凯悦酒店集团的总部坐落于一栋54层高的摩天大楼内，建筑底部呈V形，倾斜的窗户向外悬挑于芝加哥河之上。这座地标性建筑，向来令游客与建筑爱好者叹为观止。大楼七层大堂的一整面长墙上，陈列着色彩斑斓、略带复古韵味的展品，低调讲述着这家酒店集团的发展史。

棕褐色调的照片定格了凯悦的初创时刻——20世纪50年代，它只是洛杉矶机场附近的一家汽车旅馆；褪色的宝丽来照相机拍出的样片，则还原了20世纪70年代其市中心酒店的盛景：宽敞的中庭悬挂着璀璨吊灯，是举办婚宴与各类会议的热门场所。展台上还陈列着一系列俏皮有趣的小物件：挂着糖果色塑料挂件的房卡、宝蓝色的餐厅咖啡杯、“请勿打扰”的门挂牌，引领参观者穿梭于凯悦数十年的时光长廊。不过，这场展览仍在布展中，展品截至2000年，展墙的后半段依然是一面光秃秃的水泥墙。

这种从繁复到简约的转变，恰是凯悦集团发展历程的隐喻。过去十余年间，凯悦从一家持有大量不动产的酒店企业，转型为执掌多品牌的酒店管理集团。这种轻资产商业模式转型成效显著：不仅提升了盈利水平，赢得华尔街的青睐，更让凯悦在四星级与五星级高端酒店市场的版图大幅扩张。

引领凯悦完成这场“精简蜕变”的掌舵人，正是执掌公司近二十年的首席执行官马赫澜。2025年12月，在其就任第19周年纪念日次日，马赫澜接受了《财富》杂志的专访。这位身材精干、待人亲和且精力充沛的管理者坦言，刚接手时，自己完全是酒店业的门外汉。“当时我对这个行业一无所知。”他回忆道，“至今仍然如此，我满脑子都是疑问。”

事实上，马赫澜原本是位财务专家。在芝加哥大学的商学院取得工商管理硕士（MBA）学位后，他曾经为普利茨克家族旗下企业担任了17年的财务与投资顾问。这个极具政治影响力的家族，不仅是凯悦的缔造者，至今仍是其控股股东。（家族后裔、伊利诺伊州州长JB·普利茨克有望成为2028年民主党总统候选人。）马赫澜上任初期的亮眼成就，便是推动凯悦于2009年成功上市。

尽管出身财务领域，但如今谈起度假酒店细节、会员忠诚度计划和客房配套设施时，马赫澜的热情丝毫不亚于酒店行业的资深从业者。凭借出色的财务洞察力，马赫澜助力凯悦重塑为一家高端酒店集团，堪称豪华酒店界的伯克希尔-哈撒韦，可观的股票回报率也印证了转型的成功。

凯悦并非首家剥离自有酒店资产的连锁酒店集团，希尔顿与万豪早已先行一步。但自马赫澜启动转型计划以来，凯悦的转型步伐明显加快，一定程度上得益于他对投资者心态的精准把握。

“华尔街倾向于区分不同的业务类型。”马赫澜解释道，“重资产的房地产业务模式易于理解，投资者可以用特定的估值框架去评估其价值，而以收取管理费为核心的轻资产模式，同样有对标标准，更便于同业比较。”

据摩根大通的分析师测算，凯悦营收结构中“轻资产服务费收入”（即酒店管理及特许经营收入）的占比已经从2015年的44%，提升至现在的80%。凯悦的目标是，到2027年将这一比例提升至90%以上，主要路径便是继续剥离不动产。当企业减少对房地产升值的依赖时，轻资产模式往往能创造更高且更可预测的收益：既可以降低房地产市场波动带来的风险，又能够摆脱沉重的维护成本负担。

马赫澜表示，剥离大量不动产资产“让企业的战略重心变得无比清晰”。“此前，企业需要兼顾优质物业持有者、资产管理者和品牌建设者这三重角色，精力极易被分散。如今，我们可以全身心投入到品牌建设中。”

