房地产政策与市场，“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”？

近日，住房和城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，要求在3月15日前，地级及以上城市要建立房地产融资协调机制，并提出各城市要深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，乘势而上，扩大融资协调机制成效。

这一部署，确实又是一次对房地产市场发展的有力支持。可以预见的是，后续各部委具体的金融、税收政策以及各地方的支持政策将会陆续出台。

简单来说，这是又一次从“供给侧”来支持和促进房地产市场健康发展的政策。关于中国房地产市场发展，我们已发表过多篇文章，见证房地产市场从火热到魔幻、魔幻到躺平、躺平到分化等一系列的变化。可以说，过去20多年中国房地产市场的发展，是一个可以写进发展经济学的比较案例。而关于这次最新的政策，我们从两个维度为大家提供思考，供大家参考。

首先，目前房地产市场供给和需求这两个维度，哪一个维度对提升房地产市场更为重要？

关于提升和支持房地产市场的发展，有观点认为目前“需求端”更为重要，因为人口数量下降、居民负债率提升、人均住房面积的增加、城市化的不断发展等因素，都指向了房地产市场的需求减少。但也有观点认为，“供给侧”更为重要——因为中国房地产市场还是存在很大的结构性需求和改善性需求，而目前供给侧不稳定，尤其是部分房地产企业的爆雷和烂尾，是造成购房者对未来市场观望和成交量下降的主要原因，所以现在更重要的是，先从供给侧发力，通过金融政策和地方支持，让房地产企业和楼盘，以及土拍市场恢复良好健康的有序运行。

供给与需求，是经济学最基本的逻辑，也是现代商业最关键的两个词汇。而从目前房地产市场的发展来说，无论是供给和需求，都有一个非常重要的前提——未来预期。这个预期包括地方政府对土拍市场的预期、房地产企业对未来的预期、银行系统对房地产市场未来预期，以及最为重要的——居民对未来市场的预期。

如果没有稳定的预期这个前提，而仅从“居住”和“改善”去思考房地产市场的需求，可能是比较片面的。只有基于这个前提，多角度地去挖掘市场需求，从而满足不同潜在购房者多层次、多结构的需求，才可能找到潜在消费者的“真正需求”。

因此，从这个意义上说，房地产市场的供给侧更为关键，供给侧也是预期稳定的一个最重要要素。如果没有稳定的供给和市场预期，需求是很难去挖掘和引导的。

当然，从另外一个方面来说，如果没有一定的市场需求和成交量，供给侧这边也很难持续地运行下去。所以此时两者就陷入了一个螺旋和矛盾状态，这就像先有鸡，还是先有蛋的问题。但个人认为，在目前这个实际情况和前提下，要解开这个问题的症结，还是需要先从供给侧这边入手，因为这是更为基础性的工作。

其次需要指出的是，支持或者抑制房地产的政策不断推出，有其积极的意义，但政策的变化是否有必要更为审慎？

过去20多年来，房地产方面的政策可以说难以计数，即便是过去五年里，房地产政策和法规可能都超过百个了，其中有刺激市场的政策，也有抑制市场过热的政策。而政策不断推出和动态变化对房地产市场短期、中长期会带来什么影响，也许不同的人有不同的感触和回答。

“市场在社会主义市场经济中起基础性配置作用”，这是我们社会主义市场经济的基本准则。

反思一下，难以计数的政策干预和房地产市场的魔幻、躺平和分化，是因为“政策失灵”了，还是“市场未对资源配置起基础性作用”？

当然，无论如何，多数人还是中国经济发展和房地产市场发展的受益者。但是，房地产政策的不断动态变化，是否在未来需要更为审慎？这一点值得我们思考。一个健康、高效的市场离不开相对稳定的政策环境，我们也相信目前房地产的困境只是阶段性问题，也是经济周期的必经之路。

“房子是用来住的”，真心希望每个人都能享受时代发展的红利，住上自己心仪的房子。（财富中文网）

作者王磊为财富中文网专栏作家，资深营销顾问

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编辑：刘兰香