楼市触底反弹信号初现，抄底良机已到？

7月24日，中央政治局会议上，对于“股市”和“楼市”两个领域，同时提出“活跃资本市场，提振投资者信心”和“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”两大举措。毋庸置疑，对于当前困扰宏观经济发展的这两个难题，最高层会议公报中表明国家的鲜明态度，“两手都要抓，两手都要硬”，不可偏废。

上周日，财政部、国家税务总局、证监会和三大交易所官宣包括印花税下调、阶段性收紧IPO和再融资节奏、规范大股东股份减持以及下调融资保证金比例等活跃资本市场措施，“四箭齐发”，力度空前，着实让广大投资者兴奋了一把，A股市场随即给予连续两日上涨回应。不过，相较于众多股民期待本轮救市政策中最大利好板块——券商股最近两个交易日的高开低走甚至板块翻绿，意料之外的房地产板块却收获惊喜，前期爆雷的金科股份连续收获两个涨停，荣盛发展、天房发展等连续两日大涨超过15%，整个板块也是连续两个交易日大涨。无独有偶，8月初深陷流动性危机的宇宙第一房企——碧桂园在经历股价腰斩后，其H股上市公司碧桂园（8月29日也收获超过12CM涨幅。当然，资本市场中房地产板块异军突起也是事出有因，一部分利好来自于8月27日证监会发布一条政策：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，另一部分原因是8月28日十四届全国人大常委会第五次会议上，国家发改委主任郑栅洁在工作报告中提出：积极扩大国内需求，深入推进新型城镇化建设。

一个多月来，随着各部委和各地全面落实中央政治局会议精神，有关房地产优化政策出台频率明显加快，中国房地产市场引来密集松绑期，不过相较于股市的史诗级式救市方式，楼市目前只有“不温不火”救市措施。一线城市楼市在本轮行业深度调整中，“受伤最轻，包袱最小，希望最大”，对于一线城市来说，救市政策一来没有这么迫切，二来基于过去救市后续表现，一线城市“灯塔”效应依然明显，因此，一线城市出台救市措施必然慎之又慎。

相较于三、四线中小城市人口净流出、居民收入减少带来商品房明显供过于求，即使价格大幅降低也依然无人问津，二线大城市人口红利尚有空间，加上区域中心资源优势，一旦房价下降至心理区间，还是有不少刚需和改善性需求甚至投资客抄底，但是对于一线城市而言，不仅大部分房企对于在售一手房咬住价格不松口，而且二手房主除去特殊原因着急出手外普遍也是观望惜售，当然这种情况下，买家更是持币待购中，买卖双方博弈愈加明显。

根据中指研究院数据显示，8月份全国楼市继续低迷，成交量整体同环比均下降。一线城市成交面积环比下跌22.83%，北京、上海、深圳环比跌幅显著，广州跌幅最小为5.2%。二线城市整体环比上涨3.15%，其中苏州涨幅显著，为49.59%。库存面积总量略有上升，深圳涨幅最高，为6.97%。土地出让方面，8月份监测城市总体供应量同比走低，宅地供求同比下滑，整体成交方面量跌价涨，一线城市出让金及成交楼面均价有所上扬；房企拿地城市集中在广州、南京、杭州、成都等城市。土地出让金总额同比上扬，成都揽金371亿居首。

显而易见，本轮房地产市场调整尚未完全见底，但是可以看到是底部区间正在夯实，一、二线城市土地拍卖出让市场触底反弹已经发出明显信号。那么，对于广大投资者来说，现在是抄底良机么？

首先，可以肯定是，目前单论从投资房地产行业机会而言，资本市场机会远大于不动产机会。若资本市场是国家宏观经济的“晴雨表”，那么板块指数就是行业景气的“温度计”。随着房地产开发、房地产服务等相关板块前段时间二次筑底后再次反弹，意味着上市房企以及相关物业、经纪关联公司风险基本出清，在经历债务重组、资产重整等程序后，本身基本面尚可、投资布局合理、历史债务包袱较轻的上市房企以及相关物业、经纪关联公司更是迎来触底反弹良机，投资这些上市公司股票，财务风险基本可控，未来收益较为客观。同时，相较于实体房产，风险出清的上市房企公司股票不仅正处在历史低位，抄底正当时，而且流动性好，收益变现容易，潜在风险可控。

其次，若要投资的话，一线城市房产特别是核心地段房产基于“过去抗跌、现在保值和未来增值”逻辑，是如今唯一值得投资的优质不动产。在本轮楼市调整中，全国各地房地产市场几乎泥沙俱下，但是唯独一线城市房价较为坚挺，其本质原因还是因为其良好供需基本面支撑，这也是一线城市中买卖双方博弈的焦点所在，毕竟在市场经济中，供需关系才是影响价格的最核心因素。北京、上海、广州和深圳等一线城市凭借其优质教育资源、良好医疗保障和广阔就业机会等优势，多年来吸引举国精英人才和成功人士安家落户，同时购房置业落户不仅是国人传统观念，也是保障上述权益的最好方式。尽管一线城市商品房一直被认为是普通民众眼中的稀缺资源，但是精英人才和权贵阶层充沛的购买力也足以让其成为“必需品”。因此，尽管一线城市楼市尚在博弈中，但是核心区位房产，下跌空间不大，逢低适时出手，未来上涨可期。

最后，对于刚需和改善型需求来说，二线城市房产抄底机会正在临近，岁末年初正当时。近期，住建部强调要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，绝大部分购房人买房成本明显下降，相较于一线城市商品房市场的供不应求和三、四线城市的供过于求，二线城市商品房市场目前处于供需弱平衡状态，今年以来，二线城市不断出台“以价换量”的刺激政策正在促使其房地产市场逐渐进入“紧平衡”状态，最近二线城市商品房成交量环比上升已经充分印证这一点。究其原因，在于二线城市均是省会城市或者区域中心城市，其房价相对于所在城市居民收入属于“比上不足，比下有余”状态，合适降价让利后，其良好性价比必然会吸引大量刚需和改善型需求入场抄底。不过，尽管二线城市的区域中心城市属性也限制其房价过去上涨空间，但是也注定未来下跌空间不会太大，毕竟一旦跌多了，相较于周边三、四线城市，其较高性价比，总会有本市及周边区域刚需和改善型需求抄底。

如今属于中国房地产的黄金时代已经落幕，过去那种“闭眼买房、坐等升值”的机会已经一去不复返，未来十年内，全国大部分区域大概都会进入存量房博弈时代，但是市场机会依然存在，不过机会总是留给有准备的人。（财富中文网）

作者汪杰为财富中文网专栏作家，创业公司从业者，关注宏观经济形势

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编辑：刘兰香