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华尔街杀死了美国人的购房梦?

Alena Botros
2024-03-02

美国房价为什么涨到了普通人难以承受的地步,事实真相要复杂得多,甚至可以追溯到一个多世纪以前。

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图片来源:PHOTO ILLUSTRATION BY FORTUNE; ORIGINAL PHOTO BY GETTY IMAGES

这些天来,在互联网上,经常有人指责是华尔街扼杀了普通美国人的买房梦。

比如在TikTok上,就有不少短视频称,一些机构投资者以高价大量购房,使得普通人只能租房过一辈子。还有一篇媒体文章表示,2023年美国有44%的独栋房屋都被私募公司买走了。在这些媒体口中,华尔街成了吃人不吐骨头的主儿。这种论调存在已经不是一天两天了,尽管经济学家和分析师们都指出,其实这种指责并无依据。

那么到底谁是对的呢?高房价已经演变成了一个全国性的问题,所以我们不能单纯地把它归咎于黑石(Blackstone)、贝莱德(BlackRock)和Invitation homes这种机构投资者。毕竟这些公司所拥有的房产加起来也不到整个租房市场的5%,甚至还不到整个独栋房屋市场的1%。不过在亚特兰大、达拉斯和夏洛特这样的热门城市就是另一回事了,华尔街在亚特兰大拥有4%以上的独栋住宅,因此它在这里可能确实成为一个推动房价上涨的重要因素。

但不管怎样,美国的很多普通老百姓还是把买不起房这件事情怪在了对冲基金和资产管理公司等金融企业身上。因为这些公司大举进军住宅市场时,恰好赶上了新冠疫情带来的房地产繁荣时期,房价和租金大幅上涨,抵押贷款利率涨了一倍多,导致很多人因房致贫、因房返贫。政客们也跟着指责华尔街,2023年年底,国会里的民主党人还提起一项法案,企图禁止对冲基金在美国购买独栋住宅。

据《纽约时报》(New York Times)报道,与众议员亚当·史密斯联袂提出该法案的参议员杰夫·默克利曾经表示:“现在普通老百姓不是在跟其他家庭竞标买房,而是跟你们这些亿万富翁竞标买房。这种局面都是你们造成的。而且这种局面既推高了租金,也抬高了房价。”

相比于独栋住宅市场,华尔街投资多单元住宅租赁市场的份额要高得多,时间上也要早得多。在全球金融危机(Great Financial Crisis)爆发后,机构投资者开始进军独栋住宅领域,由于很多独栋住宅因为断供而被银行赎回,导致这些金融机构以极低的价格吃进大量房产。不得不说,当年美国的住宅价格没有跌得太难看,这些金融机构是有功的,虽然它们自己也因此赚得盆满钵满。有意思的是,它们现有的投资组合仍然反映了十多年前刚进入房地产市场时的情况。

穆迪分析公司(Moody’s Analytics)的高级经济学家埃芒加德·贾比尔以菲尼克斯举例道:“它们的投资配比,与那些法拍房最多、房价跌幅最大的城市几乎是一一对应的。”

至于美国房价为什么涨到了普通人难以承受的地步,事实真相要复杂得多,甚至可以追溯到一个多世纪以前。

华尔街下注房市,最看重区位和地段

据房地产分析公司Parcl Labs称,今年1月,黑石集团宣布以38亿美元收购了Tricon Residential公司,它也是仅次于Progress Residential和Invitation Homes的全美第三大独栋住宅机构买家。目前,这三大机构买家合计在全美拥有超过20万套独栋住宅。但Parcl Labs的联合创始人贾森·刘易斯向《财富》杂志表示,这些机构买家的投资分布并不均匀。

“它们进军的都是相同的市场,它们在全美投资的房产中,几乎有一半都在六个城市,也就是坦帕、夏洛特、亚特兰大、休斯顿、达拉斯和菲尼克斯。它们在这些城市的投资比重超过全美其他城市20倍以上。”

