“不死鸟”佳兆业，暴露出此轮行业调控症结

作为头部房企之一，佳兆业又进入了“暴雷”行列。今日，佳兆业一款3亿元的理财产品于10月底未能按期兑付的消息刷屏地产圈，暴露了佳兆业的流动性问题。

对于特定发展环境下形成的高周转模式下普遍呈现高负债的内地房企而言，依靠融资来实现借新还旧以维持企业流动性已成了企业正常运转所必须的，因此融资问题与销售问题同等重要，两者缺一不可。在高负债状态下，仅仅依靠销售收入是难以维持公司生存的，没有融资保障则公司流动性就会枯竭，更何况销售收入在很大程度上还会被纳入资金监管而成为受限资金，是无法用来解决公司的流动性问题的。所以，就迫使房企的流动性问题在很大程度上还需要靠借新还旧的融资方式去维持。如果公司一旦陷入流动性枯竭状态，则公司就会陷入频死状态，而受限的销售收入根本无法来挽救公司的流动性所需，无法保证公司不死，更遑论支持企业发展了。

花样年和当代置业暴雷时，企业账面显示的现金余额是远远大于应付未付到期债务的。之所以在这种情况下依然出现暴雷问题，其中一个重要的原因就是企业账面显示的较大的现金余额可能属于受限资金，要么是属于作为融资保证而设定了优先权的资金，要么属于合作协议约定的共管账户资金，要么属于纳入地方政府预售收入监管的资金，这些钱都是只能看而不能用来挽救公司流动性所需的资金。佳兆业暴雷后实际控制人李英成用来安慰市场的解释，也是说企业出了流动性问题，这自然要么是账上有钱不能动用、要么融资和销售不畅而导致现金流承压。所以说来说去，房企的流动性危机还是回归到了一个融资、一个销售的问题上来。

目前房企流动性所遭受的最大压力，来源于去年以来不断加码的从融资端到销售端的强力调控。这一持续较长时间的强力调控和各地政府在调控措施上的不断“查缺补漏”大大压缩了房企最重要的两个维持流动性的源头，而今年以来尤其是下半年楼市的迅速转淡和传统的销售旺季“金九银十”的消失，更让本已遭受流动性重压的各家房企更是雪上加霜，多家百强房企频现的暴雷问题也就成了房地产行业今年的最重要的事件之一。而佳兆业暴雷的出现，不过是暴雷房企名单中又增加一家百强房企和行业头部企业而已。

高周转模式下的高杠杆与高负债，确实积累了较高的涉房风险而必须予以消解和降低，因此较大力度的行业调控是必须的。这一方面是为了确保房地产不会演变成国民经济运行中的“黑天鹅”与“灰犀牛”，另一方面也是为了房地产行业与房企的可持续健康发展和转型，更何况目前行业基本面和市场态势已发生了根本性改变。不过就像行车安全不能转急弯，否则容易翻车一样，行业调控与企业的转型也不能转弯过急，否则可能翻车的就不只是房地产行业与房企本身了，而是连带短期内无法实现转型的土地财政也会翻车的。

施政文化的影响与对政策效果的急于见效，让出于良好愿望、希望熨平市场波动与行业周期的逆周期与逆市场调节政策的出台与实施，往往会出现矫枉过正和用力过猛而伤及行业、企业，反过来也可能累及政府自身的问题。就此轮调控中暴雷的多家房企而言，因为不涉及与政府两位一体的国央企，政策面自然可以相对超脱甚至抱着观望态度。但频频暴雷和在现金流与流动下重压下的民营房企及其幸存者无不为了保卫现金流、为了活下去而纷纷减少增加土储乃至集体“躺平”而退出土拍市场，让土地财政陷入国央企与地方政府互嗨的独角戏。这个戏份里，谁最难受谁自己知道。

因此，行业调控不但是个政策活儿，还更要讲求科学与艺术的结合。否则，水多了加面、面多了加水的反复简单的循环，老太太和小媳妇儿都会玩的，犯不着那么多部委和金融监管部门费心。而缺乏系统性和综合性考虑的行业调控则更是头疼医头脚疼医脚的庸医，除了会把病人治出更多的毛病来，也可能会伤及自身，而土地财政在房地产税远水不解近渴的当下所面临的窘境，正是此轮调控所无法回避的问题。

无论如何，还是希望已经“死”过一次的佳兆业在此次流动性危机中能够向死而生，活成内地房地产行业中的一只“不死鸟”。