由于房价上涨，美国人不再钟爱加州梦
众所周知，疫情期间大量人口迁移；由于新出现的远程工作模式，许多人迁移到了阳光地带。美国人口普查局的数据显示，2020年4月至2023年7月间，美国南部的人口增加了近400万。
但根据美国银行（Bank of America）周一发布的一份研究报告，真正需要关注的是发生在美国西部的情况。
该银行表示："虽然时而会在疫情的背景下讨论迁移导致的人口增长，但从许多方面来看，这并不是什么令人耳目一新的'新闻'：美国南部人口占全国人口的比例长期以来一直在上升。可能真正需要关注的新闻是西部人口比例的下降......西部人口占全国人口的比例已经趋于平稳，如今似乎正在下降。”
自第二次世界大战以来，美国西部人口的比例首次出现下降。
美国银行的数据显示，与上一年相比，西部主要大都市地区的人口增长率下降，但拉斯维加斯是个例外。该银行表示：“西部地区人口增长率下降更像是太平洋地区的情况。”该银行的一张图表显示，圣地亚哥、波特兰、西雅图、洛杉矶和旧金山的人口增长率都出现了下降，其中后两个城市的下降幅度最大。
但为什么人们放弃了西海岸，甚至放弃了在加州生活的梦想呢？原因很简单：住房成本。
该银行表示：“我们认为，相对来说，住房负担能力仍是问题的关键所在。”美国银行的数据显示，抵押贷款支付中位数较高的主要大都市地区，每年人口都出现负增长，最多出现微弱的正增长。
该银行表示："相对而言，西部太平洋各州的（大都会统计区）的抵押贷款支付额往往都高于全美平均水平。相比之下，南部山区各州的抵押贷款支付额低于全美平均水平，因此向外迁移可能是根据住房成本做出的回应。”
旧金山和洛杉矶的人口减少幅度最大，而圣安东尼奥和奥斯汀的人口增长幅度最大。就住房成本而言，个中缘由不难理解。洛杉矶的平均房价为918,087美元；旧金山的平均房价为1,216,087美元。与此同时，奥斯汀的平均房价为527,205美元。根据Zillow的数据，圣安东尼奥的平均房价仅为251,545美元。
我们来算一笔账：比方说，如果首付20%，按7%的30年期固定抵押贷款利率（不含税费和保险费）购买一套价值100万美元的房产，月供约为5,300美元。这比在圣安东尼奥或奥斯汀通常需要支付的还款额高出很多。
移民和住房成本之间并不一定呈正相关：例如，尽管相对而言，凤凰城的抵押贷款支付额并不高，但是该市的人口在过去一年略有下降。但与2020年第一季度相比，大都市人口大幅增加，这表明“相对而言，住房成本确实对人口流动起到了一定的‘引力’作用，即使是短期因素，也会产生影响”。
美国银行预计，随着时间的推移，全美范围内的人口迁移“将在一定程度上缓解”人口流失的大都市地区的相对住房成本。该银行认为，这些地区的房价和租金压力可能会减轻，这最终将等同于降低住房成本——不过，这是与目前人口增长飙升的地区相比。
该行表示：“有趣的是，我们的数据还显示，在从西部（大都会统计区）流向南部的人口中，高收入家庭所占比例相对较高，这可能会提振南部（大都会统计区）的住房需求，而不是直接统计流出人口所显示的那样。同样，如果高收入家庭离开，西部地区可能会发现住房需求进一步疲软。”
超过40%从西部迁移到南部的人收入超过12.5万美元，超过10%的人收入超过25万美元。即便如此，该银行的数据发现，离开西部的人口中，“一人户”家庭的比例更高。离开洛杉矶和旧金山的主要是“一人户”家庭。因此，如果我们假设他们能灵活应对经济变化，他们最终可能会返回西部地区。
该银行表示：“总体而言，随着疫情本身的影响逐渐消退，我们在美国银行内部数据中观察到的内部迁移是会继续还是会缓解，这是一个悬而未决的问题。虽然目前的模式似乎根深蒂固，但随着时间的推移，我们认为相对住房成本的调整可能会产生影响。”（财富中文网）
译者：中慧言-王芳
众所周知，疫情期间大量人口迁移；由于新出现的远程工作模式，许多人迁移到了阳光地带。美国人口普查局的数据显示，2020年4月至2023年7月间，美国南部的人口增加了近400万。