即便在这些热门城市,它们的投资区域也并不均匀。刘易斯说:“在这六个城市里,它们投资的几乎所有房产都集中在少数几个区块……在一些热门区块里,它们拥有的房产甚至超过了十分之一。”

以机构投资下注最重的亚特兰大为例,机构投资者买走了全市4.4%的独栋住宅,因此它们对当地房市有很大影响。无论是在亚特兰大,还是在其他人口稠密的大都市,机构买家的存在,都会给普通买家造成很大负担。“它们有特殊的融资工具,所以当它们进入市场,就是真的要大买一番,因此它们会在所有交易中占有相当大的份额。”刘易斯说道。

亚特兰大的平均房价为387,216美元,比全美平均房价高出近13%。另外,亚特兰大的房租(不论户型)也比全美中位数高出5%。通过对机构投资者的分析,穆迪分析公司的高级经济学家埃芒加德·贾比尔等人发现,在机构投资者瞄准的那些大城市里,独栋房屋的租金也要普遍高于其他地区。

佐治亚州立大学(Georgia State University)的地理学家、助理教授泰勒·谢尔顿指出,机构投资者也瞄准了那些大多数人心仪的城市下手。同样房型的房子,一栋在密西西比的农村,一栋在亚特兰大的城里,抢手程度肯定是不一样的。谢尔顿等人的研究还表明,机构投资者的投资高度集中在少数区域,而首当其冲的就是亚特兰大。机构投资者还最喜欢在一些有鲜明特色的地区投资,例如对租房保护政策力度不强的地区,或者住房需求不断上涨的地区等。

从2022年4月到2023年4月的短短一年里,亚特兰大都市圈的人口就增加了近6.7万人,已经超过500万人。而亚特兰大市的人口也增长了1.4万多人,突破了50万人,增长速度几乎是前一年的三倍。随着人口的增长,当地对住房的需求也在增加。

谢尔顿称:“这些公司都试图抢占市场的同一个角落,进而发挥巨大的市场影响力。虽然这个市场还达不到垄断,但已经出现了寡头割据的格局。”

机构投资者有自己独家的买入策略,它们杀入一地,就能够立即买入,而且全部是以现金出价。谢尔顿表示:“虽然机构投资者不应对全美各地的住房危机负同等责任,但它们在亚特兰大和所谓的‘阳光地带’城市都扮演了重要角色。”

房价为何涨到如此之高?

首先是刚需的问题,美国的住房数量已经不足以容纳不断增长的人口。目前对美国的住房短缺有几种不同的估算口径,但大家普遍认同这个缺口在100万套到600万套之间。美国企业研究所(American Enterprise Institute)的住房中心主任、高级研究员托比亚斯·彼得认为,美国政府在房市供给有限的情况下,依然采取宽松的认购和首付政策,是导致市场需求上涨的一个重要原因。

另外,盖房子在美国确实变得越来越难了。早在20世纪20年代,时任美国商务部部长的赫伯特·胡佛就制定了一项分区示范法,在各州和各地方实施,美国的住房短缺就是从这时开始的,并且在接下来几年里愈发恶化。彼得认为,这是由于这些法律“阻碍了市场建造更多住房”。

由于法律的不统一,加上美国人思维方式的转变,以及20世纪70年代以来兴起的环保运动,让房地产开发变得越来越复杂,美国人最喜欢的独栋别墅也成了最贵的房型,因为只有高售价才能抵消高成本,包括监管成本。因此彼得认为,这在一定程度上其实是美国政府自作自受的结果。但对于政客而言,“华尔街总是一个方便的替罪羊。”但实际上,真正的问题是政府监管失灵,导致市场没有建造足够的住房。而对华尔街的公司来说,住宅当然是一笔很好的投资,尤其是在住房普遍短缺的情况下。

他表示:“早在这些华尔街公司进入市场之前,房价就已经让普通人负担不起了。所以说,只要我们建造更多的住房,普通人身上的购房压力就会变小,机构也就不会拥有现在这么大的市场操纵力。”

