中国房地产贷款政策，是微调还是重大转向？

11月10日，中国人民银行单独发布了10月个人住房贷款统计数据。这一举措利于向房地产市场注入信心。

这是央行首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

我认为，其作用有三：一是表明房地产合理融资需求正在积极地被满足，尤其是当月增加3481亿元，这些增量数据还是很积极的；二是表明个人住房贷款余额数字金额巨大，在整个经济之中举足轻重，牵一发动全身。也就是说，我们必须高度重视这一贷款风险，个人住房贷款余额37.7万亿元，这是个天文数字；三是不应该忽视这一贷款风险。值得关注的是，个人住房贷款在用途上，绝大部分形成了开发商的负债，若开发商无法按期交房，则可能会引起巨大动荡。特别令人担忧的是，一些开发商严重依赖期房预售，即购房者为尚未竣工的期房预付房款，这种做法意味着开发商实际上是在向数以百万计的家庭无息借款。开发商因此更容易继续扩张，但如果它们倒下，购房者买的期房可能会变成烂尾楼。

中国的房地产面临一些极端的现实问题。例如，易居（中国）研究显示，中国100家最大的开发商9月份总销售额较上年同期下降了36%。中国的房地产以及相关的产业，占到中国整体GDP的30%。有人形象地比喻，房地产行业一打喷嚏，中国的整体经济就会感冒。

中国十分重视房地产债务问题，采取了一系列旨在遏制过度借贷的举措。值得关注的问题是，如何在不破坏房地产市场、不重创更多开发商，以及不让中国经济脱轨的情况下解决债务问题，正迅速成为中国多年来面临的最大经济挑战之一。若处理不当，可能会在全球产生连锁反应。

全球金融市场正在为可能出现的违约潮做准备。在国际债市筹过资的开发商中，约有五分之二企业的债券发出了警报信号。上周，ICE BofA亚洲企业美元债券指数中的59家中国开发商，有24家的债券收益率超过20%，这一水平表明违约风险很高。

中国房地产债务危机或冲击美国及全球经济。11月8日，美联储发出警告称，中国房地产行业的债务危机有可能威胁到全球市场和美国经济。中国房地产巨头恒大集团突然深陷3050亿美元的债务危机，这不仅引起中国国内金融市场的震撼，而且也造成全球金融市场的恐慌。

有媒体认为，恒大的债务危机并不是特例，至少有6家中国房地产企业最近几个星期未能按期支付境外债券。美联储发布报告称：“鉴于中国的经济和金融系统的规模，以及其与世界各地广泛的贸易联系，中国的金融压力可能会因风险情绪的恶化导致全球金融市场的紧张，对全球经济增长构成威胁并影响美国。”

从目前的情况看，中国仅仅是贷款政策的微调，但绝不是政策的转向——改造由债务和投机驱动模式的初心并没有改变的迹象。也就是说，其中的“三条红线”政策，仍然没有大幅调整及改变的必要与可能。

必须指出，由于各方对利弊共识的达成，中国房地产积极的因素已经或正在凝聚，这是一个恢复市场信心的开端。仅仅需要信心来解决的问题，已经不是难题，人们可以腾挪出更多的精力，来解决实力及规律层面的事情了。但实力及规律可不是一蹴而就的。（财富中文网）

作者系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员，中国银行业协会原副秘书长。

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