万达“拿下”北京两核心商业项目，凭什么？

近日，万达商管以轻资产模式接管位于北京朝阳区的蓝色港湾和位于海淀区五棵松的卓展购物中心，再次引发了业界对于万达商管，乃至行业格局变动的关注。作为“商界一哥”，万达的任何动作都难免成为行业的焦点，而此次万达接管蓝色港湾与卓展的运营管理，因为这两个项目都是所在区域的地标性项目而更受关注，尤其是与SKP、三里屯太古里、华贸并称为朝阳商业“四大名旦”且运营得还不错的蓝色港湾被万达商管纳入管理名单而引发热议。

其实万达向轻资产模式的转型已经持续数年，而且目前向港交所提交上市申请的珠海万达也是以轻资产模式展示给资本市场的。轻资产模式以更好的现金流、更高的ROE和更高的发展速度，更容易获得资本市场的认同，这也是万达此番放弃原有的重资产模式并完成转型之后准备重新登陆港交所的基本逻辑。不过，轻资产模式的成功需要强大的品牌号召力和招商运营能力作为基础，这正源于万达之前多年重资产发展模式的资源和经验沉淀与积累，并非人人都能玩得动的。另外，目前商业地产领域普遍供过于求和资产的低效运行市场状态，也为万达以轻资产模式实现快速发展创造了良好的发展条件和历史机遇。

笔者之前反复强调过，没有资源整合能力的轻资产玩法都是耍流氓，因为商业管理中无论商业规划、品牌招商还是运营管理无不需要以行业资源的整合能力为基础。而万达之前多年的重资产经营模式下所积累的行业资源，正是万达对任何一个项目都可以作到满铺开业与实现“一个万达广场，就是一个城市中心”的前提条件。

中国城建制度体系中特有的住宅开发强制配建商业设施的规划管理办法，让市场中出现了大量的超前建设和超前入市，卖不掉也做不好，因而被开发商通常称为被动持有的商业地产。这些低效运行的商业地产资产，往往成为开发商资产负债表上吞噬现金流的“吞金兽”而亟需激活。而为避免重蹈被动持有低效商业地产的覆辙，与拥有强大商业资源的运营商合作，提前介入项目规划并委托招商和运营，就势必成为开发商和投资人解决配建商业和新发展商业地产项目的题中应有之义。这正是万达轻资产模式生存与发展的市场基础。

另外，城市化的快速推进也让一些城市板块需要实现向商业功能的转换，这一转换过程自然离不开专业的商业管理机构提供从规划咨询、开发建设到招商运营的服务支持。而一些老旧的商业街区也亟待提升与优化以维持商业活力和焕发新的商业魅力，就必然需要更强的商业资源来激活、加持和赋能。这些存量商业地产市场，自然也成为万达轻资产模式发展的重要领域。

从近年万达以轻资产模式拓展的情况来看，存量商业项目已然成为万达商管发展的重要市场。万达商管与华南城在深圳龙岗的合作，就是一个根据城市发展的区位功能转换需要，而将原低效式微走向没落的工业原料批发市场改造和转换为购物中心，进而焕发项目活力的经典案例。而北京双桥万达，更是万达商管盘活经营不善的商业地产项目的又一代表性案例。日前万达商管与建业集团、鑫苑集团达成的整体性战略合作，更是将盘活开发商原有的低效存量商业地产和在新建商业地产项目输出管理相结合的轻资产化发展的标志性事件。　

蓝色港湾作为北京乃至全国商业地产领域内的地标性项目已开业14年，凭借其独一无二的自然景观、充满艺术气质的欧式小镇建筑和以灯光节为代表的文化IP展现了标杆性影响力。而位于北京西四环与长安街沿线交会处的五棵松卓展购物中心，商业面积达34万余平方米，自2009年正式开业后在日新月异的商业环境中一直没有太大起色，长成了一棵带病的“小老树”，并在近年多次更换运营团队甚至整体易主，和与其一街之隔却十分火爆的华熙LIVE形成了强烈的对比。此次作为北京西部地标和问题项目的卓展，与商业标杆蓝色港湾一起将运营权托付万达商管，加上之前万达与建业和鑫苑的整体性合作，势必对于未来头部房企和头部商业地产项目与万达的合作发展将会发挥积极的示范效应，成为万达轻资产发展战略加速发展的重要契机。

至于有关媒体质疑万达商管签约蓝色港湾和卓展为“江湖救急”的问题，也就是万达商管递交上市申请前与战略投资人签署的业绩对赌指标未能按照约定的时间点完成之事，这其实本来就不成其为一个问题。2020年以来持续不断的疫情和各地政府的封控、管控措施本来就是明摆着的不可抗力，而且后续的业绩承诺也是以成功上市为前提的。

另外有关媒体认为万达商管截至2021年6月30日的净负债27.72亿元、资产负债率80.4%偏高的问题，实际上也是是出于对企业运行和资本市场的不够了解所致。处于高速发展阶段的企业，为实现快速发展而维持较高的负债率并不一定是坏事，而这也正是为增强资本实力和优化财务结构、支持企业进一步发展而上市融资的原因所在。反过来看，一个负债率很低，而又缺乏发展前景与发展的能力的企业却要去上市融资，那才是一件不合资本市场常识逻辑的事情。更何况从2021年2月起就全面转向轻资产模式的万达商管，企业现金流的进一步优化更是必然的趋势，这才是企业财务稳健的核心。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家、中国社会科学院大学研究生院特聘导师

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编辑：刘兰香