普通人如何通过加密货币成为地产大亨？
大多数人只有在《大富翁》（Monopoly）游戏里，才会钻营房地产交易。但随着技术的发展，很快任何人只要有几千美元就能够像地产大亨一样，买下一部分公寓或地标建筑。
通过使用代币和区块链等加密货币技术，普通人就可以参与在模拟世界中过于复杂的房地产交易。
例如，有一种热门创意是利用非同质化代币（NFT），这种数字凭证能够代表对某个事物的专属权利。虽然非同质化代币刚刚开始应用于房地产行业，但其支持者们认为，这种方式将很快成为行业标准。
非同质化代币早已在艺术品领域里大行其道。今年2月，艺术家迈克尔•温克尔曼（艺名“Beeple”）的一幅数字拼接画，通过佳士得拍卖行（Christie’s）以6,900万美元的价格成交。这幅画或许有无数副本，就像可能有无数《蒙娜丽莎》（Mona Lisa）一样。但有列奥纳多•达芬奇签名的《蒙娜丽莎》却只有一幅。非同质化代币相当于艺术家的数字签名。
但时尚艺术是一回事，保守的房地产市场却是另外一回事。
一方面，房地产行业采用新技术的速度缓慢。另一方面，买卖双方除非签署传统文书，并且完成他们习以为常的所有复杂手续，否则他们不会进行房产交易。
非同质化代币的支持者表示，它可以省去这种繁琐的官僚手续。理论上，非同质化代币能够取代传统合同以及其他文件和约定。
普盈律师事务所（Pillsbury Winthrop Shaw Pittman）的律师约什•摩尔顿说：“非同质化代币与房地产交易中的契据有很多相似之处。一般情况下，契据的作用就是证明对一处房地产的所有权。”
摩尔顿表示，房地产交易契据可以提供三个信息：所有权凭证、关于如何处理房地产的合同条款以及买卖的依据。非同质化代币综合了所有信息，更方便买房人使用。
加州梦
位于旧金山的一栋合作居住建筑的业主杰雷德•肯纳是最早尝试用非同质化代币进行房地产交易的人之一。这栋建筑类似于大学宿舍，住户有单独的房间以及公共厨房和公共卫生间。他正在拍卖每个房间的租赁权，包括所有公用事业费以及使用公共设施的成本，为期75年，固定费率为每个月1美元。未来即便公用事业费、房产税等费用上涨，非同质化代币的持有人也几乎不需要向肯纳支付任何额外费用。
拍卖成功的非同质化代币竞拍人能够在房间中居住、出租甚至将租赁权出售，期限同样是75年，并且只需要向肯纳每月支付1美元。如果非同质化代币购买者最终出售持有的代币，就需要向肯纳支付出售价格的1%。
肯纳向《财富》杂志分析了非同质化代币如何避免拥有以传统方式出售的房产带来的费用增加的风险。他说：“有些人不明白，而有些人很快就可以理解。我为什么要花费100万美元购买一套公寓，还要支付税费、手续费和维修费呢？”
非同质化代币持有人在这栋位于旧金山的建筑里购买的是期权，即行使未来交易的权利。而期权则在许多类型的投资活动中都很常见，包括房地产投资。
摩尔顿指出：“期权非常重要。房地产行业每天都有期权交易。但期权权益并没有一个高流动性市场。期权市场的规模和交易量与房地产买卖或租赁市场的规模相比不值一提。”
与房地产的其他领域一样，期权交易通常需要经过中介。如果潜在买家遇人不淑，他们就可能了解不到好的机会。摩尔顿认为，非同质化代币更方便人们在线上找房，它的额外价值在于“用全新的方式开展传统业务”。
非同质化代币很容易通过在线平台发现和交易，因此能够吸引更多的买家，从而增加房地产交易的收入。此外，非同质化代币还会提供所有必要资料和协议的电子版，以方便核验。
到目前为止，肯纳还没有看到非同质化代币增加了人气和提高效率的效果。5月12日结束的一个房间的首次拍卖，最高出价为28个以太币（Ethereum），价值约为11.1万美元。虽然肯纳没有披露他的心理最低价，但他表示首次拍卖的价格仍然有很大差距。他曾经表示，他预期的成交价格应该在30万美元至40万美元之间。
如果非同质化代币拍卖未成功，他可能会按照新冠疫情之前的每月2,000美元的价格出租。新冠疫情导致许多住户离开了旧金山，包括他的大部分租户。
房地产律师事务所Starr Associates的肖恩•帕帕斯对非同质化代币能否在房地产行业快速流行表示质疑。该律师事务所曾经帮助房地产开发商使用加密货币技术进行交易。帕帕斯称：“在房地产行业，让业主接受新技术需要时间。我认为非同质化代币和现在出现的一些其他新技术可能需要更多时间才可以被人们接受。”
大批小投资者受益
新兴的加密货币驱动的房地产市场的规模远不止租赁期权，甚至不止局限于非同质化代币技术。有一种截然不同的方式“代币化”，支持交易房地产的部分权益，因此买房人不需要在旧金山买下一个独立的房间，而是能够购买一套大型房产的一小部分。
