极简资产践行者

凯悦首席执行官马赫澜，摄于公司位于美国芝加哥的总部。图片来源：LUCY HEWETT

凯悦酒店集团（Hyatt Hotels）的总部坐落于一栋54层高的摩天大楼内，建筑底部呈V形，倾斜的窗户向外悬挑于芝加哥河（Chicago River）之上。这座地标性建筑，向来令游客与建筑爱好者叹为观止。大楼七层的大堂墙面上陈列着更为低调的展品：一整面长墙之上，陈列着色彩斑斓、略带复古韵味的展品，讲述着这家酒店集团的发展史。

棕褐色调的照片定格了凯悦的初创时刻——20世纪50年代，它只是洛杉矶机场附近的一家汽车旅馆；褪色的宝丽来（Polaroid）照相机拍出的样片，则还原了20世纪70年代其市中心酒店的盛景：宽敞的中庭大堂悬挂着璀璨吊灯，是举办婚宴与各类会议的热门场所。展台上还陈列着一系列俏皮有趣的小物件：挂着糖果色塑料挂件的房卡、宝蓝色的餐厅咖啡杯、“请勿打扰”的门挂牌，引领参观者穿梭于凯悦长达数十年的时光长廊。不过，这场展览目前仍在布展中，展品截至2000年，展墙的后半段依然是一面光秃秃的水泥墙。

这种从繁杂到简约的转变，恰是凯悦集团自身发展历程的生动隐喻。过去十余年间，凯悦从一家持有大量不动产的酒店企业，转型为一个执掌众多酒店品牌的酒店管理集团。这种轻资产商业模式转型成效显著：不仅提升了公司的盈利水平，赢得了华尔街的青睐，更让凯悦在四星级与五星级高端酒店市场的版图大幅扩张。

引领凯悦完成这场“精简蜕变”的掌舵人，正是执掌公司近二十年的首席执行官马赫澜（Mark Hoplamazian）。（2025年12月，在其就任第19周年纪念日次日，马赫澜接受了《财富》杂志的专访。）这位身材精干、待人亲和且精力充沛的管理者坦言，刚接手这份工作时，自己完全是酒店业的门外汉。“当时我对这个行业一无所知。”他回忆道，“至今仍然如此，我满脑子都是疑问。”

事实上，马赫澜本质上是一位财务人士。在芝加哥大学（University of Chicago）的商学院取得工商管理硕士（MBA）学位后，他曾经为普利茨克家族旗下企业担任了17年的财务与投资顾问。这个极具政治影响力的家族，不仅是凯悦的缔造者，至今依然是其控股股东。[家族后裔、伊利诺伊州州长JB·普利茨克（JB Pritzker）有望成为2028年民主党总统候选人。]马赫澜执掌凯悦初期，最亮眼的一项成就，便是推动集团于2009年成功上市（股票代码：H）。

尽管出身财务领域，但如今的马赫澜在谈起度假酒店细节、会员忠诚度计划和客房配套设施时，热情丝毫不亚于酒店行业的资深从业者。凭借出色的财务洞察力，马赫澜助力凯悦重塑为一家高端酒店集团，堪称豪华酒店界的伯克希尔-哈撒韦（Berkshire Hathaway），而其可观的股票回报率也印证了转型的成功。

凯悦并非首家剥离自有酒店资产的连锁酒店集团，希尔顿（Hilton）与万豪（Marriott）早已先行一步。但自马赫澜启动转型计划以来，凯悦的转型步伐明显加快，这在一定程度上得益于他对投资者心态的精准把握。

“华尔街更倾向于区分不同业务类型。”马赫澜解释道，“重资产的房地产业务模式易于理解，投资者可以用特定的估值框架去评估其价值，而以收取管理费为核心的轻资产模式，同样具备估值标准，也更易于与同类型企业对标。”

据摩根大通（J.P. Mor-gan）的分析师测算，凯悦营收结构中“轻资产服务费收入”（即酒店管理运营收入及特许经营授权收入）的占比已经发生显著变化：2015年的占比为44%，2019年提升至57%，目前已经高达80%。凯悦设定的目标是，到2027年将这一比例提升至90%以上。这一目标的达成，主要依靠剥离大量不动产资产。当企业减少对房地产升值的依赖时，轻资产模式往往能够创造更高且更可预测的收益：公司既可以降低房地产市场波动带来的风险，又能够摆脱沉重的维护成本负担。

