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房地产大亨孤注一掷
 作者: Devin Leonard    时间: 2008年04月29日    来源: 财富中文网
 位置: 杂志>>第一百二十七期         
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哈里•麦克洛对宏伟建筑以及超大额的抵押贷款的钟爱,最终有可能让他的帝国四分五裂。这是野心盲目膨胀的个案,还是信贷市场危机将引爆商业地产的信号?
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    作者:Devin Leonard

    哈里•麦克洛对宏伟建筑以及超大额的抵押贷款的钟爱,最终有可能让他的帝国四分五裂。这是野心盲目膨胀的个案,还是信贷市场危机将引爆商业地产的信号?

    哈里•麦克洛(Harry Macklowe)并不害怕恶劣天气。三年前,当这位纽约开发商与亲友一起乘坐他 112 英尺长的豪华游艇 Unfurled 号在科西嘉岛海岸附近畅游时,一场暴风雨降临了。他的妻子琳达(Linda)和他们的客人、律师塞缪尔•林登鲍姆(Samuel Lindenbaum)夫妇均躲进了船舱。他们都晕船了。然而,麦克洛却穿上防雨服,兴高采烈地登上甲板,帮助他的船长和船员驾驶游艇。“简直太不可思议了。”林登鲍姆回忆说。“哈里在与大自然做斗争,而且他赢了 ”

    这位现年 70 岁的开发商正置身于另一股巨大的漩涡之中。这一次掀起惊涛骇浪的是信贷市场。由于去年冬天他以个人资产为 12 亿美元贷款做担保,因此他有可能失去价值数十亿美元的房地产、于曼哈顿和汉普敦的家和他收藏的现代派艺术品,甚至还有他的游艇。这将是身为纽约房地产行业最显耀人物之一的他在事业上尝到的苦果。

    在开发商的社交圈里,人们要么崇拜麦克洛,要么憎恶麦克洛。这两种强烈情感起源于两起事件,这两件事在他 49 年的职业生涯中起到了分水岭的作用,一件让他声名鹊起,而另一件却使他名誉扫地。首先,他是那个在 1985 年让他的行业蒙羞的人,当时他未经允许便擅自下令在深夜拆毁了时代广场的 4 幢建筑,其中包括一座福利酒店。第二件事离现在更近些,麦克洛完成了一次不亚于点石成金的壮举。2003 年,他以 14 亿美元的价格收购了通用汽车大厦,这个破纪录的价格震惊了同行。如今,这座地标性建筑的价值已经翻了一番,这主要是因为他想出办法在大厦的广场区域开了一家深入地下的苹果(Apple)专卖店,其玻璃入口开在大街上。“哈里甚至在买下这幢建筑之前,就在一张纸上给我画了这家商店的设计图。”世邦魏理仕公司(CB Richard Ellis)的玛丽•安•泰伊(Mary Ann Tighe)说。这位开发商聘请世邦魏理仕担任该建筑的租赁经纪人。麦克洛不仅亲自把这个想法兜售给了苹果公司的 CEO 史蒂夫•乔布斯(Steve Jobs),而且还谈成了一份租约。根据租约,麦克洛的地产公司可以从苹果专卖店的营业额中分成。要是这位纽约州新罗谢尔市的大学辍学生就此止步,该多好啊!事与愿违,继通用汽车大厦交易之后,他又做了一笔数额更为巨大的交易,进而成为次级抵押贷款危机中最著名的商业地产灾难。

    2007 年 2 月,这位开发商以 68 亿美元的价格从百仕通集团(Blackstone Group)手中购买了 7 幢位于曼哈顿的摩天大厦。当时,市场发展达到极至。市面上有大量资金可以轻松利用。麦克洛自己只拿出了 5,000 万美元现金,随后又以贷款方式从德意志银行(Deutsche Bank)和公开上市的对冲基金 Fortress Investments 那里获得了收购交易所需的其余 70 亿美元资金,贷款于今年 2 月到期。这是一笔数额巨大、风险极高的短期债务。当次级债危机蔓延开来后,麦克洛无法再融资了。现在,他把这些建筑的钥匙交还给了德意志银行以及其他借款人,德意志银行把这笔债务中的一部分卖给了后者。麦克洛还打算出售他价值连城的通用汽车大厦,以偿还 Fortress 控制的 12 亿美元桥梁贷款。

