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延缓抵押贷款崩溃之痛

Katie Benner 2008年07月11日

债务调整似乎是当下的良方,但长远来看可能帮不了华尔街和美国经济。

    债务调整似乎是当下的良方,但长远来看可能帮不了华尔街和美国经济

    作者:Katie Benner

    抵押贷款带来了许多不良债券,造成了巨大损失。有人说抵押贷款减免能帮助屋主和华尔街,是一种解决办法。但仔细研究便会发现,调整屋主的贷款不过是将损失发生的时间延迟了而已。

    自从一年前信贷市场开始动荡,投资银行不得不减记各种证券的价值,但是造成危机的却是抵押债券,因为贷款的人还不起账。

    更多的屋主会陷入困境,周四发布的新一期抵押品赎回权取消的数据将说明这一点。很明显,对于投资银行、对冲基金以及其他机构投资者来说,抵押贷款现在依旧危险重重。

    对于上述机构,债务调整显示出一线希望。尽管本金和利息可能下降,但比起抵押品赎回权取消、债券没有分文进帐来说,还是要好得多。

    路易斯安纳大学(University of Louisiana)研究抵押市场的经济学教授约瑟夫•马森(Joseph Mason)在去年秋季的一份报告中写道:在未来12到18个月内不能到期偿还的抵押贷款中,有2/3都可以被调整。

    由于一项名为“当下希望”(Hope Now)的政府计划,约170万屋主在与贷款方协商时能够获得帮助,对于调整的需求越来越大。财政部长亨利•鲍尔森(Henry Paulson)最近表示:始于2007年的抵押品赎回权取消事件有150万起,预计今年还会发生250万起。国会现在正在讨论要不要在调整过程中扩大联邦政府的角色。

    没有万灵丹

    不过不幸的是,调整往往不是问题的解决办法。抵押银行家协会(Mortgage Bankers Association)根据2007年第三季度的抵押品赎回权取消信息做的一份调查表明,29%调整后的贷款最终还是以抵押品赎回权取消的方式告终。

    不出预料,贫困州的这一比例要高得多,比如阿肯色州(41%),路易斯安纳州(42%)和北达科他州(47%)。新世纪金融公司(New Century Financial)去年申请破产,之前曾宣称公司约40%到60%调整后的贷款最终都以抵押品赎回权取消而告终。

    国会正在讨论一些房产市场刺激法案,试图解决问题。这些法案将给那些能够出台“合格贷款调整或者可行计划”的贷款服务商提供安全港湾。所谓合格的计划就是能够等待借方出卖或者转按揭的计划,或者能够持续五年,并且不需借方支付额外费用。

    这样的措施将使得贷款服务商更加谨慎的决定调整哪些贷款。另外,他们还要同意减记抵押贷款15%的价值,然后再将贷款(及其风险)卖给联邦住房管理局(以及纳税人)。

    Graham Fisher研究公司董事总经理乔什•罗斯内(Josh Rosner)指出:现在贷款服务商未受监管,而且也没有正式编纂的历史数据说明哪些公司在调整上做得更好或是更差。

    罗斯内说:平均而言,一名屋主在调整贷款之后要用两年时间支付新的贷款;很明显,屋主采用租赁方式或者重建自己信誉要好得多。

    “加记”

    但同时,抵押贷款的支付支撑了抵押债券的价值。

    YieldQuest公司固定收入交易主管及董事总经理乔•帕提尔(Joe Patire)说:“可以想象,如果一些抵押贷款被调整,尤其是又得到了联邦住房管理局的支持,那么它们肯定会升值。”

    他还说在2009年和2010年,许多减记价值可能会变成“加记”,因为债券的市值上升了。

    但是,如果30%到40%的调整最终还是以抵押品赎回权的取消告终,那么损失是必然的,只是会迟一点出现。

    帕提尔说:“这些证券最初看起来前途光明,所以价格可能会骤增。事实上,债券的持有人还是处在以前的境地。不过被加记的东西倒是要好卖得多。”

    无疑,只要能以比现在稍高一点的价格抛售这些债券,华尔街都会欢迎这样的措施,尽管未来这些债券可能前途暗淡。

    问题就是要找一个傻瓜来买了。以最近的事态来看,这是相当容易做到的。

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