市场化救助手段“失灵”，房地产回暖需政府直接救市

最近政策端加大了对房企融资的支持力度，尤其是“金融16条”强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，提出了由央行直接认购民营房企发行的债券以及以银行保函置换预售监管账户资金等“第二支箭”。另外，11月21日央行、银保监会联合召开全国商业银行信贷工作座谈会，央行副行长潘功胜表示在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，央行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

针对各银行较为关注的房地产贷款集中度管理问题，潘功胜还明确将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年。目前该结构性政策工具具体操作方案正在向商业银行征求意见，并将于近期推出，以推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

但是从当前的实际融资面来看，这些政策之下获得融资的房企除了国央企之外，依然还是以少数优质民企为主，对于大多数陷入困境、渴望融资却难以获得金融机构青睐的房企而言，这些政策依然如挂在天边的彩虹一样绚丽多姿却遥不可及。

就政策出台的诉求而言，显然政策层已充分认知到，在可以预见的无法顺利完成负债发展模式转型及无法摆脱对土地财政依赖的期间内，保持房地产行业较高的市场化程度对于维持经济平稳运行、稳定经济大盘和维护就业的重要性，因此近期密集发布的一系列政策都是旨在维护民营房企必要的市场存在与市场份额。

从去年第四季度以来促进楼市回暖政策的推出频率、力度都在不断加大，甚至还推出了央行直接下场认购民营房企债券，以及中央财政贴息保交楼专项贷款等专项措施。这也表明之前所推出的系列政策在实际执行与实施中，要么陷入了政策空转，要么基本失效或者效力甚微。而“金融16条”强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，反过来也表明现实环境中这个问题确实普遍存在且比较严重。不过事实上，以上看起来力度越来越大、频率也来越高的政策的密集推出，在缺乏具体实施措施情况下，很容易变成空洞的口号。

其他的相关政策更是如此。以银行保函取代预售资金监管这一措施而言，出险房企和处于困境中的房企因为信用缺失而导致银行根本无法出具保函。之前所推出的以国家队出面提供增信措施来支持民营房企发债的举措，貌似政策力度很大，但是增信机构需要提供的反担保或质押措施比房企直接向银行融资更苛刻之外，还要付出相当的费用，从而让其只能成为优质民企给自己锦上添花的宣传品，而实际上真正的落地额度与覆盖面都相当有限。纵观此轮行业周期转向之后每一次政策的推出，大都强调了市场化和法制化原则，而金融机构的市场化操作必然需要符合自身对融资房企的信用要求和增信措施，这是渴望融资的出险房企和处于困境的房企所无法提供的。

另外，从正在努力履约的房企现状来看，市场下行本来就让销售和融资的双重压力叠加变成了企业维持运营的重压，因此国家层面三令五申强调保交楼和为稳经济而频繁出政策。但另一方面，地方政府在财政压力下为财政增收又反过来对运行中的房企和已交房的项目公司不断加大税收征缴力度，迫使这些企业走向资金链断裂的边缘。

比如土地增值税预缴制之下一般都存在征过头税现象，所以通常情况下项目清算时基本都能退一部分税，而目前的现实是地方税务当局掘地三尺要让企业进行税收补缴。山东滨州有个老项目，清算时税务部门非要违背基本事实按新项目对待，迫使开发企业不但没有获得预期的退税却被迫多补缴4000多万的土增税，让本已困难的开发商更是雪上加霜。该企业负责人表示，在当前惨淡的市场形势下好不容易想尽一切办法，冒着资金违规流向房地产的风险实现了举债交房，达到清算条件了而税务局又追着不放，谁又能体谅企业和企业家的难处呢？工资拖欠了，职工就会仲裁；农民工工资拖欠了，农民工就会上访；施工款结算慢了，施工企业不高兴了；地方财政没钱了，又要加大“查税”力度。这也就促使企业只能放弃努力以选择躺平，什么都不做了而将问题都抛给社会就反而好过了，各方就又都来充当“救世主”了。

确实，疫情之下国家出台了不少惠民政策和税收优惠政策，可都落实不到具体的房企中来。这位房企负责人所叙述的保交楼中的艰难困苦与基层政府在政策落实中的问题具体而微，但是救行业、救市场目前已然是政策层的共识。每一次新政策的出台似乎只是仅仅成了媒体和资本市场的短暂狂欢，却不见楼市回暖的真实反应，甚至在“金九银十”的传统旺季楼市依然在持续下行，且至今没有止跌的迹象。因此从目前来看，政策在市场传导机制中因为行业流动性的普遍缺失、行业信心的极度虚弱，以及政策执行中的不到位和执行走样而效果甚微，这表明在目前的情况下仅仅依靠市场机制已很难实现当前的房地产市场回暖与行业复苏了。

所以，如果要推动行业信心修复和楼市回暖产生真正效果，可能需要考虑采取一些超出市场化原则的措施，比如政府直接入市或者以政府信用背书来解决市场机制之下的市场信心难以修复和大多数民营房企的信用缺失问题。实际上这并不违背市场经济原则，这也是西方各国在经济危机、金融危机等极端情况之下的历史经验。比如2008年次贷危机中的美国两大汽车公司和花旗集团，就是依靠联邦财政部的直接巨额注资而得以度过危机和恢复经营的。

同时，中央政府和地方政府可以以政府信用发行特别债券，或者支持央国企和政府平台公司发行特别债券来注入市场端和资金端，并对这些资金实施封闭管理，从而以较低的资金风险代价来促进市场信心的修复和市场机制的恢复运转。否则，后续推出再多的貌似力度更大的政策，可能仍然会在市场传导失灵中消失于无形，而不会产生什么真实效果。

从房地产行业发展与楼市运行来看来，短期看资金，长期看销售，因此在当前已经出现市场和政策双向失灵的情况下，以政府直接入市或政府信用背书来修复市场信心，从而让市场机制恢复效力，让政策传导实现预期效果，可能是当下政策层面和行业需要着重思考的问题了。更何况房地产行业当前所出现的困境不仅仅只是过往的行业调控所造成的，而是长期以来负债发展模式和土地财政相互交织与相互纠缠共同作用所形成的。

这既是市场和行业自身的问题，也反映出经济发展模式的根源性问题，而目前的救房企、救行业和救市场，更多是出于救经济、稳经济大盘以及救财政、缓解财政支出燃眉之急的短期考虑，市场化救市方式已被事实证明很难奏效。因此，只能以政府直接参与的形式，在短期内实现保交楼的同时促进行业信心修复和市场机制的恢复，就长期而言则必须让房地产行业的发展与土地财政彻底脱钩，只有如此，中国的房地产行业才会有未来。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香