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美国兴起“租房热”

美国兴起“租房热”

Nin-Hai Tseng 2010年08月03日
坐拥豪宅一直是“美国梦”的标志之一,然而,由于房价螺旋式上升,今天的“美国梦”已不再排斥租房居住。

    在现代的美国,“美国梦”一直与“置业”这个字眼密不可分。与那些靠租房为家的穷光蛋不同,拥有稳定住房、交着物业税、定期修剪草坪的人,才是公众心目中“最美国”的形象。

    这种观念的形成并非偶然。早在赫伯特•胡佛于1929年当选总统之前,美国政府就已经制定政策,鼓励公众通过抵押贷款购买房屋,而不是租房居住。从那时起,“置业”和“美国梦”这两个概念就开始紧密联系起来。在“红色恐怖”(Red Scare)时期,时任美国商务部长的胡佛便大力宣扬“置业”的概念。他相信,如果民众在美国拥有自己的资产权益,就不那么容易被共产主义“迷惑”。在随后的经济大萧条(Great Depression)时期,半数房屋抵押贷款遭遇违约,美国政府于是施行了大量措施,对陷入困境的房主施以援手。

    美国这些鼓励置业的政策,相当一部分至今依然存在。然而,由于房屋止赎量达到历史新高,加上房价呈现螺旋式上升态势,迫使“美国梦”被重新定义——今天的“美国梦”不再排斥租房居住。

    在经济景气的时候,无数人为了实现“美国梦”而不断地换购升级住房。然而在当前处于颓势的房地产市场,买房已经不再是一种投资手段,房子也不再是可以供人不断重新贷款的自动提款机。相反,过去四年以来,房屋市场一直是引发危机的罪魁祸首。根据美国房地产研究公司RealtyTrac Inc的数据,6月份,每411套房屋中就有一套止赎。标准普尔/凯斯-席勒房价指数(S&P/Case-Shiller Home Price Index)显示,2006年到2009年之间,美国房价下跌了32%以上。

租房趋势上升

    由于房屋市场不景气,租房变得比买房更有吸引力。根据哈佛大学联合房屋研究中心(Joint Center for Housing Studies of Harvard University)的报告,2004年到2009年间,全美国租房居住的家庭数量增加了340万,上升幅度接近10%。美国中西部的涨幅最大,达到15.4%。报告还显示,在这一时期,美国南部的租房家庭数量增加了120万,在全美增加总数中占的比例最大。

    所有这些因素都促使美国国会重新思考“美国梦”的定义。就在克林顿和乔治•W•布什执政时期,美国政府还在为“置业”大唱赞歌,几乎把买房等同于公民义务,而今天的最高决策者表示,买房不一定适合每个人。

    5月份,美国住房和城市发展部(Housing and Urban Development)部长肖恩•多诺万向众议院一个委员会证实,这次经济危机表明,政府需要更好地平衡买房和租房之间的比例。住房和城市发展部高级官员拉斐尔•博斯蒂克上周向《华盛顿邮报》(Washington Post)表示:“在过去那些年代,没有人质疑置业这个决定正确与否,只是认为那是大家期望的奋斗方向。将来我们不会这么想了。”

    2000年,美国曾经出现“骗子贷款”,贷款人无须提供任何证明或担保文件,便可轻松搞定房贷手续。但是拥有自己的住房并不总是这么简单。上世纪大萧条时期,美国经济全面崩溃,政府为了刺激直线下降的房屋开工率、减少房屋贷款违约率,制定了相关法律,为政府用宏观手段干预房屋市场开了先河。胡佛签署了《联邦房屋贷款法》(Federal Home Loan Act)。1933年,富兰克林•D•罗斯福创建了“房主贷款公司”(Home Owners' Loan Corporation),提供低利率的房屋贷款。

    而这仅仅只是政府干预的开始:在接下来的几十年里,美国政府通过了大批的法案,帮助退役军人、弱势群体和普通民众获得房屋抵押贷款。但是今天,情况发生了转变。

    宾夕法尼亚大学沃顿商学院(University of Pennsylvania's Wharton School)房地产金融专业的教授乔•吉奥科指出:“政府不应该盲目鼓励民众购买住房,如果他们想有所作为,应该鼓励老百姓做出正确的决定。”

    吉奥科表示,他并不是完全反对人们置业。毕竟,作为两个孩子的父亲,这位53岁的教授也拥有自己的住房。但是他强调,人们应该更广义地去理解置业的概念——而不是局限于对长期投资的考虑,或者只看到买房相对租房而言的成本收益。

    业主不需要向房东付租金,但是他们要缴税,还要支付房屋维护费用。吉奥科指出,这些开销加起来,租房和买房的费用也相差无几了。

    有人把买房子视为一项明智的长期投资,但吉奥科认为,这种观点并非永远正确。他表示,如果我们把质量相当、大小类似的房屋进行比较,扣除通货膨胀因素,从1975年到2008年,美国房价平均每年仅增值1%左右。投资者如果购买国库券,收益可能都会比这好。

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