重磅！央行、银保监会联合出手，房贷“降息”20个基点

我们可以从商业银行的经营角度而不是老百姓角度来看这个问题。首先，这个政策调整是为了在疫情经济流转不顺畅的时候促进房贷业务，让潜在购房者看起来贷款的利率更低，目前账面还款数额减小（实际上未来利率涨了还款数还会调整）。这一政策反应了相关部门的一个预期，但并未改变现有房地产市场的基本面和客观因素。实际上房地产市场已经结束了超高速发展期，过去那种老百姓靠买房挣钱银行靠房贷挣钱的情况已经不会再有了；其次，从调控效果上看，所有经济政策的调整都是为了加速循环和流动（特别是在疫情经济流动缓慢的情况下）。现在的客观事实就是大资本（因为政策和逐利的原因）已经撤离房地产市场，资本端走弱，同时老百姓的需求也没有那么明显。单单是调整利率无法促进市场发展，效果远不如类似MBS的结构性票据。与其给你看现在降低一点bp让你觉得未来（不确定的）还款降低不如通过证劵化手段将未来的不确定收益（还款）再卖给散户。这样购房者只需要考虑自己的还贷与mbs之间的差值，并且这个差值可以根据自身需要及利率变化随时买卖MBS进行动态的自我调整，这种方式可能更好（当然目前看起来也不现实，金融发展没有这么快）。总之，这个政策其实对新购房的老百姓影响不会很大，不应该因为这个政策去做购房决定；更多的可能从以购房者在疫情下房贷压力缓解的角度去解读一下吧，但是因为未来还存在增加房贷利率的可能性，所以也不是确定性的就一定会少还房贷。

1、按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。这是昨晚央行、银保监会发布首套房房贷的利好之后，不少媒体发出来的专家解读，但是这个解读明显有问题！

2、关键在于，首套房的当下利率，不可能是未来30年的利率，甚至连未来3-5年的利率都谈不上，买过房的朋友都知道，房贷利率的动态的，一旦加息，过一段时间银行的房贷利率也会增长，反之，一旦降息，过一段时间银行的房贷利率也会下降，所以，30年减少利息支出2万元的解读，将动态的利率简单理解为静态不变的利率，这种“专家解读”，真的不应该，很容易忽悠买房者。

3、事实上，今年以来一直有降息的呼吁，以此来刺激经济、降低企业融资成本，虽说降息一直没有成真，但是金融监管部门已经推出了一系列的“纾困”政策，这意味着什么，不同于美国在加息周期，未来两年都处于加息途中，中国的可预见的两三年内，都处于降息的周期，假若按一次降息25个基点来计算，其力度都大于这次首套房的20个基点降息。

4、何况，如果按照住房公积金的优惠利率来计算，这次的利好也不算太大的蛋糕，当然，这个政策的最大意义在于指标性，去年很多银行的房贷极为紧张，导致不少房地产商有客户也贷不到款，所以缺乏融资渠道的民营地产商几乎是哀鸿遍野，这一状况今年一季度稍有好转，但是潜在客户却因为疫情的原因取消了购房计划，所以央行才会祭出这个首套房房贷降息的利好，这是在近百个城市近两个月不同程度松绑限购政策之后，由央行发出的最明显刺激楼市消费的政策，这才是其最大价值，至于最终能省多少钱，这笔账其实并不重要。

5、因此，政策的指向性非常明确，就是在“房住不炒”的前提下，支持刚需购房，这次是支持首套房，相信接下来还有支持改善型住房的政策，这是必然的，但是，除了给开发商和购房者的信心打气之外，能不能有实质性左右，还需要观望，或者说的悲观一点，这点利好远远不够。

6、房产作为一个特殊的商品，但其本质还是商品，商品是畅销还是滞销，利率在建瓯是一方面，但是不具有决定性，真正起到决定性作用的还是供需关系，举个例子，深圳房价过去五六年的飞升，一个很重要的原因就是土地供应量的不足，这跟深圳本身可供开发商建房的土地存量不多也有很大原因，当面粉稀缺且不断涨价，面包当然也会涨价了。但是反观很多二三四五线城市，经过2010年到2019年的房地产大开发，举目望去到处都是楼盘，光是存量房就是一个天文数字。

