广州放开限购，京沪是房地产的最后底牌

一石激起千层浪。在一线城市中首个官宣“认房不认贷”之后，广州再次率先放松限购。

9月20日，广州发布《关于优化广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将限购区域调整为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙共六个区，调整后广州户籍居民家庭在上述6区限购2套房，非本市户籍居民家庭限购1套住房，条件从提供5年个税或社保缩短为2年。

近期，自东北省会城市沈阳打响二线城市楼市松绑限购政策第一枪之后，陆续有十几个二线城市跟进，但是北上广深等四大一线城市并没有表态，如今广州松绑限购政策不仅是“犹抱琵琶半遮面”式的姗姗来迟，也并未全市所有区域全面放开，若揣测其政策出台背后用意，一方面有关决策层尚在小心翼翼地试探市场后续反应，另一方面也在等待中央有关部门进一步明确授权。

毕竟自2011年全国范围内开始实施楼市限制政策以来，在过往十几年中，其他城市均或多或少在限购方面进行过松绑，但是四大一线城市却从来没有在这个原则问题上“松口”，即便在2014-2015年全国房地产低迷时期也没有过动摇。所以这次“破天荒头一遭”松绑限购，进一步凸显广州楼市所面临严峻形势已到刻不容缓的地步。

毫无疑问，同作为改革开放桥头堡的广东省另一座一线城市——深圳大概率会紧跟广州步伐。毕竟深圳楼市在2020年爆火出圈一把之后，这一两年房价跌得很惨，也亟需“用药救治”。

但作为中国城市最耀眼双子星——帝都北京和魔都上海放开限购作为政策工具箱里最后“杀手锏”，估计应该不会轻易使用。毕竟一旦京沪两座城市全面放开限购，无论是其房价大幅上涨伴随的虹吸效应带来二三线城市房价暴跌，还是其房价依然不温不火，甚至坚挺“价格堡垒”被攻破后一溃千里，都将是市场各方所不能承受之重。

事实上，楼市持续低迷只不过是当前国内宏观经济下行压力增大的缩影。股市方面，虽然证监会出台有关利好政策不断，传统“救市六部曲”如今只剩下“国家队”资金大规模入场托市。但是股市依然“跌跌不休”，沪指距离3000点仅咫尺之遥，深指、创业板指分别跌破10000点和2000点整数关口，创下2020年疫情爆发以来新低。科创板指数逼近历史最低值，沪深两市成交量更是创下年内新低。

汇市方面，尽管央行、外管局多次隔空喊话，表示坚决防范汇率超调风险，同时动用加大预期管理、加强跨境宏观审慎管理、调整外汇风险准备金以及存款准备金率、增加逆周期因子使用等政策管理工具实施市场管理，虽然短期内几次政策刺激下人民币汇率均出现大幅反弹，但是人民币兑美元汇率依旧不改弱势震荡格局，近期基本维持7.30上方一线。

债市方面，在经历央行多次降息利好后，市场标杆的十年期国债价格也于8月底阶段性见顶后开始回落。而大宗商品方面，文华财经指数近期同样在创出阶段性高点后开始连续回调。

毋庸置疑，股市、汇市、债市和大宗商品等作为反映金融市场最重要指标，如今均不约而同的呈现下行趋势，更加凸显在中美战略博弈加剧和国际主要经济体经济增速放缓等错综复杂的国际大环境下，“倾巢之下岂有完卵”。

我国宏观经济形势难言乐观，作为我国国民经济重要支柱的房地产行业自然也很难独善其身，这也能理解为什么尽管众望所归的“救市”政策不断频繁出台，但是依然无法扭转楼市持续低迷的下行格局。

对于普通大众家庭而言，在诸多经济和金融细分市场中，楼市和股市这两个尤为重要。近期，两者双双陷入低迷，传统“跷跷板效应”如今失灵，本质上还是市场流动性不足。根据市场经济供需理论，无论是房子还是股票，买的人多自然会涨。过去无论是卖房子炒股，还是卖股票买房，都是资金在两个蓄水池“左手倒右手”。但如今后疫情时代，居民储蓄收入减少，失业率上升，现实收入和未来预期都不容乐观，大部分家庭为维持日常生计尚且不断奔波，遇到突发或者意外事件，甚至要举债度日。因此，大部分家庭很难有闲余资金投资股市或者购买房产，也不排除部分家庭更是抛售股票和房产套现落袋为安。

