杭州全面取消住房限购，能否扭转楼市颓势？

杭州在一个月前取消二手房的限购，时隔一个月再次“加码”取消所有住房限购，这种政策的速度也从一个侧面反映了当前房地产市场的发展形势。
我们经常说，看懂了中国的房地产市场也从另一个角度读懂了中国经济发展的轨迹。
今天，我们与大家从预期和市场规律两个维度探讨。
1、经济增长的预期与房地产市场的预期相互作用。
无论是杭州进一步放开，还是未来的北上广深的再度放开房地产政策，这其实从根本上都离不开一个前提——预期。
经济增长的预期和房地产市场预期其实还是相互作用的，这种相互作用在绝大多数情况下体现出正相关的趋势；只有在极少数扭曲的情况下呈现出负相关趋势。
因此，提升消费者、企业、投资者对未来经济增长的预期至关重要，这种预期也会直接影响到房地产市场的健康蓬勃发展。
市场预期其实就是信心，这让我们再次感受到16年前一句话的深刻内涵——“信心比黄金还要重要”。
当前，我们更需要从多角度、多方面地提升预期，这个可能是一个最需要、最重要和最紧迫解决的问题。
2、相信市场规律的力量。
还是那句话：相信市场的力量，相信市场规律的力量。市场对资源配置起基础性作用，在房地产市场也是如此。
杭州全面取消限购是否标志着房地产市场迎来重大转折？这一点，我们更需要拭目以待，并对此持积极谨慎的态度。
无论政策如何调控，但有一点需要肯定——房地产调控政策更需要在市场基础性的引导下逐步走向平稳、有序地减少或者逐步退出。
也许，在更多时候房地产调控政策“少”比“多”可能更好；因为，当我们从一个时间段去看市场规律的力量，你会发现其力量远远大于政策调控的力量。

从今年开始，很多城市都在公开或者暗地里全面放开限购，其中步子迈得比较大，比较着急的城市，一般都是上一轮房价上涨中涨得比较凶的城市。就比如杭州，在两三年前，大家还在为新房摇号抢破头呢，到了现在就全面放开了限购，可以说是急转直下。而且除了全面放开限购以外，杭州还在推行以旧换新，刺激大家置换房产，从这一系列组合拳可以看出，杭州是真着急了。

杭州出手还是挺快的，虽然这招现在很难说还有没有用。在南京武汉相继决定购房可落户的情况下，上海的进一步放松政策也在跃跃欲试，现在不彻底放开，有购买力的买家很快就会被周边更有竞争力的城市吸走。

地产政策杭州总是走在前面，跟政府的管理思路有关，这样的猛药不是那个城市都能参考的，事缓则圆。

然并卵，别说扭转市场。可以说对市场目前状况来说，毫无影响。房子卖不出去还是卖不出去，中国韭菜已经只剩下根了。除非政府甩出王炸，去割洋韭菜。

我在杭州生活了30年。18岁考入浙江大学，到48岁离开杭州，迁居到浙江衢州居定居，生活，创业。杭州有我的朋友，同学，亲戚，但是我现在没有去杭州（包括旅游）的想法。
这是为什么呢？我不谈个人具体原因了。我想表达的是，一个城市的政府，企业，全体常驻和非常驻居民，都应当认识到“城市兴衰，我有责任；安居乐业，从我做起。”大家应当一起来解决好这样一个本质问题：如何让自己所在的城市——招人喜欢，让人感到受尊重，有全面的安全保障，人人愿意到此一游，乃至于外来人口愿意来此定居，生活，工作，创业。
（本文作者：兆古子，书法家，管理专家，作家）

近一段时间以来，房地产市场政策又出现了新一轮“井喷”，很多地方、特别是一线城市都出台了放松放宽房地产市场的政策，推出了许多新的刺激居民购房的措施。

如北京市对在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，可以在五环外新购买1套住房。又如成都市，在全市范围内住房交易不再审核购房资格。天津市则明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格，等等。

特别是北京市，这是自2011年以来，首次对房地产限购政策进行优化调整。其他一线城市，也都在限购等方面，对政策进行了调整与优化。二、三、四线城市，则在政策调整方面，步子迈得更大，尺度也放得更宽。很多城市还出台了比调控政策出台前更加宽松的住房 “以旧换新”政策、“房票”政策，目的只有一个，那就是鼓励居民购房，释放居民购房热情，加速存量房消化，缓解开发商资金压力，避免出现新的风险。

事实也是，目前，房地产市场的最大风险，就在于开发企业的资金链会不会断，会不会出现资金链断裂风险。实际情况是，由于成交量的持续下滑，绝大多数开发企业都已经到了青黄不接、上气不接下气的地步。尤其是一直被认为行业风险“风向标”的万科，也出现了资金链断裂风险。要不是背后有“国企”“国资”这座靠山，万科已经像碧桂园等一样，出现兑付风险了。也就是说，行业性的资金链风险，尚未得到有效化解，市场低迷、销售不畅引发的问题，仍然在开发企业身上频现。

比较难以理解的是，在如何解决市场低迷问题上，无论是政府还是银行以及开发企业，总想利用“小恩小惠”去引诱居民购房，而不想触动开发企业的利益。对广大居民来说，会不会购房，除了自身需求外，与房价是关系最为密切的。政府出台的政策、银行给予的利率优惠、开发企业的各种奖品等，都只能是对必需购房者的诱导，对那些犹豫否决的购房者，则没有什么吸引力。要想让那些潜在的需求释放出来，只有房价才能起到应有的效果。要么涨价，涨得让居民产生恐慌心理，要么降价，降到可以对居民购房产生刺激的水平。

正是因为如此，放开限购和“以旧换新”能否对居民购房产生积极作用，可以寄予一定期待，但也不要期待过高。这些政策措施，不可能毫无作用，也不可能作用明显。在经济还没有完全恢复，就业仍然难度很大，居民收入缺乏良好预期的情况下，指望通过政策措施来激活居民的住房需求，概率是不太高的，效果也不会太好。唯一有可能的，就是某些方面的非居民需求被释放，特别是炒房和住房投资。如在广州，近期就出现了多个“老破小”二手房小区成交异常快速，不少房源十几天就可成交，个别挂牌一两天就已经被拿下的现象。这应当不是普通居民所为，也不是一般投资者所为，而是炒房者入场的标志。甚至不排除这些炒房者可能听到了某些方面的消息，想用时间换利益了。果真如此，市场仍然是扭曲的，不仅不能改变低迷现象，还会引发更多新的问题。

眼下，房地产市场能否走出低迷、市场需求能否得到释放，主要应当看90后、95后、00后的态度。只要他们的态度不转变，房地产市场的低迷状态就难以改变。而这一群体的行动，则取决于就业和收入，这个问题解决了，按照他们对待生活的态度，还是有可能购房的。反之，让他们购房，比登天还难。他们可以去进行其他方面的消费，但绝对不会买房。他们非常清楚，一旦买了房，就有可能从此过上“苦行僧”的生活，对于比较自私的他们来说，当然是不能接受的。所以，房地产市场还得等，必须用时间换空间。那么，开发企业有没有继续等待的能力呢？手中的商品房，是否可以先转型成租赁房，增加一些现实的现金流呢？不然，资金链风险随时会发生的。

杭州这次取消住房限购的步子迈得还挺大，直接说购房就可落户，这对于很多年轻人还是蛮有吸引力的。毕竟杭州这座城市具有千年古韵，风景优美，现代信息浓厚，最主要的是现在成了网红经济的核心集中地。再加上现在全面取消住房限购，那会更多的吸引年轻人在这里买房定居。