地产变局的真正起点或已到来！

“三支箭”之后，房地产市场再迎重磅利好！

2月20日晚，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下新设“不动产私募投资基金”类别，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。从落实“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署的表述来看，这次试点可被视为在“地产16条”（信贷）、增信发债、房企股权融资“5项措施”之后，针对地产领域的“第四支箭”，即盘活存量资产以助保交楼。

同时，从不动产私募投资基金的投资范围扩大来看，这很可能是包括住宅和商业地产在内的公募REITs开闸前奏（目前推行的REITs仅纳入基础设施和保障性租赁住房）。回想2022年12月8日证监会副主席李超表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，地产行业变局的真正起点或已到来。

尽管试点基金可以投资存量商品住宅，但对于存量商品住宅的要求比较高，包括取得预售许可证、实现销售等，这意味着能受惠的房企较为有限。就房地产市场而言，不动产私募投资基金启航更长远的意义或许在于其将与公募REITs市场相互促进，最终形成良性循环。围绕如何解读新规，“财富Plus”的用户展开了精彩讨论，我们选取了其中一些展示如下：

@文洁

19年从业经验，专注财富管理服务

地产链昨天全线大涨，盘后出来利好，证监会启动不动产私募投资基金试点。

之前房地产救市，三支箭都是金融支持房地产政策，是解决房企融资难等问题，解决的是供给端的问题。现在是不动产私募投资基金直接投资买房，这是在需求端直接帮助房地产企业。

政策工具箱里面法宝的数量和质量，超过了很多人的想象。只要成交量涨不起来就继续刺激，直到达到政策预期为止。

@柏文喜

时刻保持行业新鲜感的地产老兵

就证监会此次启动不动产私募投资基金试点的目的而言，显然是为了促进楼市回暖而将之前已经涵盖了保租房、长租房、基础设施的REITs试点范围扩大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房等。

为慎重起见，监管部门对不动产基金管理人也提出了较高的要求，须股权结构稳定、公司治理健全、实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，须为具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

同时也对不动产投资基金设定了较高的投资门槛，首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。而且不动产基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募，鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

另外就不动产基金对被投资企业借款或者提供担保也规定了较为严格的条件，要么需要持有被投企业75%以上股权，或者持有51%以上股权且被投资企业可实现资产控制和隔离。试点的备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离，也就是说虽然没有规定底层资产必须出表，但是却不得借助和依赖原始权益人的主体信用来进行增信。

就试点工作程序而言，也对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

总之，在积极推进不动产私募股权基金试点扩大范围到特定商品房，以发挥不动产私募股权投资基金作用促进房地产融资和推动房地产行业复苏与市场回暖的同时，为稳妥推进不动产私募股权投资基金试点而采取了提高投资者准入标准、严格监管、加强行业指导等审慎措施，可见证监会在推动不动产私募股权投资基金试点扩大至特定居住用房过程中积极推进与谨慎为之、严格监管并举的审慎态度。

@兰香

长期跟踪研究金融和财富管理领域

昨晚朋友圈被这条消息刷屏，各方反应不一，也可见当前房地产市场的斑驳：

长租公寓运营商朋友：喜大普奔，Pre-REITs基金的政策终于来了！

律师朋友：上一轮爆雷的私募基金还没清理完，重新披挂上阵，有一个显著的要求在于，认购的起点金额不能少于1000万元，而且会对投资者做穿透核查。换一个角度看，这也是一种进步：做好投资者适当性管理，其他都交给市场，这才是监管本色。

地产基金朋友：政策规定至少50亿不动产基金在管规模的门槛，能达到这个门槛的有几家？

AMC朋友：感觉管理人门槛不低，但盘活不动产存量，交由专业的人打理，可以提高资产效率。只是不知道还有多少优质资产适合投资。

开发商朋友：从管理人的门槛资质要求来看，这个政策短期内主要是为保交楼的权益出资打开政策空间，至于房地产的“春天”是否来了，现在欢呼为时尚早。

@引領Manuel

解决地产整个产业的资产盘活问题，最终还是要依靠市场化手段，目前以大型AMC以及大型央国企地产商为主的方式只能解决部分重点项目资产，剩下则需要REITs之类的方式才能盘活注入市场的流动性，也是一个新的开端。（财富中文网）

编辑：刘兰香

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