“铤而走险”的停贷业主，能否迎来转机？

“我们要租房、还房贷、养娃、赡养父母，加上疫情反复，生活无比艰难，已无法承受每个月的按揭月供，我们只能铤而走险走向断供道路。”在一份广为流传的“强制停贷告知书”中，某烂尾楼盘业主的这段话读来令人心酸。

近期，多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。据业主发布的网络信息统计，目前至少已有上百个项目业主宣布停贷，而且这一“抱团停贷”的风潮还在持续蔓延，涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西等多个省份。

据克而瑞统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中，郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

而冒着影响征信的风险也要停贷的业主，直指造成楼盘停工、延期交付问题的原因主要是预售资金被挪用，因此也获得了广泛的声援。在此背景下，《证券时报》7月14日发文称，停贷风波具有较强的示范性，极易在全国范围内大面积传染，破坏商业秩序，对金融系统稳定会产生不利影响，并建议当地政府用适当有效的方式积极与业主沟通，加快保交楼实质举措落地；同时，由于目前涉事烂尾楼盘的业主多为刚需群体，停贷确有自身财务状况恶化暂时无力偿付的现实约束，建议财政资金加强受困群体的补助，以及银行基于商业原则和社会责任双重考虑适当让利。

毫无疑问，各方应先解决已经爆发的问题，之后再共同推进制度性改革。围绕集体停贷事件，“财富Plus”的用户也展开了精彩讨论，我们选取了其中一些展示如下：

@刘永海

地产行业资深人士

烂尾楼不是新词了，过往几十年也偶有出现，但像现如今大面积广泛发生的情况还实属罕见。这种现状给各方带来的冲击是巨大到无法想象的。开发商肯定是因为实在无以为继才导致这类情况发生；业主现在都到了要集体抱团停贷的地步，以中国人的隐忍程度和社会文化背景而言，可想而知已经测试到了底线；随之而来的是银行类金融系统也将受到巨大冲击。

这一切因何而得？第一是房地产行业的金融属性及其明显，在中国的宏观调控指导下，政策积极时大家可以鸡犬升天，政策消极时，轻则皮开肉绽，重则灰飞烟灭；第二是国家的发展路径对房地产的严重依赖，又对宏观调控的选择产生重要影响，基于发展的需求，也在不断测试行业上限，一旦发现无法继续延续，那前期的极限挑战必是带来一地鸡毛。所谓恒大融创这些昔日明星，是时代的宠儿，也是政策的炮灰；第三是对于中国百姓而言，因为其传统的居住观念，以及部分受市场引导的投机行为，也必然成为被动的市场参与者，成为盛宴散去的悲欢映照。

国内房地产行业的发展将成为未来研究中国发展过程的重要参考，也是调整国家发展模式，解放思想深化改革的重要切入。以此看来，经济、政治体制的改革之路深远悠长，把行业的发展尽可能的回归市场，合理得当妥善谨慎地使用调控，让市场引导发展，反馈给参与主体真实的信息，也许是我们更好的选择。

@柏文喜

IPG中国区首席经济学家

俗话说桥归桥，路归路，谁家的孩子谁抱。可是内地楼市纷纷出现的烂尾楼，似乎只有两个责任方，一个是在高周转模式下把杠杆之上加杠杆、明杠杆含着暗杠杆把规模追求做到极致并力图因此不断优化自身资源条件的开发商，另一个是买房者和按揭贷款人。而预售制之下负有行政监管和资金使用监管责任的地方有关部门与银行却似乎没有任何责任，除了把“保交房”挂在嘴上并要求开发商履行社会责任之外，再就是以显失公平的格式合同要求烂尾楼业主继续还贷并以进入个人征信记录相威胁了。

实际上，在房地产预售制度下，项目预售资金（含按揭贷款）与项目开发贷款的使用监管必然成为项目能否顺利交付的关键。而这次在全国多地爆发的烂尾楼业主“抱团停贷”的现象，无疑将造成烂尾楼的疑点和舆论关注再次引向预售资金监管。而要理性和清晰看待这一可能的风险，则需要厘清商品房预售制度下烂尾楼问题发生的根源在哪里。

在住房绝对短缺的大背景下，开发商凭借从香港引进的预售制的加持，在特定的行业发展环境与历史条件下形成了力求推向极致的高周转模式。但是商品房预售资金的合理使用，就成了预售制下保交房和避免烂尾的先决条件。充分竞争的市场具有天然的监督和淘汰功能，自然也解决了预售制下项目资金安全问题，所以在香港出现烂尾的情况还是比较少见的。而内地实行的预售资金监管，是由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方行政性监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，以此保障房地产项目的施工和开发。另外在开发贷款的使用上，基于资金安全，贷款行一般也在贷款合约中约定了按进度拨付贷款资金的条款从而实现了对开发贷款的资金合理使用的商业性监管。