数字资产咨询公司Sarson Funds的首席执行官约翰•萨尔森表示：“突然之间，可能有100万人想拿出1,000美元投资帝国大厦（Empire State Building）。”
除了拥有吹牛的资本以外，参与这种投资的股东还可以获得建筑的收入分成。而卖方通过这种方式募集的资金，可能高于大型金融机构和投资基金给出的价格。通常只有这些机构才会收购这类大型房产。
即使没有加密货币技术，将所有权或者一栋建筑碎片化这种方式也早已存在。这种法律机制无论是以书面形式还是通过加密货币，支持所有人出售证券或股份，已经得到美国证券交易委员会（Securities and Exchange Commission）的认可。
萨尔森说：“但帝国大厦不想变成一种证券，因为申报过程过于繁琐。”
而通过技术手段，则能够更高效地处理复杂的交易和信息跟踪。这些工作如果在纸面上进行，就需要耗费更多的时间。而且，在理论上，这可以增加买方需求，推高房产的整体价格。
这种观念已经成为现实。RedSwan CRE Marketplace宣布其首个代币化的商业地产项目将在今年5月底完成交割。该项目位于休斯顿，共有317套公寓，公司预计售价为4,300万美元至4,600万美元。
该公司的首席执行官埃德•恩沃克迪希望今年完成17笔代币化交易，他认为这会让小型投资者激动不已。“这为小型投资者提供了前所未有的选择。他们只需要支付2万美元就能够成为一栋高层大厦的业主之一。”
因此，不必在《大富翁》里幻想自己是一名地产投机商，现在你可以看着帝国大厦心想：“不知道它能够给我带来多少投资回报？”（财富中文网）
翻译：刘进龙
审校：汪皓
大多数人只有在《大富翁》（Monopoly）游戏里，才会钻营房地产交易。但随着技术的发展，很快任何人只要有几千美元就能够像地产大亨一样，买下一部分公寓或地标建筑。
通过使用代币和区块链等加密货币技术，普通人就可以参与在模拟世界中过于复杂的房地产交易。
例如，有一种热门创意是利用非同质化代币（NFT），这种数字凭证能够代表对某个事物的专属权利。虽然非同质化代币刚刚开始应用于房地产行业，但其支持者们认为，这种方式将很快成为行业标准。
非同质化代币早已在艺术品领域里大行其道。今年2月，艺术家迈克尔•温克尔曼（艺名“Beeple”）的一幅数字拼接画，通过佳士得拍卖行（Christie’s）以6,900万美元的价格成交。这幅画或许有无数副本，就像可能有无数《蒙娜丽莎》（Mona Lisa）一样。但有列奥纳多•达芬奇签名的《蒙娜丽莎》却只有一幅。非同质化代币相当于艺术家的数字签名。
但时尚艺术是一回事，保守的房地产市场却是另外一回事。
一方面，房地产行业采用新技术的速度缓慢。另一方面，买卖双方除非签署传统文书，并且完成他们习以为常的所有复杂手续，否则他们不会进行房产交易。
非同质化代币的支持者表示，它可以省去这种繁琐的官僚手续。理论上，非同质化代币能够取代传统合同以及其他文件和约定。
普盈律师事务所（Pillsbury Winthrop Shaw Pittman）的律师约什•摩尔顿说：“非同质化代币与房地产交易中的契据有很多相似之处。一般情况下，契据的作用就是证明对一处房地产的所有权。”
摩尔顿表示，房地产交易契据可以提供三个信息：所有权凭证、关于如何处理房地产的合同条款以及买卖的依据。非同质化代币综合了所有信息，更方便买房人使用。
加州梦
位于旧金山的一栋合作居住建筑的业主杰雷德•肯纳是最早尝试用非同质化代币进行房地产交易的人之一。这栋建筑类似于大学宿舍，住户有单独的房间以及公共厨房和公共卫生间。他正在拍卖每个房间的租赁权，包括所有公用事业费以及使用公共设施的成本，为期75年，固定费率为每个月1美元。未来即便公用事业费、房产税等费用上涨，非同质化代币的持有人也几乎不需要向肯纳支付任何额外费用。
拍卖成功的非同质化代币竞拍人能够在房间中居住、出租甚至将租赁权出售，期限同样是75年，并且只需要向肯纳每月支付1美元。如果非同质化代币购买者最终出售持有的代币，就需要向肯纳支付出售价格的1%。
肯纳向《财富》杂志分析了非同质化代币如何避免拥有以传统方式出售的房产带来的费用增加的风险。他说：“有些人不明白，而有些人很快就可以理解。我为什么要花费100万美元购买一套公寓，还要支付税费、手续费和维修费呢？”
非同质化代币持有人在这栋位于旧金山的建筑里购买的是期权，即行使未来交易的权利。而期权则在许多类型的投资活动中都很常见，包括房地产投资。
摩尔顿指出：“期权非常重要。房地产行业每天都有期权交易。但期权权益并没有一个高流动性市场。期权市场的规模和交易量与房地产买卖或租赁市场的规模相比不值一提。”
