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 作者: 舒眉    时间: 2004年10月01日    来源: 财富中文网
 位置: 杂志>>第七十期>>理财         
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当前中国房地产市场的热点,无疑仍然是京津塘、长三角及珠三角三大区域。这里是中国经济的梦工厂,如同上个世纪的美国西海岸。
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    特约记者: 舒眉

    当前中国房地产市场的热点,无疑仍然是京津塘、长三角及珠三角三大区域。这里是中国经济的梦工厂,如同上个世纪的美国西海岸。而这些区域中的上海、北京、广州和深圳四大城市,由于其独特的地位以及在市场份额、开发水平等指标上的优势,早已是众多买家的追捧对象。2004 年的宏观调控虽然涉及房地产业,但政府主管部门明确表示,全国的房价不存在大跌的可能性,而我走访的业内专家也依然建议将房地产纳入经理人的投资理财组合中。

    上海──房价涨势趋缓,后劲最足

    “上海楼市还存在很大的潜力,特别是在市中心。”面对宏观调控的调整压力,戴德梁行的执行董事吴少聪依然信心十足。“宏观调控主要是 在土地和资金链上施压,但是现在销售的新房是二年前开始兴建的项目,所以供应短缺的效应真正显现还需要两年的时间。”

    “这里楼市的潜力是惊人的,之前谁也没有料到,上海能够有连续四年蓬勃兴旺的牛市。”华润置地的上海有限公司董事总经理陈凯也这样描述他今年在上海的感受。

    他们的良好感觉,是随房地产业对上海经济发展的影响与日俱增的。

    房地产业是上海的支柱产业,而上海带动了整个长三角的经济发展,经济水平全国首屈一指。上海人均 GDP 多年保持两位数的增长,2003 年已达到 5,642 美元;外商直接投资实际到位达 58.5 亿美元,雄踞中国所有城市首席。这里发展势头迅猛,8 条轨道交通线建设全面展开,世博等多项重大市政建设工程在进行中;尤其是自 APEC 会议召开以来,多次世界重大会议在上海召开,吸引了海内外各界人士的关注;加上其区域本身所具有的经济、地理等各种优势,目前上海在中国房地产市场上牢牢占据了首位。

    基强联行是一家专业房地产投资银行,创始人陈基强经常在中国飞来飞去,对于各个城市的房产投资颇有研究。“根据 2004 年上海新楼盘销售情况的统计,当前沪上房价在 6,627 元 / 平方米左右,为中国最高。现在,上海市中心房价比较稳定,而周边地区则在一定范围内波动,原因是上海市政府希望通过扩大供应量缓解供少于求的市场状况,抑制房价的过快增长。但是,由于新开发的供应量集中在外环线以外的周边地区,所以如果进行住宅投资,这一区块的增长潜力非常有限。”

    来自专业研究机构戴德梁行的报告佐证了陈基强的观点。2004 年上海房地产部门降低了预售标准,将有 500 万平方米中低价住宅提前上市,加上每年 300 万平方米的配套商品房,800 万平方米的中低价住宅将对房地产市场造成冲击。这将促使上海商品房市场结构和价格结构发生改变,并在一定程度上缓解市场过热的现状。

    “未来几年,市中心的新房供应量会越来越少,因为中心城区的空地越来越少,而上海的人口基数大,流动人口数量也逐年递增,所以这里的投资价值将在未来进一步体现。”正大国际有限公司副总裁岳峥这样描述未来几年上海的房地产投资价值。正大是介入上海房地产市场的坚决倡导者。

    “购买中心城区的服务式公寓,是投资者的一个最佳选择。”陈基强对于前来咨询的投资者总是发出这样的倡议。2010 年世博会召开之前,上海的国际化程度会越来越高,现在的服务式公寓入住率在 85%-95% 之间,收益稳定;另一个好处是有 70 年的使用权,遇到楼市风险,可以立即出售或者以信托收益凭证的方式出售。

    北京奥运临近,重整市场

    作为京津塘区域的领头羊和全国的政治、文化中心,北京一直保持较好的发展势头。2003 年,北京人均 GDP 达到 3,681 美元,外来直接投资为 21.5 亿美元,在中国各城市中名列前茅。但过高的发展势头、作为“首都”与生俱来的优越感以及特定的城市文化,使其城市消费倾向于追求一个“高”字,即高档高价。这种消费心态在房地产项目的操作中表现明显,致使产生了“首都效应”,房价出现过早持续飙升的局面。1997 年,北京房价一度达到迄今为止的最高价── 5,478 元 / 平方米。由于发展过快过猛,导致北京房地产市场近两年持续走低。到 2003 年,房价降至 4,456 元 / 平方米。北京市政府采取了一系列相应措施,自 2003 年始,加大了经济适用房的供应量和中低价住宅的供应,同年北京经济适用房成交量占到整体商品房成交量的 29%,为房产市场大大降温,房价矛盾开始得到一定程度的缓解。