而且机构投资者也不是高房价背后的唯一推手,我们也不能把美国人买不起房的原因都怪罪到机构头上。穆迪分析公司的贾比尔提到了过去30年间美国工资与房价增幅的差距。“20世纪80年代的房价中位数与家庭收入中位数的比率只有现在的一半。而自从全球金融危机爆发以来,美国的新房建设水平更是直线下降。”

“这个问题是多个因素共同作用的结果,机构投资者只是问题之一,但肯定不是唯一的问题。”贾比尔最后说道:“这就要回到另一个问题:在通往美国梦的路上,我们之前到底是哪里走错了?”

译者:朴成奎

这些天来,在互联网上,经常有人指责是华尔街扼杀了普通美国人的买房梦。

比如在TikTok上,就有不少短视频称,一些机构投资者以高价大量购房,使得普通人只能租房过一辈子。还有一篇媒体文章表示,2023年美国有44%的独栋房屋都被私募公司买走了。在这些媒体口中,华尔街成了吃人不吐骨头的主儿。这种论调存在已经不是一天两天了,尽管经济学家和分析师们都指出,其实这种指责并无依据。

那么到底谁是对的呢?高房价已经演变成了一个全国性的问题,所以我们不能单纯地把它归咎于黑石(Blackstone)、贝莱德(BlackRock)和Invitation homes这种机构投资者。毕竟这些公司所拥有的房产加起来也不到整个租房市场的5%,甚至还不到整个独栋房屋市场的1%。不过在亚特兰大、达拉斯和夏洛特这样的热门城市就是另一回事了,华尔街在亚特兰大拥有4%以上的独栋住宅,因此它在这里可能确实成为一个推动房价上涨的重要因素。

但不管怎样,美国的很多普通老百姓还是把买不起房这件事情怪在了对冲基金和资产管理公司等金融企业身上。因为这些公司大举进军住宅市场时,恰好赶上了新冠疫情带来的房地产繁荣时期,房价和租金大幅上涨,抵押贷款利率涨了一倍多,导致很多人因房致贫、因房返贫。政客们也跟着指责华尔街,2023年年底,国会里的民主党人还提起一项法案,企图禁止对冲基金在美国购买独栋住宅。

据《纽约时报》(New York Times)报道,与众议员亚当·史密斯联袂提出该法案的参议员杰夫·默克利曾经表示:“现在普通老百姓不是在跟其他家庭竞标买房,而是跟你们这些亿万富翁竞标买房。这种局面都是你们造成的。而且这种局面既推高了租金,也抬高了房价。”

相比于独栋住宅市场,华尔街投资多单元住宅租赁市场的份额要高得多,时间上也要早得多。在全球金融危机(Great Financial Crisis)爆发后,机构投资者开始进军独栋住宅领域,由于很多独栋住宅因为断供而被银行赎回,导致这些金融机构以极低的价格吃进大量房产。不得不说,当年美国的住宅价格没有跌得太难看,这些金融机构是有功的,虽然它们自己也因此赚得盆满钵满。有意思的是,它们现有的投资组合仍然反映了十多年前刚进入房地产市场时的情况。

穆迪分析公司(Moody’s Analytics)的高级经济学家埃芒加德·贾比尔以菲尼克斯举例道:“它们的投资配比,与那些法拍房最多、房价跌幅最大的城市几乎是一一对应的。”

至于美国房价为什么涨到了普通人难以承受的地步,事实真相要复杂得多,甚至可以追溯到一个多世纪以前。

华尔街下注房市,最看重区位和地段

据房地产分析公司Parcl Labs称,今年1月,黑石集团宣布以38亿美元收购了Tricon Residential公司,它也是仅次于Progress Residential和Invitation Homes的全美第三大独栋住宅机构买家。目前,这三大机构买家合计在全美拥有超过20万套独栋住宅。但Parcl Labs的联合创始人贾森·刘易斯向《财富》杂志表示,这些机构买家的投资分布并不均匀。