7、即使没有疫情这个黑天鹅，楼市基于供求关系的价值回归也只是时间问题，只是说疫情的反复，让这一天提前到来了而已，这就是经济规律，不以人的主观意识而改变，当然，基于刺激经济、拯救地方财政的现实考虑，楼市消费必然需要通过降低首付、解除限售等手段来不断发利好政策，只是，政策从发布到落地再到起作用，至少有半年的延后期，所以，观察这些利好政策到底会不会起作用，至少要等到今年九十月份，甚至要到明年二季度。

8、因此，今天股市开盘大涨的房地产板块，没有持有地产股的投资者，也不需要失落，假如楼市起来，什么时候都是买点，反之，假如扶不起来，那么什么时候都是卖点。

这次新政的核心是将首套房的贷款利率下限调低20个基点（即LPR减20个基点），而此前的下限是对应的LPR（一般是五年期LPR）。而首套房根据不同地方的政策，既涵盖刚需，也可以包括改善型需求，这与四月底政治局会议"支持刚需和改善需求"的精神一致。

与各个地方争相推出的救市政策相比，中央统一定调调低房贷利率下限，信号意义更大，也更能提振低迷的市场情绪。对购房者而言，有人说之前的政策都是买兰博基尼发5元优惠券，那么这次的20基点大概也够个5万优惠券的水平。如果本周五（5月20号）五年期LPR也下调，无疑会是更大的催化剂。不过，相关人士在近期发言中提到要研究和使用“增量政策工具”，意味着对房贷利率更可能是动存量而不动增量，也就是LPR下调的可能性变小了。

不可否认的是，目前各大城市推出的救市政策效果极其一般，这背后是民众收入下降以及对房地产市场和经济增长的信心都不足，而这才是楼市的基本面。4月份以来各大房企的销售几乎全部腰斩，说明目前的政策对于楼市虽不是毫无用处但能改变的也只是很小一部分，很难改变楼市的基本面。那么怎样让老百姓对楼市有信心？除了逐步恢复经济外首先是要把问题楼盘解决了：保交付，防烂尾。针对房企融资层面的更多救助措施，也就是“救房企”可能避无可避了。

今年受到疫情冲击、封城影响以及国际局势震荡等各种因素影响，经济下行压力较以往更大，中小企业生存面临普遍困难。从需求端三驾马车的构成来看，出口与消费不振导致投资承担的稳就业、稳经济的重担更重，此时去年还被套上多重紧箍咒的房地产市场又被搬出来充当救火队长。
数据来看，1-3月房地产开发投资增速跌至0.7%，去年同期为25.6%，一年以来房地产方面投资增速持续降低，市场信心不振，观望情绪浓郁。另一个数据土地出让金来看，2022年一季度中，只有北京的土地出让金是增长的，仅有两个省市的卖地收入下跌幅度在30%以内，剩下的28个省市卖地收入全部跌的一塌糊涂。可以说，房地产市场去年的政策已经是用力过猛，导致整个行业已经迅速陷入萧条。
任何时候信心都是最重要的，如果投资者对市场缺乏信心，那政策的微调带来的效果只会是有限的。此次首套房贷款利率下调20点，其实影响有限，贷款50万，贷款30年不过节省2万，几乎可以忽略不计，在此情况下我认为这个诱饵无法提振萎靡的市场。
从中国整个发展轨迹来看，98年房改至今20多年，房地产的红利期已经过去，一次工业化基本完成，城镇化空间不大，近些年甚至出现逆城镇化的势头，因此房地产本身库存就很难去除，再靠房地产拉动经济也不现实，必须要认清这个现实。

此时刺激房市，犹如饮鸩止渴，万万使不得