    与此同时,整个房地产行业仍在静观事态的发展。其中有两个原因。麦克洛面临的困难对他所在的行业而言不是好兆头。不久前,投资者还争先恐后地争夺他的高租金地产的股权。现在,对战利品的需求也许正在萎缩,甚至在美国最具价值的曼哈顿市场也不例外。这不仅对麦克洛来说是个残酷的消息,对全美国那些在信贷危机爆发前向写字楼投入了数十亿美元的投资者来说同样是个严峻的消息。

    麦克洛的财务困境吸引了如此多的注意力,还有一个原因。他是魔术大师霍迪尼(Houdini)式的人物,有过在紧要关头挽救自己的先例。譬如上世纪 90 年代初,当时房地产市场陷入崩溃,他的债权人要求收回 10 亿美元贷款。他的老谋深算,是让他顽强生存下来的原因之一,但还有一个原因是,与他打交道的商业银行愿意向他提供帮助。这些传统的借款人希望与这个(用他自己的话来说)“对资本如饥似渴”的家伙建立长期关系。

    然而,由于近些年来房地产价格一路飙升,开发商纷纷向 Fortress 这样的对冲基金寻求风险最大的贷款。这些新涌现出来的、更具机会主义头脑的借款人收取的利率甚至高达 20% 以上。如果开发商无法按期还款,一些对冲基金更乐于拿走抵押物品并且倒手卖掉,以获取更高的潜在利润。人们称之为“债转股”业务。

    在从百仕通集团手中收购 7 幢摩天大厦的案例中,麦克洛以个人资产为 12 亿美元桥梁贷款担保。这笔巨额债务是 Fortress 对冲基金总裁小彼得•布里格尔(Peter Briger Jr.)管理下的债务组合中的一部分。这位毕业于普林斯顿大学的银行家与他的贷款人截然不同。布里格尔因为上世纪 90 年代的日本廉价资产交易而闻名。与许多同事一样,他也小心翼翼地躲避媒体。(Fortress 拒绝就本篇报道发表评论。)然而,有一点可以肯定:布里格尔对麦克洛毫不留情。Fortress 对于取消抵押品赎回权并且占有通用汽车大厦(麦克洛承诺把通用汽车大厦当作其个人为桥梁贷款担保的一部分)的可能性垂涎三尺。此外,《财富》杂志还了解到,这家对冲基金正在评估这位开发商的个人资产,以防其战利品(目前它还有 19 亿美元贷款未还)无法还清麦克洛的债务。

    如果布里格尔决定这样做,麦克洛肯定会予以反击。他也许从未与布里格尔这样的借款人打过交道,但 Fortress 的总裁(他也许很强硬)同样也从未与哈里•麦克洛这样的贷款人交过手。

    “当你步入通用汽车大厦时,感觉好极了。”哈里•麦克洛坐在麦克洛地产(Macklowe Properties)21 楼的办公室里信心十足地说。那还是今年 1 月初,大约一周之后,他决定出售通用汽车大厦。当时,你根本看不出他已濒临绝境。也许正是周围的环境让他如此冷静。这里的景观让人心情激荡。窗外,位于第五大道对面的广场酒店(The Plaza)直入云霄。越过这座著名的酒店,你可以看到中央公园深处。这正是许多租户如私人股权投资基金 Thomas H. Lee 和花旗集团(Citigroup)前 CEO 桑迪•韦尔(Sandy Weill)以平均每平方英尺 150 美元的租金入住这里的原因之一。

    麦克洛压低声音讲话。有时,这让他风趣幽默的话语更加诙谐。沉、冷静的他坚持认为,他肯定能够找到新的资金来源,从而为百仕通交易中的摩天大厦再融资:“我们的未来依然光明。它们是相当不错的、充满吸引力的投资。”麦克洛还表示,他们与德意志银行或 Fortress 公司之间的关系根本不紧张。“我们没有与任何人为敌。也没有人与我们为敌。”

    只有儿子比利(Billy)似乎对他和父亲陷入的困境感到有些紧张。麦克洛有些不修边幅,比利与父亲不同,他的发型总是一丝不苟,量身定制的细条纹西装非常合身。法庭记录显示,哈里过去对比利的管教极为严厉,他认为自己的儿子工作不够勤奋,以至于他们最终一起寻求咨询顾问的帮助。[麦克洛家族的发言人霍华德•鲁本斯坦(Howard Rubenstein)说,比利对“更多责任”的渴望是造成关系紧张的原因。] 现在,比利是哈里的左膀右臂。不过,这位继承人在打消关于麦克洛家族已经深陷泥沼的说法时让人不知所云。“我们一直认为,这是临时性的收购融资。”他说话时下颌紧绷。“我们有计划准备长期的资本解决方案。去年 8 月的事件减缓了进度。但它仍在进行中,而且这也是我们推进的目标。”在紧急情况下,他的父亲凭借其魅力以及狡诈的幽默感可能会透露更多内容。顺便说一句,哈里的朋友说他给人留下了深刻印象。

