潘石屹不恋战

“中国的房地产时代已经变了。” 在2019年6月举行的SOHO中国房地产推介会上，潘石屹说了这句话。这或许为他在三年多后辞任SOHO中国董事会主席提供了一个鲜明注脚。

今日（9月7日）中午，SOHO中国发布公告称，潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，以专注于支持艺术和慈善事业；潘张欣女士已辞去公司行政总裁（CEO）职务，以专注于支持艺术和慈善事业。

令人意外的是，该消息发布后，港股SOHO中国午后急速拉升，一度上涨约20%，截至收盘仍上涨11%，报1.51港元，总市值78亿港元。

公告显示，以上两人将继续担任执行董事。同日，独立非执行董事黄晶被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席；及徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO。

根据公告公示的履历，徐晋，50岁，此前曾担任SOHO中国副总裁，负责资产和物业管理；2001年2月加入公司，历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁；1994年获得北京物资学院工程管理专业学士学位，于房地产开发行业拥有超过20年的相关经验。钱霆，45岁，此前曾担任SOHO中国副总裁，负责物业租赁和销售；2002年10月加入公司，曾任公司租售市场总监、副总裁；2000年获得中国人民大学贸易经济学士学位，拥有20年的中国房地销售和租赁经验。

从两位联席CEO的履历来看，都是SOHO中国的“老将”，一位长于运营，一位长于销售，可谓相得益彰。由此也可看出潘石屹在管理梯队上的未雨绸缪，这或许也是资本市场给予该消息正面回应的原因之一。

不过，SOHO中国股价上涨的同时，潘石屹的口碑恐怕又要因此下滑。众所周知，自从2014年他开启“卖资产”之路以来，有关“潘石屹跑了”的消息就一直在坊间流传。现在他辞任SOHO中国董事会主席的职务，无疑为这一传言添了一把火。

潘石屹是否“跑了”难以断言，但确实早在2014年，在主流房地产企业都在忙着加杠杆和扩规模的时候，潘石屹领导下的SOHO中国就已开始抛售资产。

这一年，潘石屹将位于上海非核心地段的写字楼上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场，以52.32亿的价格卖给金融街控股。此后的5年时间里，SOHO中国持续抛售资产，又卖掉了上海外滩国际金融中心(8-1)地块、上海SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO、13个办公物业项目、2583个地下停车位等。相关统计显示，SOHO中国通过累计出售资产套现近300亿元人民币。

与李嘉诚类似的是，在国内“卖卖卖”的同时，潘石屹不断在境外“买买买”。从2011年开始，潘石屹家族投资了大量海外资产，包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

时间来到2019年6月，也就是在说出“中国的房地产时代已经变了”的那场房地产推介会上，潘石屹还称，尽管目前的三、四级城市有更大的上涨空间，似乎更有投资价值，但从长远来看，一线城市，特别是一些核心领域更安全，更有保值价值，所以SOHO中国将把重点放在一线城市的房地产项目，特别是一些繁华地区和商业中心。

彼时来看，这只是在阐述SOHO中国的投资逻辑，但如果结合SOHO中国此后的动向来看，这更像是潘石屹在为计划中的“干一票大的”提前造势。

2020年3月，SOHO中国发布消息，官宣了推进许久的“卖身计划”。彼时被传出的收购方有黑石集团、高瓴资本等。直到2021年6月，SOHO中国发布公告称，黑石发出全面收购要约，以约为236.58亿港元的最高现金代价投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权。

不过，这笔备受瞩目的交易最终还是胎死腹中。8月国家市场监管总局对黑石下发通知，根据《中国反垄断法》对其提交的收购要约申报正式立案审查。9月10日，SOHO中国发布公告表示，黑石集团决定不就收购该公司股权作出要约，原因是“目前满足先决条件的进展不足。各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件且不会推迟最后截止日，故一致同意不作出要约”。

这一结果对潘石屹来说应该是个不小的打击，但也并未令他放慢卖资产的步伐。既然整体“卖身”不成，那就回到他此前最擅长的散售物业之路。2022年3月10日，潘石屹通过官微宣布拟销售3.2万平米京沪两地的部分物业，并喊话“七折甩卖降负债”，但首批放售房源要求全款支付。此次出售的房源覆盖北京的银河SOHO、三里屯SOHO及上海SOHO中山广场等九个项目，包括办公、商业及公寓等类型。实际上，这个“京沪两地的部分物业”几乎已是SOHO中国的所有资产。为了尽快出售这批资产，SOHO中国还开出4%的高佣金。

8月18日，SOHO中国公布了2022年中报。截至今年6月30日，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%，总借贷共计约167.3亿元。负债率低至44%却说要甩卖资产“降负债”，确实耐人寻味。而且SOHO中国中报业绩并不算太差，上半年实现营收8.96亿元，同比增长11%，全部为租金收入；实现净利润1.906亿元，同比增长63%。

值得注意的是，这是SOHO中国近年来第三次没有披露“物业销售收入”，意味着今年3月份其推出的这批资产可能尚未完成出售，或者即便已经有部分完成出售但尚未到会计准则要求的收入确认时点。

而就在这个节骨眼上，潘石屹辞任SOHO中国董事会主席，或许说明第二种可能性更高，所以实控人才不用继续“坐镇”而可以退居幕后了。SOHO中国最新的股权结构显示，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份持有SOHO中国63.93%股权，而潘石屹、张欣夫妇及其子女是该信托受益人。

无论如何，早就看衰国内房地产市场的潘石屹大概率不会恋战。所谓“夜长梦多”，近几年SOHO中国因资产出售动作频频而股价多次波动，过山车行情频繁上演，今年7月其首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查，就被疑与黑石收购SOHO中国的交易案有关。

另外，今年3月北京市市场监管局消息显示，SOHO中国旗下15家物业管理公司因加收电费等违法行为，共被罚款1.15亿余元。再往前看，2021年12月，SOHO中国附属公司建华置地因少缴企业所得税和土地增值税1.98亿元收到北京市税务局稽查局的处罚决定书，须支付上述税款、滞纳金及罚款合计7.09亿元。

作为上个世纪90年代初带有传奇色彩的“万通六君子”之一，潘石屹曾在海南地产的风起云涌中赚到第一桶金，之后也得以及早抽身，1995年就和夫人张欣一同创办了SOHO中国，开启二次创业并于2007年在香港上市。这一次，潘石屹还能否全身而退？（财富中文网）