近年来，我国各地陆续出台政策，强化对预售资金的行政性监管，以确保预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付。但是在实际执行过程中，一方面预售资金出现过度监管加速了房企流动性压力，另一方面，预售资金监管又大打折扣，出现了资金挪用、滥用、非法转移等问题造成项目的烂尾。另外，按照常规，房地产项目开发贷款也是按项目建设进度拨付的，但实际上开发商往往会以各种方式提前套取开发贷款，而贷款行也给予了默许甚至是合谋，从而造成开发贷款大量被挪用和转移，从而导致了预售项目的资金链断裂和烂尾。因此内地房地产市场烂尾楼的真正制造者，除了贪心不足的房企之外，主要还是银行和监管部门的失职。如果前者按项目进度拨付开发贷款和按揭贷款给具体的房地产项目，而后者也能作好严格监管，就不可能发生烂尾现象。

从烂尾楼问题出现后各方角色的反应来看，双双失守资金管控原则与底线的银行和政府监管部门将项目烂尾的原因一股脑推给开发商，将项目烂尾的结果全部推给买房者和按揭贷款人。不但如此，银行还反过来以显失公平的格式化贷款合同和上征信记录等手段逼迫烂尾楼业主继续无条件还贷，政府监管部门也做了不负任何责任与不承担丝毫后果的逍遥派，被迫制造群体事件以维权的烂尾楼业主反而成了监管部门眼中的“麻烦制造者”和维稳对象。

“抱团停贷”这一事件本身，是购房者对长期以来内地房地产行业利益与责任严重失衡格局的反思和觉悟之下的必然反应，背后所折射的是长期以来行政监管的责任虚置和银行商业监管的失效，以及开发商高杠杆高周转模式的问题。事件的发生，将引发社会舆论对烂尾楼问题中的行政监管和商业监管履行情况的关注与聚焦，将之前由买房者独自承担的烂尾楼苦果，以溯因的方式把舆论关注与行业思考推进到行政监管与商业监管的资金使用环节，让这些因为监管失效而制造出烂尾楼的责任机构在“抱团停贷”风暴劲吹之下真正暴露。其影响程度可能会从此改变整个行业的生态格局，让烂尾楼从苦主们独自承担的事件，被迫演变成为全行业和全社会不得不共同关注，进而各负其责来加以化解的问题。

要避免烂尾楼问题的再次发生，本人认为，一方面在房地产供求关系已经根本改变的情况下应该立即取消预售制度，让开发商放弃高周转模式，实现现房和精装修房销售，另一方面还应严查行政监管失职和商业监管失责的事实，严肃追究相关责任和予以罚款，将对银行和行政监管失责的罚款、国家赔偿等交给完全自主自治的业主委员会监管并用于烂尾楼建设。这样一来，将不再会发生烂尾楼问题，历史积存的烂尾楼也就迎刃而解了。

@胡华成

财经作家，智和岛创始人董事长

从理论上来看，业主们擅自停贷是一种非常危险甚至是违法的行为，但是业主们是有据可依的。根据央行2003年出台的文件显示，商品房必须在主体结构封顶之后才能发放个人贷款。在银行资金转给开发商之后，实行专款专用的策略，银行具有监管的责任。而实际上，银行并没有尽到自己的责任，这也是烂尾楼出现的根本原因。因此，银行本身就存在着巨大的责任，银行也需要为自己不负责的态度买单，不能让业主全盘承担损失。

理论是理论，现实是现实。据业内律师指出，烂尾楼类似的判罚大多是判银行胜诉。因为法院认为业主是与开发商进行了购买合同关系，房子烂尾，业主可以追究开发商的责任。然而业主与银行签订的是贷款合同，换句话说，不管房子烂尾不烂尾，你都欠我这么多钱，还是要还的。

当然大家也不要过度悲观，因为还是有一部分业主胜诉的，最终不需要再偿还剩下的贷款。如何提高胜诉的概率呢？我们可以先与开发商解除买卖合同，之前的首付就当是打了水漂，自认倒霉。在解除买卖合同之后，这就意味着购买目的没有实现。我们再与银行通过诉讼的方式停止还贷，法院一般是予以支持的。

律师指出，业主们集体发布的《停贷告知书》是没有任何法律效力的，因此想要停止还贷，还是要通过正规司法途径来解决。但总的来说，业主集体停贷的行为肯定会给银行带来一定的压力，这也让他们在以后的资金监管中更加严格，否则容易造成双输的局面。（财富中文网）

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