同样关键的是，资产出售为凯悦回笼了数十亿美元的现金。马赫澜将回笼的绝大部分资金投向高端及奢华酒店品牌的收购。自2017年以来，凯悦完成了至少10笔此类收购。如今，当你入住梦幻酒店、标准酒店、汤普森酒店、米拉瓦水疗中心、中国的阿丽拉海岛度假酒店，或是具有镀金时代风格的芝加哥体育协会酒店时，其实都下榻于凯悦旗下。目前，凯悦在全球约80个国家和地区运营着近1,500家酒店及度假村，其中绝大多数为管理或特许经营模式，而非由集团直接持有产权。

相较于规模更大的竞争对手，凯悦的定位本来就偏向高端客群，而这一连串收购进一步拉大了差距。摩根大通的数据显示，凯悦旗下超过70%的客房属于“奢华型”或“超高端型”品类，远超万豪的51%和希尔顿的28%。

在完成对一众高端酒店品牌的布局后，马赫澜显然十分享受引领品牌发展的过程，更不用说亲自“探店”了。他常年奔波在外，频繁开展实地考察。其中一项重要任务，便是确保公司能够顺应高端客源群体的变化趋势。马赫澜略显轻松地提到，像位于曼哈顿的柏悦酒店这样的顶级旗舰酒店，至今仍然在为企业高管、“国家元首”以及“王室成员”提供服务。

但总体而言，凯悦的目标客群正变得更年轻、更具时尚感。他指出，吸引这类客群需要“全方位关注宾客的健康需求，包括他们的饮食选择与运动场所”。如今，凯悦旗下越来越多的酒店都配备了米拉瓦品牌的水疗设施，并推出正念冥想体验，这体现了奢华品牌的协同效应。

若论奢华酒店市场中最具代表性的品牌，当属设计前卫的标准酒店集团，该品牌于2024年被凯悦收入麾下。谈及位于曼哈顿的标准酒店旗舰店，马赫澜盛赞其为年轻高净值人群的活力聚集地。“酒店团队才华横溢。”他表示，“从灯光设计、音乐氛围、客流动线到空间规划、调酒艺术，他们为营造完美氛围所倾注的细节，达到了令人惊叹的程度。”

诚然，高端市场并非凯悦的全部布局。马赫澜坦言，短期内奢华酒店或许依然是集团最大的增长引擎，但在建项目中占比最高的是凯悦嘉迎、凯悦嘉轩这类性价比更高的品牌。凯悦的业务高度依赖休闲旅客，在经济下行期可能承压，而这些吸引更多商务客源的中端品牌，可以在经济动荡、需求萎缩时为集团提供缓冲。

“2026年，无论市场如何变化，K型经济分化趋势都将持续。”他说道，“顺便说一句，这让我深感失望。”

在访谈过程中，我们曾经路过那面尚未布置展品的空白展墙。当被问及希望在此陈列哪些照片或实物、用怎样的影像来诠释自己的领导力时，马赫澜罕见地陷入了沉默。他后来表示，自己所处的行业瞬息万变，实在难以确定哪件物品足以成为象征。

他坦言，有些日子里，“我会觉得自己仿佛回到了起点，以全新的视角重新审视这个行业”。他也逐渐意识到，这种空杯心态对领导者大有裨益。

·凯悦持续剥离重资产，将资源集中于高附加值的轻资产（品牌与管理），证明在传统行业中，降低资产负债表负担、提高净资产收益率（ROE），往往比单纯的规模扩张更能获得资本市场的认可。

·将发力奢华高端品牌作为主要增长引擎时，凯悦并未放弃嘉轩等中端品牌，以此平衡休闲与商务客源。企业应建立多层次的产品矩阵，利用不同周期属性的业务组合来平滑经济波动带来的冲击。

·面对瞬息万变的酒店行业，CEO马赫澜始终保持“门外汉”的审视视角。提醒管理者，在存量竞争时代，摒弃经验主义，保持空杯心态，时刻保持对市场变化的敏锐嗅觉，是企业持续进化的关键。

财富中文网对原文有删减和调整（财富中文网）

译者：Zhy

编辑：魏雨彤