“它们进军的都是相同的市场,它们在全美投资的房产中,几乎有一半都在六个城市,也就是坦帕、夏洛特、亚特兰大、休斯顿、达拉斯和菲尼克斯。它们在这些城市的投资比重超过全美其他城市20倍以上。”

即便在这些热门城市,它们的投资区域也并不均匀。刘易斯说:“在这六个城市里,它们投资的几乎所有房产都集中在少数几个区块……在一些热门区块里,它们拥有的房产甚至超过了十分之一。”

以机构投资下注最重的亚特兰大为例,机构投资者买走了全市4.4%的独栋住宅,因此它们对当地房市有很大影响。无论是在亚特兰大,还是在其他人口稠密的大都市,机构买家的存在,都会给普通买家造成很大负担。“它们有特殊的融资工具,所以当它们进入市场,就是真的要大买一番,因此它们会在所有交易中占有相当大的份额。”刘易斯说道。

亚特兰大的平均房价为387,216美元,比全美平均房价高出近13%。另外,亚特兰大的房租(不论户型)也比全美中位数高出5%。通过对机构投资者的分析,穆迪分析公司的高级经济学家埃芒加德·贾比尔等人发现,在机构投资者瞄准的那些大城市里,独栋房屋的租金也要普遍高于其他地区。

佐治亚州立大学(Georgia State University)的地理学家、助理教授泰勒·谢尔顿指出,机构投资者也瞄准了那些大多数人心仪的城市下手。同样房型的房子,一栋在密西西比的农村,一栋在亚特兰大的城里,抢手程度肯定是不一样的。谢尔顿等人的研究还表明,机构投资者的投资高度集中在少数区域,而首当其冲的就是亚特兰大。机构投资者还最喜欢在一些有鲜明特色的地区投资,例如对租房保护政策力度不强的地区,或者住房需求不断上涨的地区等。

从2022年4月到2023年4月的短短一年里,亚特兰大都市圈的人口就增加了近6.7万人,已经超过500万人。而亚特兰大市的人口也增长了1.4万多人,突破了50万人,增长速度几乎是前一年的三倍。随着人口的增长,当地对住房的需求也在增加。

谢尔顿称:“这些公司都试图抢占市场的同一个角落,进而发挥巨大的市场影响力。虽然这个市场还达不到垄断,但已经出现了寡头割据的格局。”

机构投资者有自己独家的买入策略,它们杀入一地,就能够立即买入,而且全部是以现金出价。谢尔顿表示:“虽然机构投资者不应对全美各地的住房危机负同等责任,但它们在亚特兰大和所谓的‘阳光地带’城市都扮演了重要角色。”

房价为何涨到如此之高?

首先是刚需的问题,美国的住房数量已经不足以容纳不断增长的人口。目前对美国的住房短缺有几种不同的估算口径,但大家普遍认同这个缺口在100万套到600万套之间。美国企业研究所(American Enterprise Institute)的住房中心主任、高级研究员托比亚斯·彼得认为,美国政府在房市供给有限的情况下,依然采取宽松的认购和首付政策,是导致市场需求上涨的一个重要原因。

另外,盖房子在美国确实变得越来越难了。早在20世纪20年代,时任美国商务部部长的赫伯特·胡佛就制定了一项分区示范法,在各州和各地方实施,美国的住房短缺就是从这时开始的,并且在接下来几年里愈发恶化。彼得认为,这是由于这些法律“阻碍了市场建造更多住房”。

由于法律的不统一,加上美国人思维方式的转变,以及20世纪70年代以来兴起的环保运动,让房地产开发变得越来越复杂,美国人最喜欢的独栋别墅也成了最贵的房型,因为只有高售价才能抵消高成本,包括监管成本。因此彼得认为,这在一定程度上其实是美国政府自作自受的结果。但对于政客而言,“华尔街总是一个方便的替罪羊。”但实际上,真正的问题是政府监管失灵,导致市场没有建造足够的住房。而对华尔街的公司来说,住宅当然是一笔很好的投资,尤其是在住房普遍短缺的情况下。