    通用汽车大厦对麦克洛精神上的重要性怎么说也不过分。如果他关心的只是个人财富的话,他可能在若干年前就已经退休了。长期以来,他和妻子琳达一直是在曼哈顿和汉普敦轮流活动的社会组织的成员。琳达是古根海姆博物馆(Guggenheim Museum)董事会的成员,而且他们热爱艺术品收藏。哈里根据莫里斯•路易斯(Morris Louis)的一系列画作给自己的游艇命名为 Unfurled 号,哈里拥有其中的一幅作品。

    麦克洛的勃勃野心,让他在水面上遭遇了与陆地上一样的麻烦。1976 年,航海运动的全国管理机构美国航海协会(U.S. Sailing)禁止他再参加游艇比赛,且禁赛时间不定。为什么这样?美国航海协会的女发言人说,这位开发商把自己的游艇对准了另一艘船以示威胁,因为那艘船的船主曾举报麦克洛犯规,从而导致他失去了在罗得岛州纽波特市的一场比赛的参赛资格。

    麦克洛在房地产行业里的竞争意识甚至更强烈,当然他也取得了更大的成功。上世纪 60 年代初,当他还是一名年轻的商业经纪人时,他就怀崇敬的心情看通用汽车大厦在中央公园的东南角拔地而起。“哈里一直都把拥有通用汽车大厦当作自己的目标。”史蒂夫•伊夫辛(Steve Ifshin)说。身为 DLC 管理公司(DLC Management)创始人的伊夫辛是购物中心建筑商,他是与这位开发商一起发的家。麦克洛并不否认他有这个野心。

    到了 80 年代,这位从前的经纪人一帆风顺地踏上了成为纽约著名开发商的道路。他充分利用自己的优势,在上东区修建住宅大厦,在城中区修建时尚的写字楼,并且在时代广场修建了名为麦克洛酒店(Hotel Macklowe)的豪华饭店。

    但是,他咄咄逼人的进取心反而打败了他自己。在他下令“午夜拆除”时代广场的 4 幢建筑后(《纽约时报》称这一行为是“白领人士的野蛮行径”),他成为家喻户晓的最卑劣开发商。他的一位前雇员对不计后果的危害行为认罪,但麦克洛却从这次失败中走了出来,而且没有受到太大的伤害。他的发言人说,尽管纽约市对他罚款 200 万美元,但曼哈顿的地方检察官却取消了对他的指控。与此同时,他的同名酒店在拆除地点拔地而起。这次胜利有如昙花一现。80 年代末,房地产市场崩溃。麦克洛的银行家要求他偿还贷款。纽约市保守的房地产家族希望再也不要见到他,因为他们认为麦克洛在时代广场耍的诡计让他们的行业蒙受了羞辱。

    不过,与今天的情况有所不同的是,麦克洛当时是从 Chemical Bank 和汉华银行(Manufacturers Hanover)等机构贷的款。这些银行不希望自己的账目上增加更多廉价资产。它们是借款人,不是房地产商。最终,麦克洛的贷款银行不情愿地收回了他的 5 幢建筑,其中就包括麦克洛酒店。他们的谈判拖了好几年,这使麦克洛有时间整顿手中剩余的资产,并且为东山再起筹集资金。

    上世纪 90 年代初经济衰退接近尾声时,麦克洛卷土重来,而且他在 90 年代后半期与他的银行家打交道的方式可以给 Fortress 公司中那些认为他们已经把这个老家伙逼入墙角的人当教材。1998 年,麦克洛准备在第 42 街和麦迪逊大道交汇处修建一座摩天大厦,为此他计划以公募的方式筹集部分资金,此举会使他的房地产公司的市值达到 5.2 亿美元。

    随后灾难再次降临。在俄罗斯债务危机引发全球经济恐慌,进而使得房地产公司股票出现暴跌后,这位开发商被迫取消了他的首次公募。麦克洛本指望用首次公募的资金偿还他从瑞士信贷第一波士顿银行(Credit Suisse First Boston)借来的 3.31 亿美元贷款,这些资金用于若干个项目,其中包括计划在麦迪逊大街修建的大厦,那也是他多年来筹划的规模最大的项目。