但根据美国银行（Bank of America）周一发布的一份研究报告，真正需要关注的是发生在美国西部的情况。
该银行表示："虽然时而会在疫情的背景下讨论迁移导致的人口增长，但从许多方面来看，这并不是什么令人耳目一新的'新闻'：美国南部人口占全国人口的比例长期以来一直在上升。可能真正需要关注的新闻是西部人口比例的下降......西部人口占全国人口的比例已经趋于平稳，如今似乎正在下降。”
自第二次世界大战以来，美国西部人口的比例首次出现下降。
美国银行的数据显示，与上一年相比，西部主要大都市地区的人口增长率下降，但拉斯维加斯是个例外。该银行表示：“西部地区人口增长率下降更像是太平洋地区的情况。”该银行的一张图表显示，圣地亚哥、波特兰、西雅图、洛杉矶和旧金山的人口增长率都出现了下降，其中后两个城市的下降幅度最大。
但为什么人们放弃了西海岸，甚至放弃了在加州生活的梦想呢？原因很简单：住房成本。
该银行表示：“我们认为，相对来说，住房负担能力仍是问题的关键所在。”美国银行的数据显示，抵押贷款支付中位数较高的主要大都市地区，每年人口都出现负增长，最多出现微弱的正增长。
该银行表示："相对而言，西部太平洋各州的（大都会统计区）的抵押贷款支付额往往都高于全美平均水平。相比之下，南部山区各州的抵押贷款支付额低于全美平均水平，因此向外迁移可能是根据住房成本做出的回应。”
旧金山和洛杉矶的人口减少幅度最大，而圣安东尼奥和奥斯汀的人口增长幅度最大。就住房成本而言，个中缘由不难理解。洛杉矶的平均房价为918,087美元；旧金山的平均房价为1,216,087美元。与此同时，奥斯汀的平均房价为527,205美元。根据Zillow的数据，圣安东尼奥的平均房价仅为251,545美元。
我们来算一笔账：比方说，如果首付20%，按7%的30年期固定抵押贷款利率（不含税费和保险费）购买一套价值100万美元的房产，月供约为5,300美元。这比在圣安东尼奥或奥斯汀通常需要支付的还款额高出很多。
移民和住房成本之间并不一定呈正相关：例如，尽管相对而言，凤凰城的抵押贷款支付额并不高，但是该市的人口在过去一年略有下降。但与2020年第一季度相比，大都市人口大幅增加，这表明“相对而言，住房成本确实对人口流动起到了一定的‘引力’作用，即使是短期因素，也会产生影响”。
美国银行预计，随着时间的推移，全美范围内的人口迁移“将在一定程度上缓解”人口流失的大都市地区的相对住房成本。该银行认为，这些地区的房价和租金压力可能会减轻，这最终将等同于降低住房成本——不过，这是与目前人口增长飙升的地区相比。
该行表示：“有趣的是，我们的数据还显示，在从西部（大都会统计区）流向南部的人口中，高收入家庭所占比例相对较高，这可能会提振南部（大都会统计区）的住房需求，而不是直接统计流出人口所显示的那样。同样，如果高收入家庭离开，西部地区可能会发现住房需求进一步疲软。”
超过40%从西部迁移到南部的人收入超过12.5万美元，超过10%的人收入超过25万美元。即便如此，该银行的数据发现，离开西部的人口中，“一人户”家庭的比例更高。离开洛杉矶和旧金山的主要是“一人户”家庭。因此，如果我们假设他们能灵活应对经济变化，他们最终可能会返回西部地区。
该银行表示：“总体而言，随着疫情本身的影响逐渐消退，我们在美国银行内部数据中观察到的内部迁移是会继续还是会缓解，这是一个悬而未决的问题。虽然目前的模式似乎根深蒂固，但随着时间的推移，我们认为相对住房成本的调整可能会产生影响。”（财富中文网）
译者：中慧言-王芳
We all know people moved during the pandemic; with a newfound ability to work from anywhere, many migrated to the Sunbelt. Between April 2020 and July 2023, Census Bureau data shows the population in the South rose by nearly 4 million people.