他表示:“早在这些华尔街公司进入市场之前,房价就已经让普通人负担不起了。所以说,只要我们建造更多的住房,普通人身上的购房压力就会变小,机构也就不会拥有现在这么大的市场操纵力。”

而且机构投资者也不是高房价背后的唯一推手,我们也不能把美国人买不起房的原因都怪罪到机构头上。穆迪分析公司的贾比尔提到了过去30年间美国工资与房价增幅的差距。“20世纪80年代的房价中位数与家庭收入中位数的比率只有现在的一半。而自从全球金融危机爆发以来,美国的新房建设水平更是直线下降。”

“这个问题是多个因素共同作用的结果,机构投资者只是问题之一,但肯定不是唯一的问题。”贾比尔最后说道:“这就要回到另一个问题:在通往美国梦的路上,我们之前到底是哪里走错了?”

译者:朴成奎

On the internet these days, Wall Street is often blamed for killing the American Dream of homeownership.

From TikTok videos claiming that institutional investors are bulk-buying homes at inflated prices and forcing people to rent until they die, to a Medium article claiming 44% of all single-family home purchases last year were by private equity firms, Wall Street has emerged as a villain in public discourse. The narrative has persisted, despite economists and analysts pointing out the widespread claims are wildly incorrect.

Who is right? It’s difficult to blame institutional investors like Blackstone, BlackRock, and Invitation homes for the nationwide housing crisis; most estimates put their ownership at less than 5% of single-family rentals and less than 1% of all single-family homes. But desirable markets like Atlanta, Dallas, and Charlotte tell a different story—Wall Street owns more than 4% of single-family homes in Atlanta, for one, and could be a factor in rising housing costs.

Still, hedge funds, corporations, asset management firms are often blamed for unaffordable housing by everyday Americans; home prices and rents rose substantially during the pandemic-fueled housing boom, mortgage rates more than doubled shortly after, and so many people are house poor. Politicians jumped on the bandwagon blaming Wall Street; Democrats in Congress introduced a bill toward the end of last year, banning hedge funds from owning single-family homes in the country.

“You have created a situation where ordinary Americans aren’t bidding against other families, they’re bidding against the billionaires of America for these houses,” Senator Jeff Merkley, who introduced the bill alongside Representative Adam Smith, said, according to the New York Times. “And it’s driving up rents and it’s driving up the home prices.”

Wall Street’s share of the multifamily rental market is much higher and traces back much further. But in the aftermath of the Great Financial Crisis, institutional investors entered the single-family rental space, and because so many homes were foreclosed on, they scaled quickly, buying houses in bulk for cheap. While they benefited immensely, institutional operators also kept the housing market from hitting rock bottom. Interestingly enough, their existing home portfolios still reflect that entrance into the market more than a decade ago.

“They map almost one to one to metros that suffered the highest rates of foreclosures and deepest housing price cuts,” Moody’s Analytics Senior Economist Ermengarde Jabir told Fortune, citing Phoenix as an example.

The truth about why housing has gotten so unaffordable is much more nuanced and goes back more than a century.

Wall Street doubles down, location matters

In January, Blackstone announced the $3.8 billion acquisition of Tricon Residential, a deal that will give it the third-largest single-family portfolio across the country, following Progress Residential and Invitation Homes, according to Parcl Labs, a real estate analytics company. Collectively, these three institutional buyers would hold more than 200,000 single-family homes across the country. But institutional investment isn’t distributed evenly, Parcl Labs’ cofounder, Jason Lewris, explained to Fortune.

“They went into the exact same markets and almost half of that national portfolio is in six U.S. housing markets,” he said: Tampa, Charlotte, Atlanta, Houston, Dallas, and Phoenix. “When you look at the share of ownership within those markets, it’s 20x or above,” with respect to their national holdings.