    接下来是一场为期两年的斗争。瑞士信贷公司取消了抵押品赎回权,并且设法收回麦克洛的开发地址。有鉴于此,这位大亨把地契转给了一家由他控制的空壳公司,他的债权人对这家公司无能为力。甚至在他被迫放弃了这片地产之后,瑞士信贷还是指控他蓄意拖延出售该地块以及收回资金的时间。(麦克洛的律师嘲笑说,这些都是“无端指责、无稽之谈”。)两位前瑞士信贷银行的银行家确认,该行在麦克洛向银行做抵押的两幢建筑中持有巨额股权,但麦克洛让它放弃了这些股权。

    麦克洛又一次在紧要关头完成了自救。然而,在房地产行业摸爬滚打了几十年,他依然是纽约房地产寡头统治集团中的二流角色。的确,这位开发商更出名的还是他深夜在时代广场的拆迁行为,而不是他的技巧。这一局面在 2003 年发生了转变,当时他从破产的保险公司 Conseco 手中买下了通用汽车大厦。他愿意支付 14 亿美元的天价,因为他早已想好了开设苹果专卖店的点子,如今纽约大学城市政策和规划系的教授米歇尔•摩斯(Mitchell Moss)称,这一行为是“代表城市房地产业独创性的最佳范例之一”。

    凭借通用汽车大厦,麦克洛最终赢得了空前的成功,并且获得了人们的尊重。如果他的脚步放慢一点,不会再有人向他投来怀疑的目光。想必他还有更多的画作要买,有更多的地方要去航行。不过,他还必须再做一笔有风险的交易。

    2006 年末,Equity Office Property 公司(EOP)董事长山姆•泽尔(Sam Zell)断定,商业地产市场已经发展到极至,于是他以 360 亿美元的价格把自己的公司卖给了百仕通集团。百仕通集团房地产部门的联合领导人乔纳森•格雷(Jonathan Gray)也不傻。在完成交易之前,他向外界透露,这家私人股权投资集团将卖掉多个 EOP 的资产,其中就包括麦克洛地盘上的 7 幢建筑,即纽约市第 42 街与第 59 街、第三大道与第八大道之间的高价广场地区。这些高楼大厦没有一幢能够像通用汽车大厦那样有纪念意义。但是,它们却勾起了麦克洛的欲望。“我们认为,在广场地区占据主导地位,才是真正的优势所在。”他说。这位开发商立即杀入战团,并且向百仕通集团支付了 68 亿美元购买这些建筑,他以超短期贷款为这次收购行动融资,他认为自己可以轻松地为这笔债务再融资。

    事后来看,泽尔选择的时机恰到好处。他卖掉公司几个月后,次贷危机爆发,并且开始蔓延。百仕通集团同样也非常幸运。而麦克洛的运气就没那么好了。去年 8 月,华尔街突然收紧银根。“这是一场抢椅子的游戏。”Eastdil Secured 公司董事长本•兰伯特(Ben Lambert)说。“音乐停止了,而哈里却没抢到椅子。” Eastdil Secured 公司为百仕通集团把这些建筑卖给了麦克洛。

    与美林(Merrill Lynch)、花旗(Citi)以及其他在次贷灾难中受害的著名公司一样,麦克洛前往中东,在科威特、卡塔尔、迪拜和阿布扎比寻找投资人。熟悉麦克洛的这些努力的房地产高级经理说,麦克洛在这项交易中仅投入了少量自有现金,他以一半的合伙人股权向未来的投资者换取 20 亿美元资金。但他无功而返。(比利•麦克洛对其中的一些数字有些许批评意见,但他本人却拒绝提供具体数字。)

    麦克洛从债权人那里最需要得到的是耐心。但他未能如愿。如果他目前的借款人中有谁会给他宽限的话,那一定是德意志银行。毕竟,它为麦克洛收购通用汽车大厦提供过融资,并且在这项交易中分享了成功的果实。但是,上个月德意志银行开始与麦克洛家族商谈收回这些 EOP 建筑的事。让比利和哈里感到遗憾的是,这家德国银行并没有资格做最终决定。它已经把它的部分债务卖给了其他 20 位借款人。其中部分债主如通用电气资本公司(GE Capital)在债务偿还过程中排在最前面。因此,他们渴望收回抵押品赎回权。不过,其他债主的热情相对较低。它们排在后面,而且只能从抵押品赎回中获得剩余的利益,甚至有可能更糟。对麦克洛家族来说,债权人之间的矛盾是个好消息。在这场斗争中,延期对他们有利。(德意志银行拒绝发表评论。)

