月不同程度松绑限购政策之后，由央行发出的最明显刺激楼市消费的政策，这才是其最大价值，至于最终能省多少钱，这笔账其实并不重要。

5、因此，政策的指向性非常明确，就是在“房住不炒”的前提下，支持刚需购房，这次是支持首套房，相信接下来还有支持改善型住房的政策，这是必然的，但是，除了给开发商和购房者的信心打气之外，能不能有实质性左右，还需要观望，或者说的悲观一点，这点利好远远不够。

6、房产作为一个特殊的商品，但其本质还是商品，商品是畅销还是滞销，利率在建瓯是一方面，但是不具有决定性，真正起到决定性作用的还是供需关系，举个例子，深圳房价过去五六年的飞升，一个很重要的原因就是土地供应量的不足，这跟深圳本身可供开发商建房的土地存量不多也有很大原因，当面粉稀缺且不断涨价，面包当然也会涨价了。但是反观很多二三四五线城市，经过2010年到2019年的房地产大开发，举目望去到处都是楼盘，光是存量房就是一个天文数字。

7、即使没有疫情这个黑天鹅，楼市基于供求关系的价值回归也只是时间问题，只是说疫情的反复，让这一天提前到来了而已，这就是经济规律，不以人的主观意识而改变，当然，基于刺激经济、拯救地方财政的现实考虑，楼市消费必然需要通过降低首付、解除限售等手段来不断发利好政策，只是，政策从发布到落地再到起作用，至少有半年的延后期，所以，观察这些利好政策到底会不会起作用，至少要等到今年九十月份，甚至要到明年二季度。

8、因此，今天股市开盘大涨的房地产板块，没有持有地产股的投资者，也不需要失落，假如楼市起来，什么时候都是买点，反之，假如扶不起来，那么什么时候都是卖点。 #重磅！央行、银保监会联合出手，房贷“降息”20个基点#