But the real story, according to a Bank of America research note released Monday, is what’s happening in the West.
“While this rise is sometimes discussed in the context of the pandemic, in many ways it is not new ‘news’—the South’s share of U.S. population has been rising for a long time,” the bank said. “The real story, arguably, is the decline in the share of population of the West … Its share of overall U.S. population has flattened, and now appears to be falling.”
For the first time since World War II, the share of Americans living in the West has fallen.
Bank of America’s data reveals population growth across major metropolitan areas in the West is declining compared with the prior year, with Las Vegas being the exception. “The fall in population growth in the West is more of a Pacific story,” the bank said—with a chart showing declines in population growth across San Diego, Portland, Seattle, Los Angeles, and San Francisco, with the latter two cities leading the declines.
But why are people giving up on the West Coast, and maybe even their dreams of living in California? It’s simple: housing costs.
“We believe relative housing affordability remains a key part of the story,” the bank said. Major metropolitan areas with higher median mortgage payments have experienced negative population growth or, at best, weakly positive growth annually, according to Bank of America.
“Looking at the [metropolitan statistical areas] in the Pacific states in the West, they all tend to have higher-than-average mortgage payments relative to the U.S.,” the bank said. “By contrast, in the southern Mountain states, mortgage payments are lower than the U.S. average, so outward migration is potentially a reaction to housing costs.”
San Francisco and Los Angeles experienced the largest population losses, while San Antonio and Austin saw some of the biggest increases. In terms of housing costs, it’s not difficult to understand why that is. The average home value in Los Angeles is $918,087; in San Francisco, it’s $1,216,087. Meanwhile, the average home value in Austin is $527,205. In San Antonio, it’s just $251,545, per Zillow.
Let’s do the math: The monthly mortgage payment on, let’s say, a million-dollar home after putting 20% down at a 7% 30-year fixed mortgage rate (not including taxes and insurance) would be around $5,300. That’s a lot more than what you’d typically pay living in San Antonio or Austin.
The relationship between migration and housing costs is not perfect: Phoenix’s population, for instance, fell slightly over the past year, despite the fact the city does not have relatively high mortgage payments. But the metropolitan population is up substantially compared with the first quarter of 2020, which suggests “relative housing costs do exercise some ‘gravitational pull’ on population flows, even if shorter-term factors also make an impact.”
Over time, Bank of America expects domestic migration flows across the country “to lead to some ironing-out in relative housing costs” among the metropolitan areas losing residents. The bank believes it’s likely those regions would see reduced pressure on home prices and rents, which would eventually equate to cheaper housing costs—although, that’s in comparison to areas currently seeing spikes in their population growth.
“Interestingly, our data also shows a relatively high proportion of higher-income households in the outflow of people from [metropolitan statistical areas] in the West to the South, which could boost demand for housing in southern [metropolitan statistical areas] by more than a straightforward count of the people leaving would suggest,” the bank said. “Likewise, the West may find demand for housing weakening more if higher-income households are leaving.”
More than 40% of people leaving the West for the South had incomes above $125,000, and over 10% had incomes above $250,000. Even so, the bank’s data found that a higher proportion of those leaving the West are one-person households. It’s mostly single-person households leaving Los Angeles and San Francisco. So if we assume they’re flexible to changes in the economy, they might return eventually.
“Overall, as the pandemic itself fades as an influence, whether the internal migration flows we have observed in Bank of America internal data will continue or ease is an open question,” the bank said. “While current patterns may seem entrenched, over time, we think relative housing cost adjustment is likely to have an impact.”
