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多地鼓励农民进城买房,“不能不算后路账”

2022-08-18 19:00
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据澎湃新闻不完全统计,今年以来,至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江苏省泰州、湖北省黄冈、贵州省遵义、安徽省潜山、黑龙江省佳木斯、吉林省长春等城市以及四川省凉山彝族自治州宁南县、贵州省黔西南州晴隆县、江苏盐城阜宁县等地出台鼓励农民进城购房的相关政策。农民日报对此评论称,经济新的下行压力加大,不少县市希望以各种手段吸引农民进城活跃经济,扩大需求,这样的初衷可以理解。但想要“以房引人”“以房留人”,就必须充分保障农民的权益,给农民留足后路。 | 相关阅读(澎湃)
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柏文喜

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时刻保持行业新鲜感的地产老兵

农民作为小生产者和市场直接参与者,和以受雇工作为主的城市居民在收入性质上有着本质的不同。后者通常作为雇员获取的工薪等基础性收入,属于不太受市场波动的影响合同收入,而农民的收入则因为直接参与市场交换,有着天然的不确定性和较大的波动性。正因为农民收入的不确定性和较大波动性,让农民在金融机构看来从来都不是商品房按揭贷款的理想对象。再加上近年来的楼市调控为了控制炒房而通常都以在当地缴纳社保满足一定期限为前提,以农业生产为主要收入来源的农民因为并未缴纳社保,也就无法符合各地的购房前置条件而被排除在适格购房者之外。

去年以来楼市急剧下行之下各地土地财政收入的急剧下降,伴随着逆周期调节的财政支出需求以及疫情之下财政收支增支减收因素的增多,使得地方政府对于土地财政的依赖性更为迫切。因此,除了以更加优惠和宽松的条件加大卖地力度、以地方平台公司出面买地来变相从商业银行获取土地抵押贷款之外,动员一切力量和资源促进楼市去化,从而促进土地财政的增收、防止土地财政的进一步下滑就成了地方政府保证收支平衡的重要内容之一。为此,动员党政干部、公务员卖房和买房、给教师摊派卖房任务就成了多地基层政府被媒体曝光的新闻,而向历来并非适格购房者的农民推销房子,也成了近来见诸报端的寻常现象,不管是打着促进城乡一体化还是新型城镇化的旗号,背后不过是土地财政这只翻云覆雨手罢了。

其实这一点和打着改善退休老年人居住条件旗号,甚至不惜以跨越自然代际的“接力贷”来支持老年人买房,将可按揭年龄推高到90周岁的玩法如出一辙。实际上这只是为了促销那些位于郊区的偏远新盘而已,因为本来在以级差地租所驱动的城市更新与家庭互助之下,老年人以市场化方式也正在实现着居住条件的改善。如果政府力量要介入老年人居住条件改善的话,本不应是与市场合力来促进负债能力极其有限的老年人再加杠杆买房,而是发挥政府的力量做好服务老年人居住条件改善的公益性事业。这种期望榨尽老年人口袋里的最后一枚铜板,并以子女接力还贷为条件促进老年人加杠杆买房的方式,除了严重违背公序良俗与法律底线之外,也充分暴露了地方政府为了增加土地财政收入而不顾基本施政伦理的问题。

以脱离农民收入基本面的鼓励政策,和对于公职人员的业绩考核来推动农民进城买房的政策,以及诱导老年人加杠杆来买房的措施,实际上无不体现了土地财政减收压力下地方政府不顾后果努力增加财政收入的内在冲动。这两部分人群都是过往的房地产市场中并不看好且极力回避的群体,在以往只能以自行筹资或以置换方式来实现全款买房而几乎无法办理按揭贷款,正是此轮行业调控之下的需求萎缩迫使地方政府将市场目标对准了这部分并非适格的潜在购房群体。如此一来,地方政府的此种行为也就明显具备了借助这部分非适格购房群体去库存以增加涉房财政收入,而不顾未来是否会产生不良贷款的特征,和借助地方平台公司买地套取银行贷款以增加财政收入,而对于未来这些贷款能否归还而不管不顾一模一样了。

这自然也就说明了目前的财政运行模式的基本逻辑可能确实出了问题。因为按照一般的财政收支原则,应该是量入为出与着眼于可持续的,即使在财政收支失衡而需要增加财政性负债的情况下也必须要以未来具备偿还能力为前提。目前地方财政除了维持公共服务运转之外,还承担着城市建设维护、社会保障补充与经济运行调节等功能,过多的财政职责与角色承担,以及负债建设与发展的思维让入不敷出成为地方财政状况的常态,而土地财政在楼市大幅下滑之下的严重减收自然也就成了地方财政焦虑的主要根源。

在财政收支失衡的情况下,开源节流也就成了地方政府摆脱财政焦虑的必然选择。在过往巨大的财政透支压力下而被迫进行的疯狂财政自救中,加大行政罚款力度、借助公检法权力“捞钱”和对经济发达地区的有经济往来的企业和商户“打草谷”、出售或者变相出售各种政府控制的资源也就成了普遍的创收手法,而千方百计增加土地财政收入或减缓土地财政下滑幅度,自然也就成为题中应有之义。不过,突破原有的适格买房者范围向购买力和承债能力较差的农民与老人卖房,并鼓励他们运用跨越自身生命周期的“合力贷”、“接力贷”来加杠杆买房,可谓突破了公序良俗底线和谁的债谁还的法律常识,可谓为了钱已不管不顾政府自身存在的本来理由了。在不裁减财政供养人数而被迫降低其收入水平的情况下,公共服务质量的降低,乃至“吃拿卡要”的抬头,必然就与上述加大总政罚款、公检法以权力“捞钱”、“打草谷”一起推动营商环境和社会发展环境的进入整体性的恶性循环。

因此,转换经济发展模式,将以往的负债发展改为量力而行,把地方财政的多项角色回归公共财政功能,大幅削减财政供养机构和供养人数以真正削减财政支出,以优化财政支出结构的方式来减轻财政压力,进而消化经济下行期的财政收支压力,才是维护地方社会运行秩序和营商环境的必由之路。否则,依靠加大罚款力度、推动公检法“捞钱”、突破公序良俗和施政伦理鼓励和诱导农民与老人负债买房以维护土地财政,只能让地方发展环境和社会秩序陷入恶性循环与不可持续。

改革确实到了地方政府需要对自己动刀的时候了。在吃了上顿没下顿的情况下首先需要改变的,是地方政府自己,而非以改善老年人居住条件和促进农村城市化为名,行财政创收之实,继续加大对社会的压榨力度,连农民与老年人也不放过了。

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探讨思想和人生意义

鼓励(忽悠)农民们进城买房,这已经不是第一次了,上一次鼓励农民进城买房,造成了很多十几县小县城房价暴涨,到现在当地市场依然在消化这一现象的恶果。如今在楼市惨淡市场之下,接力贷、西瓜大蒜换房、生三孩可以多买一套房…..等等乱七八糟一点类似牛鬼蛇神的政策全出来了。地方政府在财政吃紧土地财政缺钱的情况下,自然需要年轻人老年人甚至能农民们都来买房,但是作为消费者,我们可要警惕了。

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