    对北京来说,2008 年奥运会将是一个独一无二的机遇。由于奥运会的举办将使中央提前两年停止审批新楼盘开工,因此开发商正在超前运作开发项目。供应量的加大和有效需求有限,使 2004 年北京市场的整体价格趋于下降。“北京现在 CBD(中央商务区)写字楼售价过高,建议投资者在购买这些物业的时候持谨慎态度。”在谈到北京市场时,陈基强向投资者提出了建议。“而在近市区的住宅方面,投资者还能够发现机会,这里的住宅投资价位在 5,000-8,000 元 / 平方米,在国贸以东、长安街以南,在三环到五环的中央商务区内,或者在奥运板块附近,投资的机会也比较多。”

    广州──房价走低,前景稳定

    广州地处珠三角中心,经济发达,人均收入水平位居全国前列(2003 年广州人均 GDP 为 5,790 美元,居全国首位)。但与上海、北京相比,广州经济对外关联度较弱(2003 年外商直接投资额为 25.81 亿美元),只是一座区域型城市。

    然而,与中国另外三座房地产一线城市相比,广州是近年唯一房价下跌的城市,其平均房价已经连续三年下跌,相对于北京、上海、深圳,广州房价可谓低廉。今年 1-5 月平均房价 4,716 元 / 平方米。最新调查显示,今年二季度广州房地产企业综合生产经营状况景气指数是 120.3,比一季度下降 2.1 点。城市的快速扩张是导致广州房价下跌的根本原因。现在,不少投资商开始把目光从城内收回来,放眼于郊区。在市内楼盘苦苦争斗之时,郊区及周边城市大盘却是一片龙腾虎跃的景象。新城区的快速扩张,大量楼盘的开发,大量新区住宅的供应,大大稀释了广州房价。因此,市郊盘开发大势将不可逆转。与北京的城市文化相比较,广州的市民文化更注重生活消费而非住宅消费,因此也使近年的广州房价保持较低的合理水平,没有出现过热的现象。

    2004 年广州房地产市场是比较稳定的,没有大的波动。随著整个经济形势越来越好,广州市的投资环境也在日益改善,对房地产的新需求将扩大。同时,随著政府对土地的控制的加强,高收入、低房价使置业者能够比较满意地达到置业目标。不少投资商看到了广州住宅的投资价值,相信通过合理、有效的市场引导,广州房地产市场再

    现辉煌将指日可待。但与上海及北京相比,其房价预期仍将保持相对较低水平及增长幅度。

    深圳──移民城市,重在求稳

    深圳是中国对外开放的窗口,吸引了众多海内外客商,2003 年人均 GDP 为 5,558 美元,稍低于广州及上海;外商直接投资实际到位达 46.02 亿美元,高于广州及北京,低于上海,展现了较强的经济活力。购房人群中,海外人士比例逐年递增,给深圳房地产市场的发展注入了活力。

    这里拥有持续景气的房地产市场,2003 年平均房价为 5,680 元 / 平方米,居全国第一。作为经济特区,深圳是中国改革开放和市场经济发展的产物,城市建设时间短,也导致深圳房地产市场的稳定性普遍比较差,市场波动较其他城市明显。如近期写字楼市场销售活跃,就与税务稽查有关。同时,深圳房地产市场的操作水平较高,本地的房地产上市公司众多,因此地产公司在资金积累上具有优势。

    除此之外,深圳具有国内最大规模的房地产租赁市场。作为一个商务城市,随著城市化进程的不断加快,较高的生活成本、较多的常住人口和流动人口使得租赁房屋成为解决居住问题的一大途径。综合各种因素,深圳租赁市场的巩固是必然的。

    深圳与香港一衣带水,互相融合,港商在深圳开发的住宅不在少数。珠三角的城市融合给深圳提供了房地产发展不可多得的市场机遇。只要深圳把根扎紧,房地产市场的发展必将持续景气,更进一步。




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@关子临: 自信也许会压倒聪明,演技的好坏也许会压倒脑力的强弱,好领导就是循循善诱的人,不独裁,而有见地,能让人心悦诚服。    参加讨论>>
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