在没有增量资金入场的情况下，股市场内博弈加剧，持续下行是必然事件。同样，在几乎没有太多新增需求的情况下，目前楼市成交大都是改善型需求的二手房置换，少量刚性需求购买新房。一旦市场缺乏赚线效应，不仅带来流动性减少，而且引发聪明投资者快速撤离，以贝莱德为代表的外资离开A股市场，和以李嘉诚为代表的港资清盘大陆房产都是最好的例证。

视线再次回到楼市。遥想2008年四万亿财政刺激投资和2015年供给侧改革，两次均催生一波轰轰烈烈的楼市牛市行情，但是背后成因却不尽相同。虽然已经时过境迁，但即便是在今日，对于了解目前楼市困境成因以及破局之道，依然有非常特殊的借鉴意义。

毫无疑问，2009-2010年楼市行情由货币量化宽松叠加楼市政策无限松绑发动，“低首付、低利率”刺激市场需求，同时由于当时国内城镇化率尚处于低位，居民人均住房面积与发达国家相比存在较大差距，

人口出生率处于历史高位，日益增长的住房需求带来真正刚性和改善型需求不断激发市场供给端发力，从而形成这一波楼市牛市格局；而2016-2017年楼市行情则主要由举国上下对于钢铁、水泥、煤炭等大宗商品实施供给侧改革所引发。但事实上，这一轮楼市涨价去库存背后，房价过快过高上涨带来房地产开发商、购房人和金融机构无序“加杠杆”进行疯狂投机牟利，衍生出大量金融泡沫，而这些并不是市场真正需求与供给端共振所形成，只不过当时由于宏观经济高速发展，很好地掩盖了上述问题。

对比一下两次楼市牛市形成过程不难发现，当今楼市面临困境本质原因是上一波牛市“后遗症”逐渐凸显，宏观经济下行压力的大背景只不过是其中重要的“催化剂”而已。显而易见，上一波楼市潜在的市场风险是参与市场博弈的各方杠杆比例均过高，但问题本质源于商品房预售制度。

9月19日，雄安新区官网发布消息，创造性地取消商品住房预售，实行现房销售、精装交付，“所见即所得、交房即交证”，表示始终坚持“房住不炒”，建立严禁投机的长效机制。乍一看，似乎又是“救市”举措放大招的“升级版”，但细细分析，承载千年大计任务的雄安新区，其政策制定和发布毫无疑问是业界的“风向标”。

此时此刻发布这一则新政，显而易见，中央高层已经意识到目前楼市症结的关键所在，在诸多“救市”政策尚不能有效化解市场风险的情况之下，有必要优化现有住房制度的改革思路，通过不断完善多层次住房供给体系和健全房地产市场调控政策，逐步建立适合中国当前国情的健康且可持续的房地产行业发展新模式。

如今，楼市松绑政策边际效应不断递减，深刻凸显如今市场已经由政策性楼市渐进式过渡到市场性楼市。房地产市场作为市场经济的重要组成部分，其运行发展仍然遵循着市场经济运行规律，其发展的健康与否核心还是供给和需求是否相匹配。

“解铃还需系铃人”，通过取消商品住房预售，实行现房销售，一方面倒逼房企更加尊重市场供求规律，科学决策，审慎拿地，加速市场供给端去杠杆化，同时通过不断减少市场新房供给量，实现供给端逐步出清，另一方面抑制投资投机性新需求，通过加强金融机构监管，加大投资投机性需求购房成本和风险，实现需求端真实呈现，最终实现市场供需再平衡。另外，现房销售将促使企业回归产品，进一步加速房地产行业优胜劣汰，促进行业更高质量发展。

总体上，不难看出，在中美战略博弈与宏观经济下行等不利宏观环境因素持续加强的情况下，国内楼市很难独善其身，但是如何实现中国房地产市场“软着陆”却是一个非常现实课题。

今年以来，国家部委和地方政府层面均出台诸多楼市救市政策，但是实际收效甚微，在政策工具箱几乎已经穷尽之时，有必要审慎优化思路，或许通过取消商品住房预售实行现房销售，并且合理引导市场降价预期才是未来破局之道。

当然，提高居民实际收入、增加中青年就业机会和引导大众对于未来宏观经济复苏预期，增加居民购买力，增加居民信心才是解决问题之根本。

如今，中国房地产市场困难重重，要想真正力挽狂澜，必须有壮士断腕的心态和“不破楼兰终不还”的决心，从住房供给端和资金需求端双管齐下，两者不可偏废。同时坚持“房住不炒”初心不移，有始有终，方才能真正实现中国房地产市场之未来健康发展。（财富中文网）

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编辑：徐晓彤