与房地产的其他领域一样，期权交易通常需要经过中介。如果潜在买家遇人不淑，他们就可能了解不到好的机会。摩尔顿认为，非同质化代币更方便人们在线上找房，它的额外价值在于“用全新的方式开展传统业务”。
非同质化代币很容易通过在线平台发现和交易，因此能够吸引更多的买家，从而增加房地产交易的收入。此外，非同质化代币还会提供所有必要资料和协议的电子版，以方便核验。
到目前为止，肯纳还没有看到非同质化代币增加了人气和提高效率的效果。5月12日结束的一个房间的首次拍卖，最高出价为28个以太币（Ethereum），价值约为11.1万美元。虽然肯纳没有披露他的心理最低价，但他表示首次拍卖的价格仍然有很大差距。他曾经表示，他预期的成交价格应该在30万美元至40万美元之间。
如果非同质化代币拍卖未成功，他可能会按照新冠疫情之前的每月2,000美元的价格出租。新冠疫情导致许多住户离开了旧金山，包括他的大部分租户。
房地产律师事务所Starr Associates的肖恩•帕帕斯对非同质化代币能否在房地产行业快速流行表示质疑。该律师事务所曾经帮助房地产开发商使用加密货币技术进行交易。帕帕斯称：“在房地产行业，让业主接受新技术需要时间。我认为非同质化代币和现在出现的一些其他新技术可能需要更多时间才可以被人们接受。”
大批小投资者受益
新兴的加密货币驱动的房地产市场的规模远不止租赁期权，甚至不止局限于非同质化代币技术。有一种截然不同的方式“代币化”，支持交易房地产的部分权益，因此买房人不需要在旧金山买下一个独立的房间，而是能够购买一套大型房产的一小部分。
数字资产咨询公司Sarson Funds的首席执行官约翰•萨尔森表示：“突然之间，可能有100万人想拿出1,000美元投资帝国大厦（Empire State Building）。”
除了拥有吹牛的资本以外，参与这种投资的股东还可以获得建筑的收入分成。而卖方通过这种方式募集的资金，可能高于大型金融机构和投资基金给出的价格。通常只有这些机构才会收购这类大型房产。
即使没有加密货币技术，将所有权或者一栋建筑碎片化这种方式也早已存在。这种法律机制无论是以书面形式还是通过加密货币，支持所有人出售证券或股份，已经得到美国证券交易委员会（Securities and Exchange Commission）的认可。
萨尔森说：“但帝国大厦不想变成一种证券，因为申报过程过于繁琐。”
而通过技术手段，则能够更高效地处理复杂的交易和信息跟踪。这些工作如果在纸面上进行，就需要耗费更多的时间。而且，在理论上，这可以增加买方需求，推高房产的整体价格。
这种观念已经成为现实。RedSwan CRE Marketplace宣布其首个代币化的商业地产项目将在今年5月底完成交割。该项目位于休斯顿，共有317套公寓，公司预计售价为4,300万美元至4,600万美元。
该公司的首席执行官埃德•恩沃克迪希望今年完成17笔代币化交易，他认为这会让小型投资者激动不已。“这为小型投资者提供了前所未有的选择。他们只需要支付2万美元就能够成为一栋高层大厦的业主之一。”
因此，不必在《大富翁》里幻想自己是一名地产投机商，现在你可以看着帝国大厦心想：“不知道它能够给我带来多少投资回报？”（财富中文网）
翻译：刘进龙
审校：汪皓
For most people, wheeling and dealing in real estate is something they can only do when playing Monopoly. But soon technology may let anyone with a few thousand dollars play tycoon and buy a part of a condo or iconic building.
By using technologies online from the cryptocurrency world, like tokens and blockchains, regular people could participate in real estate transactions that are too unwieldy in the analog world.
For example, a hot new idea is using NFTs, or non-fungible tokens—digital certificates that convey exclusive rights to something. Although NFTs are just starting to be applied to real estate, supporters say they will become standard in the industry.