    Fortress 的意图非常明显。布里格尔已经把部分桥梁贷款卖给了高盛公司(Goldman Sachs)和对冲基金 D.E. Shaw,这两家公司与 Fortress 一样,均可从麦克洛逾期还款的行为中渔利。Fortress 还评估了麦克洛的个人财产,因为即使他卖掉了通用汽车大厦,仍有可能欠 Fortress 的钱,随后他的玩具也会变成取笑的对象。与麦克洛家族关系密切的人说,麦克洛家族确信自己卖掉这些大厦的钱足以还清债务。

    麦克洛已经聘请世邦魏理仕公司为他出售通用汽车大厦。拍卖于 2 月 15 日进行。前世贸中心地块开发商拉里•西尔弗斯坦(Larry Silverstein)已经圈中了这幢建筑,房地产业的高级经理说,该建筑的价值有可能达到 30 亿美元。不过,这个地标性建筑还背负 19 亿美元的债务。因此,即使西尔弗斯坦全价支付─他可能并不愿这样做─麦克洛在卖掉通用汽车大厦后也只能留下 11 亿美元。这并不能完全偿还 12 亿美元桥梁贷款(如果计入利息,这笔贷款目前大约 为 14 亿美元)。这也许正是麦克洛把他位于第 57 街的另一幢建筑也列入公开拍卖名单的原因。

    就在本文英文原文交付印刷之际,Fortress 也把桥梁贷款的最后还款日期延长至 2 月 15 日,这样麦克洛就能卖掉通用汽车大厦,并且有可能还清贷款。但是,布里格尔已经明确表示,他并不畏惧这位以难对付出名的开发商,麦克洛之前总能在出现差错的交易中恢复偿债能力。“我非常了解彼得,Fortress 压根儿不会受恫吓。”布里格尔的好友、私人股权投资集团 J.C. Flowers 的执行董事克里斯托弗•弗劳尔斯(J. Christopher Flowers)说。现在的问题是,麦克洛是卖掉这些建筑,还是打乱这些交易。房地产业的高级经理说,西尔弗斯坦愿意为通用汽车大厦支付最高价。但麦克洛想到的不仅仅是钱。他希望继续做这个地标建筑的管理者。这可以让他保留面子并且获得巨额收入。但是,所有同意他留下来的人都不准备以全价收购这座大厦,如此一来,他还 Fortress 公司的钱就没那么多了。

    最后,我们不能排除诉诸公堂的情况。今年 1 月,麦克洛告诉记者,如果他的债权人以不正当手段对付他,他将用法律武器予以还击。他还强调,如果他到期未还款,Fortress 也不能抢走通用汽车大厦,因为他只承诺把少数股权当作抵押品。应该指出的是,这家对冲基金对此持不同看法。法律诉讼也许还能为他争取一些时间,寻找更友好的投资人,并且有可能把部分建筑从拍卖名单中删除。

    因此,现在就认为麦克洛已出局,还为时过早。他有过太多死里逃生的经历。但这一次似乎是德意志银行和 Fortress 占了上风。这意味人们也许会记住麦克洛这位开发商赢得了曼哈顿最大的一个奖品,但他却在一次多余的交易中把它赌输了。当他驾驶游艇环游世界时,他将有时间反思他的错误。当然,除非 Fortress 把他的游艇也没收了。

    译者:钱志清




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@关子临: 自信也许会压倒聪明,演技的好坏也许会压倒脑力的强弱,好领导就是循循善诱的人,不独裁,而有见地,能让人心悦诚服。    参加讨论>>
@DuoDuopa:彼得原理,是美国学者劳伦斯彼得在对组织中人员晋升的相关现象研究后得出的一个结论:在各种组织中,由于习惯于对在某个等级上称职的人员进行晋升提拔,因而雇员总是趋向于晋升到其不称职的地位。    参加讨论>>
@Bruce的森林:正念,应该可以解释为专注当下的事情,而不去想过去这件事是怎么做的,这件事将来会怎样。一方面,这种理念可以帮助员工排除杂念,把注意力集中在工作本身,减少压力,提高创造力。另一方面,这不失为提高员工工作效率的好方法。可能后者是各大BOSS们更看重的吧。    参加讨论>>


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