马赫澜表示，剥离大量不动产资产“让企业的战略重心变得无比清晰”。“此前，企业需要兼顾优质物业持有者、资产管理者和品牌建设者这三重角色，精力极易被分散。如今，我们可以全身心投入到品牌建设中。”

同样关键的是，资产出售为凯悦回笼了数十亿美元的现金。马赫澜将这笔资金的绝大部分投入到高端及奢华酒店品牌的收购之中。自2017年以来，凯悦已经完成至少10笔此类收购——收购数量之多，以至于如今，当你入住梦幻酒店（Dream Hotel）、标准酒店（The Standard）、汤普森酒店（Thompson Hotel）、米拉瓦水疗中心（Miraval Spa）、中国的阿丽拉海岛度假酒店，或是具有镀金时代（Gilded Age）风格的芝加哥体育协会酒店（Chicago Athletic Association）时，其实都下榻于凯悦旗下酒店（这对累积忠诚度积分大有裨益）。目前，凯悦在全球约80个国家和地区运营着近1,500家酒店及度假村，其中绝大多数为管理或特许经营模式，而非由集团直接持有产权。

相较于规模更大的竞争对手，凯悦的客群定位本来就偏向高端，而这一连串的收购动作，进一步拉大了这一差距。摩根大通的数据显示，凯悦旗下超过70%的客房属于“奢华型”或“超高端型”品类，远超万豪的51%和希尔顿的28%。

在完成对一众高端酒店品牌的布局后，马赫澜显然十分享受引领品牌发展的过程，更不必提及亲自入住旗下酒店了。他常年奔波在外，频繁开展实地考察。其中一项重要任务，便是确保公司能够顺应高端客源群体的变化趋势。马赫澜（语气颇为轻松地）提到，像位于曼哈顿的柏悦酒店（Park Hyatt）这样的顶级旗舰酒店，至今仍然在为企业高管、“国家元首”以及“王室成员”提供服务。

但总体而言，凯悦的目标客群正在朝着更年轻、更具时尚感的方向转变。他指出，吸引这类客群需要“全方位关注宾客的健康需求，包括他们的饮食选择与运动场所”。如今，凯悦旗下越来越多的酒店都配备了米拉瓦品牌的水疗设施，并推出正念冥想相关体验活动——奢华品牌的协同效应正在显现。

若论奢华酒店市场中最具代表性的品牌，当属设计前卫的标准酒店集团，该品牌于2024年被凯悦收入麾下。谈及位于曼哈顿的标准酒店旗舰店时，马赫澜赞不绝口，盛赞其作为年轻高净值人群聚集地的活力。“酒店团队才华横溢。”他表示，“从灯光设计、音乐氛围、客流动线到空间规划、调酒艺术——他们为营造完美氛围所倾注的细节，达到了令人惊叹的程度。”

诚然，高端市场并非凯悦的全部布局。马赫澜坦言，短期内奢华酒店或许依然是集团最大的增长引擎，但在凯悦当前的在建项目中，占比最高的是凯悦嘉迎（Hyatt Studios）、凯悦嘉轩（Hyatt Place）这类性价比更高的品牌。凯悦的业务高度依赖休闲旅客，这使其在经济下行周期中可能面临风险，而那些吸引更多商务客源的中端品牌，可以在经济动荡、需求萎缩时为集团提供缓冲。

“2026年，无论市场如何变化，所谓的K型经济分化趋势都将持续。”他说道，“顺便说一句，这让我深感失望。”

在访谈过程中，我们曾经路过那面尚未布置展品的空白展墙。当被问及希望在这里陈列哪些照片或实物、用怎样的影像来诠释自己的领导力时，马赫澜罕见地陷入了沉默。他后来表示，自己所处的行业瞬息万变，实在难以确定哪件物品足以成为象征。

他坦言有些日子，“我会觉得自己仿佛回到了起点，以全新的视角重新审视这个行业”。他也逐渐意识到，这种空杯心态对领导者大有裨益。

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优化资产负债表

凯悦已经剥离大部分不动产资产， 聚焦酒店运营主业， 构建“轻资产服务费收入” 体系。

44%

凯悦2015年轻资产服务费收入占总营收比例

90%+

凯悦2027财年轻资产服务费收入占总营收比例目标

SOURCE: HYATT

译者：Zhy