经历魔幻一年后，房地产市场2022年怎么走？

2021年对于房地产行业与房企而言，确实是魔幻的一年。楼市和地市从上半年的热火朝天、高歌猛进到下半年迅速进入冰冻状态，以至于传统的“金九银十”也不复存在和不少百强民营房企排队暴雷，让行业的寒意来得比冬天更早。

但是从近日行业交出的年度总体答卷来看，全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿元，却双双创下了新记录，大大超出了行业预期。不过楼市地市下半年的急剧转淡，表明上半年和下半年房企表现出现了快速分化，一些高杠杆高负债的民营房企降幅较为明显，而国央企及少数民企表现优异。

具体到百强企业的权益销售来看，2021年出现了自2008年以来首次的负增长。百强房企2021年权益口径销售收入8.88万亿元，同比下降6%，公布销售目标的房企总体目标完成率仅为88%，而此前五年均值在110%。另外百强房企内部结构也在发生巨变，市场份额在快速向央企和地方国企开发商集中，前十名国资背景房企已占据六席。从拿地金额来看，国央企2021年新增货值28281亿元，占TOP20总货值比例较2020年提升19.3个百分点至63%，民营房企新增拿地金额则降到37%。

在市场供需关系发生实质性变化这一大背景下，以及在长时间从资金端到销售端双重强力调控政策的重压下，被迫去杠杆和降负债引发了一些高杠杆房企的暴雷以及市场格局的明显分化。而房企保卫现金流的举措遭遇融资不畅与“限价令”、政府强化预售资金监管的压力，陷入了流动性保命与续命的状态，因此对于资本性开支的极力压缩也就成了必然选择。如此一来，土地财政的刚性自然而言就让国央企和平台公司成了下半年以来土拍市场的主流，至于他们与政府是左口袋倒右口袋的“帽子戏法”，还仅仅只是受命来烘托地市氛围，那都已经不再重要，因为只要能够解决暂时的土地财政缺口和维护地价不下降，即可维护地方财政暂时的安全。

目前可以看到的趋势是，房地产市场格局正在快速向一线城市和中心城市集中，也正在加速向头部房企和国央企房企集中，大量的民营房企正在加速出清，而未来的房地产行业将属于一线城市、中心城市以及部分头部房企和国央企房企，土地财政在大多数城市将加速式微。即使在市场回暖和房地产市场开启下一个周期之时，大量市场化的房企要么已经不复存在，要么在完成“保交楼”任务后将彻底退出市场。而在大部分三四线城市楼市将面临鹤岗化问题的同时，因为土地财政的式微和缺乏可持续的产业基础与人口凝聚力，这些城市的财政状况也将会加速恶化并依次爆发财政危机，在上级财政无力普遍救助而房地产税远水解不了近渴的情况下，大概率将被迫陷入财政重整以及被迫实现地方治理模式的转型。

根据鹤岗市官方网站2021年12月23日的消息，鹤岗市人力资源和社会保障局发布《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》。通知明确，因鹤岗市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。而根据2016年国务院办公厅印发的《地方政府性债务风险应急处置预案》，财政重整是指高风险地区通过实施一系列增收、节支、资产处置等短期和中长期措施安排，使债务规模和偿债能力相一致，恢复财政收支平衡状态。

不过，以鹤岗为代表的陷入财政危机的城市进入财政重整之实践，也将为目前已经到来的滞涨之下可能出现财政困境的多个城市治理模式的转型提供借鉴，并成为中国城市治理模式转型和政府财政向公共财政转型的探路者。因此，鹤岗已然开始的财政重整，以及牡丹江乃至东北、西北不少城市可能步入鹤岗之后尘，也未必全都是坏事，它们将会为已然陷入滞涨之下的中国内地的经济运行方式与社会治理转型作出必要、先行先试的探索。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香