To make matters worse, they’re not evenly distributed within those markets. “In almost all cases in those top six markets, they’re concentrated in just a handful of zip codes … now you’re looking at a situation where they own more than one in 10 homes,” Lewris said.

Think about Atlanta, the housing market with the largest institutional presence, where firms own 4.4% of single-family homes. Investors have a substantial impact within the market, and their presence in Atlanta and other heavily concentrated metropolitans can be a burden to the average buyer. “They have special financing vehicles, and when they buy in a market, they really buy in a market, so they account for a big share of all trades,” Lewris said.

The average home value in Atlanta is $387,216, nearly 13% more than the average home value nationally. Meanwhile, the median rent for all bedrooms and all property types in the city is 5% higher than the national median. From an analysis on institutional investors, Jabir and her colleagues found rents for single-family rental properties are higher in metropolitan areas where institutional owners operate.

Institutional investors are also buying homes where people want to live, Taylor Shelton, a geographer and assistant professor at Georgia State University, said. Buying a home in rural Mississippi is a different ballgame than the metropolitan Atlanta area, where as previously mentioned, institutional buyers largely are. Shelton and his colleagues’ research also suggests there are a few places where institutional investment is concentrated, with Atlanta being the most prominent. Institutional operators look to invest in places with some distinguishing characteristics, such as a lack of strong tenant protections and a growing demand for housing.

Metropolitan Atlanta’s population increased by nearly 67,000 people between April 2022 and the same month last year to more than five million people; the city of Atlanta’s population grew by more than 14,000 people, which is nearly three times as much the prior year, to over 500,000 people. With a growing population comes an increased demand for homes.

“These firms are all trying to capture some corner of the market and really exercise significant market power,” Shelton said. “It’s rarely in a pure monopolistic sense, but in a kind of oligopolistic sense.”

Institutional firms have algorithmic buying strategies; they can buy homes as soon as they go on the market and place an all-cash offer over asking, Shelton explained. “Institutional investors are not to blame for all aspects of the housing crisis everywhere equally,” but they play a role in Atlanta, and in the Sunbelt, for starters, he said.

How did housing get so expensive?

To start, the country just doesn’t have enough homes to house its growing population. There are several varying estimates on the housing shortage, although it’s generally understood as a deficit between one million to more than six million homes. As Tobias Peter, a senior fellow and co-director of the American Enterprise Institute’s housing center, sees it, the government promoted demand for housing via lax underwriting and down payment assistance programs against a limited supply.

All the while, building homes is harder. In the 1920s, Herbert Hoover, as the secretary of commerce before his presidency, created a model law for zoning that was implemented across individual states and localities. Our housing shortage developed from there, and worsened in the years following, Peter explained, because they’ve “hindered the market from building more housing.”

Zoning laws, coupled with a shift in the American mindset and the environmental movement of the 1970s, complicated development to the extent that what little housing gets built is mostly expensive housing that can offset steep costs and regulations. There’s a missing middle, and it’s a consequence of “a self-inflicted wound,” Peter said. In his view, for politicians in particular, “Wall Street is always a convenient scapegoat.” The real issue, he said, is government regulatory failure that has resulted in a market that’s not building enough housing. For Wall Street firms, housing is a good investment, particularly when there’s a widespread shortage of it, Peter said.

“Housing has been unaffordable long before these Wall Street firms came into the marketplace,” he said. So if we were to build more housing, homes would be more affordable and institutional operators wouldn’t have the market power they currently have.

Institutional investors are not the only problem, and we can’t simply say institutional investors are the reason why Americans can’t afford single-family homes, Moody’s Jabir said; she pointed to the disparity between home price appreciation and wage growth over the last 30 years. “The ratio of a median house price to median household income in the 80s was half of what it is now,” Jabir said, and “since the Great Financial Crisis, building has plummeted.”

“It’s a confluence of factors where the institutional ownership component is a part of the problem, but it’s certainly not the only problem,” Jabir continued. “It goes back to, where have we gone wrong on the path to the American dream?”

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