NFTs have already overtaken the art world. Artist Mike Winkelmann, who works under the alias Beeple, sold a digital collage for $69 million through Christie’s auction house in February. There could be millions of copies, just as there probably are of the Mona Lisa. But Leonardo DaVinci signed only one. The NFT is the digital equivalent.
But trendy art is one thing. Staid real estate, another.
For one thing, the real estate industry is slow to adopt new technology. For another, buyers and sellers may be reluctant to transact property without signing traditional paperwork and jumping through all the hoops they’re used to.
Supporters of NFTs say that they would eliminate much of this bureaucracy. In theory, NFTs would stand in for the usual contracts and other filings and agreements.
“The NFT operates in many respects exactly like a deed would in real estate transactions,” says Josh Morton, an attorney at legal firm Pillsbury Winthrop Shaw Pittman. “What a deed ordinarily does is give evidence of ownership to a piece of property.”
A deed provides three things, according to Morton: proof of ownership, contractual terms about what can be done with it, and a basis for buying and selling. An NFT could wrap them all up in a single package with an online bow, ready for buyers.
California dreaming
Jered Kenna, owner of a cooperative living building in San Francisco, where people have individual rooms and share common kitchens and bathrooms like a college dorm, is among those trying to pioneer NFTs in real estate. He’s auctioning lease rights for individual rooms in his property—including the cost of all utilities and access to common facilities—for 75 years at guaranteed rate of $1 a month. Even if utilities, property taxes, and all the other expenses rise over time, owners of the NFTs will pay Kenna almost nothing.
