福州市土拍要求“现房销售”，啥信号？

房地产企业应实行类金融业的强监管模式

当下，关于预售制和现房制的争论都没有触及房地产业的本质属性，根据国家统计局《国民经济行业分类》，房地产业属于第三产业（服务业），K门类，行业编号70，是与金融业并列的。房地产行业本质上是一个类金融的行业。

房地产业的主体是房地产开发商，带动钢材、水泥等材料行业、建筑施工、设计装修等其他行业。房地产开发商并不直接建房子，它的主要职能本质上就是融资。不管是买地、卖楼花、卖现房，地产商从事的主要工作就是资金融通。

不管实行预售制，还是实行现房制，都改变不了房地产类金融的属性。预售制下，地产商的杠杆率高一些，所以市场持续调整下，销售不畅容易导致暴雷，容易出现烂尾楼；现房制下，地产商的杠杆率名义上会低一些，但地产商不会全额支出建房子的所有资金，定金可能会大比例上升，借款也会增加不少，房子的建设成本会增加很多，从经济效益和全社会融资规模角度看，现房制下，房地产占用的资金可能反而会更多，因为杠杆率降低了；占用资金的时间会更长，因为销售回款的耗费时间会增加很多。

现房制可能会减少烂尾楼的出现，但同时也会极大的缩减地产商的产出效率，长期来看，现房制会造成新房供应的短缺。新房短缺在人口流出的城市不算大的问题，但对于人口净流入的城市而言，住房短缺会导致房价（含二手房）的提升。这对新迁入城市的居民是极为不利的，他们势必要付出比期房制下更多的住房成本。这一点，不是可能发生，而是100%会发生的。

从提升资金使用效率和增加新房供应的角度看，预售制仍是最佳选择，地产商提升了投资回报率，购房者也会享受较低的房价，这是两全其美的事情。在房价持续上涨而销售顺畅的情况下 ，预售制不会造成交房困难。但在市场调整时间过长的情况下，应对地产商进行类金融监管，加强地产商资金流动的监管，控制资本消耗，严格设定净负债水平。2021年实行的“三条红线”监管是远远不够的，地产商本质上是融资商，应该像银行监管一样，严格资本充足率监管，给所有的地产商套上资本无序扩展的“缰绳”，每增加一个项目，根据项目投资额，必须补充增加相应的资本，也就是“有多少钱，就盖多少房子”。每家地产商应向监管层定期报告流动资金充足度和资本充足率情况。

恒大地产事件将是一个影响深远的标志性事件，它发生在我们的城镇化率还不足70%的情况下，怎么妥善处理这个问题，是一个比较严峻的考验。让恒大直接破产清算，显然不是一个最佳选项，因为它牵涉了太多人的“城市生活梦想”。让梦想窒息，显然不是普通民众可以承受的，那也太贾跃亭了。

现房销售是地产市场走向成熟的一个重要的标志，也是地产企业能力的一种体现。福州下面一个县里面一个项目的试水能不能成为整个地产市场的主流，现在判断还为时尚早。

目前地产企业都处在水深火热之中，销售承压，融资困难，在此时如果再实行“现房销售”这样的激进政策，无疑会是压倒房地产企业的最后一根稻草。就如同业界判断“房地产税”短期不会出台一样，现在的时机需要的是政府和地产企业协力“保命”。

现房销售在西方发达国家已经是绝对主流，国内也一定会通过市场的力量，慢慢地形成一现房销售为主流的模式，届时，只有资金雄厚，现房销售的地产公司才能在买方市场的基本面下生存和发展。