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抢占新地盘
 作者: Katie Benner    时间: 2008年01月24日    来源: 财富中文网
 位置: 杂志>>第一百二十一期>>前沿         
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一度景气的房地产市场如今低迷不振,私人股权投资基金和对冲基金正在抢购廉价土地。
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    一度景气的房地产市场如今低迷不振,私人股权投资基金和对冲基金正在抢购廉价土地

    作者:Katie Benner

    在房地产市场不景气的情况下,从借贷过度的房屋建筑公司手中淘买土地,本来是当地开发商的惯用伎俩。然而这次,包括萧氏企业(D.E. Shaw)、阿波罗房地产咨询公司(Apollo Real Estate Advisors)及洛克菲勒集团(Rockefeller Group)在内的跨国公司都盯住了佛罗里达、科罗拉多、加利福尼亚等遭受次级贷款危机重创的各州。在房地产市场崩盘之后,他们的计划意图很明显:买入硬资产,然后等待市场反弹。“洛克菲勒集团正在积极调研佛罗里达州可能出售的资产。”这家总部位于纽约的投资行及房地产公司的发言人向《财富》杂志透露。“房屋建筑公司很有可能出售在住宅市场高企时购买的部分土地。”

    热钱大量涌向土地市场的原因,缘于过去十年一些公司和基金一直在为购买房地产筹集资金,等待时机到来时随时出击。土地买卖此时正巧在打价格战。汤姆•夏皮罗(Tom Shapiro)说,“一年半到两年前,明眼人看到物价、成本和建筑市场价格涨上了天。于是,他们认为不能光在建筑公司上面投钱。”他经营一家房地产私人直接投资公司 GoldenTree InSite Partners。他还说,房地产基金通常不仅仅投资土地,它们都备有相当可观的“战时基金”。

    去年,阿波罗房地产咨询公司筹集了 7 亿美元的房地产机会基金(Real Estate Opportunities),用于购买亚利桑那州的土地。9 月份,凯雷投资集团(Carlyle Group)将一项 30 亿美元的基金专门用于美国房地产投资。此外,还有一些专业公司,如 Cypress Creek Capital Florida Land Investors。它的目的仅在于囤积土地,计划在接下来几年内购买 2 亿到 4 亿美元的土地。公司执行副总裁斯蒂文•比彻姆(Steven Beauchamp)透露,该基金研究过 300 多宗出售土地的交易并提出过几次要约。他认为,公司有可能以土地所有者当时买入价的六折廉价收购。

    据博卡•拉顿(Boca Raton)附近一家住宅研究公司 McCabe Research & Consulting 的杰克•麦卡比(Jack McCabe)称,在佛罗里达,高盛公司(Goldman Sachs)和迈克尔•戴尔(Michael Dell)的戴尔风险投资和戴尔金融服务公司(MSD Capital)自今年年初以来也在考虑进行土地投资。“住宅和公寓大厦的建筑商在市场价格最高企的时候购买了大片土地。”他说。“他们现在夜不能寐,因为他们正像泰坦尼克号一样下沉,所以廉价出售现在看来并不那么糟糕。”

    Fortress 基金和卡尔•爱康(Carl Icahn)也在这里施展拳脚。7月份,Fortress 收购了佛罗里达东海岸产业公司(Florida East Coast Industries),该公司的资产包括一家铁路及房地产开发集团,拥有 4,000 多英亩未开发的土地。自今年 1 月以来,爱康一直试图收购佛罗里达州的公寓大厦建筑商 WCI。一些分析师称,该公司的海岸土地所有权的价值和公司账面价值一样高。爱康终于在 8 月份如愿以偿入主董事会。

    在科罗拉多,曾经由国家级大房屋建筑公司持有的土地正以很低的折扣价易手。迈克•科布迪(Mike Kboudi)是丹佛一家房地产公司 Fuller Co. 的地产经纪人。他说,Centex 和 Lennar 通过他以半价出售了土地。

    不过,这些州的地产经纪人都认为投资者还在等待价格进一步走低。“买家觉得价格还没跌到谷底。”在佛罗里达干了多年经纪人的彼得•札勒斯基(Peter Zalewski)说。“等价格稳定下来,我们就会看到大批买卖成交。”经纪人们说,大多数投资者期望在 5~10 年内看到投资回报。

    在加利福尼亚,房地产投资公司喜达屋资本公司(Starwood Capital)与开发商 Foremost Communities 的合资公司 Forestar Land Partners 冒了出来,成为一个值得关注的买家。该公司于 6 月成立,由当地老牌建筑商人斯蒂夫•卡梅隆(Steve Cameron)经营,打算在未来几年内在加州南部购买价值 2.5 亿美元的土地。

    全国性公司与当地公司合作,是一种普遍策略。当地的合作伙伴能减轻华尔街机会主义者涌入有问题地区所带来的冲击。他们还能充当银行与开发商之间的调解人,前者希望避免在贷款中丧失抵押品赎回权,后者则想避免在公开拍卖中出现不光彩的未卸载存量现象(unloading inventory)。

    “他们都是常青藤名校的工商管理硕士,既精明又有钱,但他们并不是这个市场的行家。”McCabe 公司对佛罗里达的新投资者作了评论。当然,私人资本的到来给正在开放的房地产业带来了一种新气象,但一旦价格触底反弹,市场参与者还是希望大局维持原样。低利率最终会使市场复苏,然后房屋建筑公司又会回来竞标,将土地价格重新推高。兀鹫投资者看来是在购买土地,实则在投资一种概念,那就是:人从来不吸取教训。

    泥土很廉价

    让我们看看哪些投资者在购买土地─以及他们相中的机会在哪里。

    喜达屋资本公司

    连锁酒店的投资部门筹措了 2.5 亿美元的基金,购买加利福尼亚州南部的土地。

    萧氏企业

    与开发商 SunCal 合作,在 6 月份以 2.5 亿美元打包购买了阿尔布奎克城外的土地,面积是波士顿的两倍。

    Cypress Creek Capital

    这家刚满周岁的基金计划在土地上投资 2~4 亿美元;到目前为止,它已经研究了 300 宗土地买卖,并参与佛罗里达州一些项目的竞标。

    洛克菲勒集团

    其房地产投资基金主要盯住亚利桑那州;去年,它购买了菲尼克斯附近的钱德勒的两块土地。

    译者:陈晔




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