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美国房子还是太多

Colin Barr 2009年11月12日

房价停止了不受控制的急速下降,但在我们解决房地产供应严重过剩问题之前,别指望房价会恢复。

    房价的跌势得到控制,但在我们解决房地产供应严重过剩问题之前,别指望房价会恢复。

    作者:Colin Barr

    房产市场开始出现一线曙光。但越来越多的房子变成空房。

    美国房地产协会(National Association of Realtors)和标准普尔Case-Shiller美国房价指数(S&P Case-Shiller national index)表示,房价在长期猛跌之后,于近几月上升。Zillow.com本周的一份报告称,待清偿房贷高于其房产价值的美国人数量减少。

    不过,在市场能够吸收房产繁荣时期建造的全部房屋和公寓之前,房市仍将难以完全复苏。而在此方面,进展缓慢。

    据美国人口普查局(Census Department)称,在第三季度,大约七套住宅中就有一套空置。美国政府于1965年开始收集该数据,今年是该数值最高的一年。

    房地产供应过剩的原因之一是大量止赎,因为身无分文的贷款者未能及时偿付按揭贷款。

    不过,出租公寓也正以前所未有的速度被空置,因为失业率飚升以及十年来工资增长缓慢使得很多美国人回家与父母同住。

    而有些无法售出自己房屋的房主——例如美国财政部长蒂姆•盖特纳(Tim Geithner)——决定将其出租。

    印第安纳大学(Indiana University)主要研究住房问题的经济学家布莱恩•彼得森(Brian Peterson)表示:“相对于美国现有人口而言,房屋过多,市场将需要几年时间来清空。”

    在第三季度,房主空置率从一年前的2.8%——此比率在当时达到空前的高值——降至2.6%。然而,出租空置率从一年前的9.9%增加到11.1%,轻松抵消了房主空置率的下降。

    因为自有住房者的人数是租房人数的两倍,所以总的空置率——在第三季度为14.5%——大于房主与出租空置率之和。

    空置率增加是因为这十年来,在融资方便和房价上涨的驱动下,房屋建造商建造的房屋数量大大超出了美国的需求。

    据美国政府估计,美国平均每年组建120万户家庭,而在1996至2006年间——当时是房市最繁荣时期,新屋开工量平均每年为170万。

    美国房地产协会公共事务专家沃尔特•莫洛尼(Walter Molony)表示:“在那段时期存在滥建现象。”

    自那之后,新屋开工量锐减,市场得以吸收一些供应过剩。在滥建现象最严重的南部和西部市场,房价锐降,吸引了一些来自其他地区的买主。

    彼得森还指出,这些年来,空置数字涵盖的范围扩大,开始包括更多类型的空置房屋,例如季节性空置的海滨别墅。

    与此同时,课税扣除、按揭贷款条款修订以及政府按揭市场支持帮助减缓了房价的下跌。

    据华尔街估计,联邦按揭购买使得30年期按揭利率降低了1/3个百分点。行业数据显示,超过350,000名美国人使用了8,000美元购房者课税扣除来购买自己的首套房屋。

    不过,因为这些买主大概原本大都是租房者,所以他们买房时填补了一个空缺,同时留下了另一个空缺。

    彼得森表示,目前,促使房市复苏的最大因素是曾因价格过高离开许多房市的买房者被低价吸引进入房市。

    不过彼得森补充道,这些人可能不会冒险尝试,除非他们的职业前景好转。这可能需要一段时间,因为失业率眼下正处于26年来的高位,而且美国经济中的工作岗位已连续22个月减少。

    彼得森表示:“我们需要这些人开始买房并且生孩子。”

    译者:熊静

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