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瑞安建造绿色效益
 作者: 周展宏    时间: 2009年12月11日    来源: 财富中文网
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打造绿色社区并不容易,但效果会很好
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瑞安武汉项目的屋顶绿化

    打造绿色社区并不容易,但效果会很好

    作者:周展宏

    2006 年,瑞安房地产(0272.HK)董事局主席罗康瑞给公司全体员工发了一个通告,宣布瑞安房地产实施可持续发展战略,在房地产开发的整个生产链上,都要按照可持续发展的理念来做,包括项目规划、设计、采购、施工及物业管理等各个环节。那个时候,中国房地产业还处于跑马圈地的阶段,只要能拿到地,迅速盖出房子,就不愁没有人买。瑞安房地产在中国内地市场也只能算个中小型开发商,率先提出可持续发展的理念显得有些超前。而事实上,它在 1997 就开始了可持续发展发展的实践,只是那个时候还没有“可持续发展”的概念。

    瑞安房地产规划及发展总监陈建邦告诉《财富》(中文版),公司在内地的第一个房地产开发项目─上海太平桥项目(即外界比较熟悉的上海新天地)就已经有了基本的可持续发展理念。当时,公司就是要在城市内建造一个多功能的以人为本的社区。虽然瑞安只是一个中小型开发商,但它每次拿的地块却非常大,每块地的开发时间都在十年或者十年以上。这与内地其他房地产开发商有显着的不同。诚如陈建邦所言:“我们不是想建一栋单独的大楼,而是打造一个社区。也就是说,我们是长期开发,可持续发展对我们很有利。因为我们有机会从规划、施工、购买材料、营销、运作一步一步去操作,获得的利益比单独建造一两栋小的建筑会多得多。”

    当然,这么做的挑战也是明显的,因为做一个社区,不仅包括住宅,还要包括办公楼、零售商业、酒店等不同的房地产开发形态。事实上,中国的房地产开发商多数擅长开发住宅类项目,这直接受益于中国快速的城市化进程,他们对商业房地产的开发则很少涉及。后者的回收周期长,设计、营销、管理和运营都比较复杂,因此陈建邦坦言,“不是说(我们的模式)来得容易,而是效果会好。”

    那么,究竟什么是以人为本的绿色社区呢?其实,一个社区“绿不绿”,甚至在项目选址(即拿地)时就决定了,因为只有选择公共交通方便的地块,才有可能使社区出行更加绿色。当然,社区够大也很重要,这样开发商才能提供相关的配套设施。瑞安开发的项目,规划时就考虑要尽量降低私家车的使用,乘公交车、地铁和步行都非常方便,体现了其多功能的设计理念。社区的拐弯处会仔细设计,整个设计会控制车速,使行人过马路时很安全。对此,笔者也深有体会。本人居住的社区已经有八年的历史,是一个 60 万平米、住有 2 万多人的大型社区,但直到今天仍然没有什么商业配套,就餐、购物基本上都必须到小区之外。

    正是因为规划得体,瑞安有两个项目得到了美国的 LEED-ND 认证(由美国绿色建筑协会建立并推行的《绿色建筑评估体系》,目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准,ND 是指社区开发认证),分别是武汉新天地和重庆新天地,前者获得了社区黄金认证,后者目前获得了社区白银认证,将来也有可能获得黄金认证。陈建邦不无自豪地告诉《财富》(中文版),目前,全中国只有三个项目通过了 LEED-ND 认证,除了瑞安的两个项目之外,另外一个就是北京的奥运会场馆。除了选址和商业配套,大型社区的好处还包括建设中央供冷供热系统、雨水收集系统,等等。因此陈建邦认为,所开发的地块的大小,与可持续发展有很大的关联。

    对于瑞安而言,并不是为了绿色而绿色。其可持续发展策略其实可以给公司带来切切实实的回报,只是在一开始可能投资要大一些。比如,根据瑞安提供的资料,其重庆项目的绿色屋顶会使项目初始成本提高 0.76%,重庆新天地的零售项目运用水源热汞,将项目初始成本提高了 2.6%,但这些项目在运营之后会逐渐收回之前的成本,甚至会获得更多效益。

    此外,瑞安积极申请 LEED 认证,一方面是对公司的可持续发展策略的一个检验,另一方面很多商业客户对环保和绿色建筑也有相应的要求。比如,租用其写字楼的很多客户都是跨国公司,公司总部往往对各地的分公司要求租用通过了 LEED 认证的大楼,这样可以使得公司在争取客户上获得竞争优势。可持续发展策略本身也会给公司带来效益。比如,根据瑞安的介绍,其武汉项目总体规划可每年节约运营成本 520 万元,种植空间节约 1,200 平方米,每年节约用水 25 万立方米。陈建邦告诉《财富》(中文版),可持续发展策略的回收周期一般比较长,都是 5 年或者 8 年。有一点很重要,即在项目越早阶段运用可持续发展理念,那么成本就会越低,效益也会越大。

    尽管初始建设成本有所增加,但瑞安认识到,减少碳排放和绿色环保是大势所趋,中国政府也会越来越重视绿色多功能社区,因此先行一步将会使自身更有实力和竞争力。对于瑞安而言,可持续发展策略的推行不仅在于成本提高、项目回收周期的延长,更重要的挑战在于对员工的培训,以使绿色经营的理念贯彻到每个运作的环节之中。

                                                                                       

瑞安武汉项目在可持续发展规划上具有一定的代表性。它通过 LEED-ND 黄金认证,所采取的策略主要包括 12 项:(1)屋顶绿化;(2)雨水收集系统;(3)中央供冷供热系统;(4)历史建筑的保护;(5)古树的保护和移植;(6)LOW-E 玻璃的使用;(7)内墙保温系统;(8)优先选用低能耗产品设备;(9)热回收技术;(10)变频设备的使用;(11)建筑废料回收计划;(12)提供精装修住宅,通过集中施工避免材料浪费,并减少入住后二次装修带来的污染。

    瑞安武汉项目中的 A4 地块还通过了 LEED-CS(建筑主体和外壳)黄金认证,采取的措施包括以下 15 项:(1)屋顶绿化,采用佛甲草;(2)雨水收集系统;(3)无永久灌溉;(4)项目禁烟;(5)使用环保材料,例如地毯、外墙涂料和粘接剂等;(6)使用节水洁具;(7)中空双层 LOW-E 玻璃;(8)老建筑的保护,9 栋老建筑采用不同的保护形式进行改造和保护;(9)古树的保护和移植;(10)内墙易通砖保温;(11)施工建筑废料回收和再利用;(12)使用低能耗产品设备;(13)使用变频设备;(14)集中供热和供冷;(15)减少光源污染等。

    其实,这些可持续发展的策略或多或少也运用在瑞安的其他开发项目上。




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