Winning NFT bidders can live in a room, rent the space to someone, or even sell all those rights—with the same 75-year, dollar-a-month payments to Kenna. If NFT buyers end up selling, they would owe Kenna a 1% of the sale price.
“Some people just don’t get it, and others see it immediately,” Kenna told Fortune about how NFTs eliminate the risk of rising expenses that come with owning a property sold in the conventional way. “Why would I pay a million for an apartment and then have taxes, fees, and upkeep?”
What someone with an NFT buys in this San Francisco building is called an option—the right to exercise future transactions. Options are common in many types of investments, including real estate.
“Options can be very valuable,” says Morton. “It happens all day, every day in real estate. But there does not exist a highly-liquid market in option interests. The size of the market and volume of trading is nothing compared to the purchase or lease real estate generally.”
As with other aspects of real estate, transactions are typically done through brokers. If potential buyers aren’t connected to the right people, they don’t hear about the opportunities. The additional value NFTs can bring, making properties more easily to find online, is “doing something old in a very new way,” Morton says.
Because NFTs can be easily discovered and traded through online marketplaces, they could bring additional buyers and therefore more money into real estate transactions. They would also include electronic versions of all the necessary documents and agreements in a way that makes them easy to authenticate.
So far, the promise of greater interest and improved efficiency hasn’t materialized for Kenna. The first auction of one of his rooms ended on May 12 with a top bid of 28 Ethereum coins, or nearly $111,000. Kenna, who had said he thought the winning bid would be around $300,000 to $400,000 range, said the amount fell short of his undisclosed reserve price.
Ultimately, if the NFT auction didn’t pan out, he could go back to renting units for $2,000 monthly, the amount he had been charging before the pandemic. The virus had caused many former residents to leave the city, including most of his renters.
Shaun Pappas, an attorney at Starr Associates, a real estate law firm that has helped real estate developers make use of crypto technologies for transactions, raised doubts about NFTs taking off in real estate anytime soon. “In real estate in general, it takes time for owners to get comfortable,” Pappas says. “I think the NFTs and things coming down the pike now will probably take a bit more time.”
Army of small investors
The nascent world of crypto-fueled real estate is much larger than lease options, or even NFT technology. Using a different approach called tokenization—which enables transactions of partial stakes in properties—buyers may not pine for a pied-à-terre in San Francisco, but rather hanker for a piece of a big property.
“All of a sudden, a million people might want to own a $1,000 investment in the Empire State Building,” says John Sarson, CEO of digital asset advisory Sarson Funds.
Beyond bragging rights, shareholders in such a case would get a cut of the revenue the building generates. Sellers, for their part, may be able to raise more money than what big institutions and investment funds—the usual buyers of marquee properties—pay.
Fractionalized ownership or a building is already possible without technology. The legal mechanism, whether on paper or through crypto, is for owners to sell securities, or shares of stock, that are recognized by the Securities and Exchange Commission.
“But the Empire State Building doesn’t want to become a security because the reporting is too onerous,” Sarson says.
But technology would more efficiently handle the complex transactions and information tracking that would otherwise be done slowly on paper. And, in theory, it would increase buyer demand, pushing total property prices higher.
The concept has already moved beyond theory. RedSwan CRE Marketplace claims to be closing the first of its tokenized commercial real estate projects, a 317-unit apartment building in Houston that the company expects to sell for $43 million to $46 million, at the end of May.
RedSwan CEO Ed Nwokedi is hoping to close 17 tokenized deals this year that he thinks will excite small investors. “It gives them options never had before. They can pay $20,000 and be a fractional owner of a high-rise building.”
Instead of dreaming of being a wheeler dealer in a board game, now someone can look at a building like the Empire State and think, “I wonder what my ROI would be on that?”
