万科企业董事长辛杰辞职

2023年11月，辛杰曾公开表态“深圳地铁将坚定与万科站在一起”，但仅进入万科救火一年便突然离职，这一转折不仅暴露了万科问题的复杂性，更可能动摇市场信心。

接任者黄力平虽自2021年起担任万科董事，但作为非执行董事直接升任董事长，其过渡的仓促性难免令人对深铁集团存在激烈的内部权力博弈产生猜测。从履历变动情况来看，辛杰与黄力平至少过去可能在经营理念上存在分歧。辛杰2017年空降深铁后，时任副总经理的黄力平次年即被调离核心岗位去了人居集团，直至2021年才回归。

若“老深铁人”黄力平能成功化解万科危机，这将助力他进一步执掌集团大权。因此，个人推测，此次人事震荡，既是万科危机的外显，也是深铁内部权力重构的关键信号。

战略错误，谁上台都不好使，之前我的评论就说过：新掌门和辛总乃至于现在的黄总。都救不了万科，除非转变战略。战略方向不对，一切都白费。这话可不是说说而已的

曾经也是房地产的一员，一直感觉万科不是万能的，但万科一直觉得自己是中国经济的“万能儿”，口号吼的凶，其实对社会主义经济发展是“无益”的，肥了房地产，害了中国几代人，万科可谓“万恶”之先锋！

辛杰辞任万科董事长：深铁“救火队长”九个月离场，万科危机走向深水区

“深圳地铁将坚定与万科站在一起。”——2025年1月中旬，辛杰在深圳地铁中心会议室的这句话言犹在耳，仅隔九个月，他却以“个人原因”四个字，在10月12日向董事会提交书面辞职报告。10月13日深夜，港交所一纸公告，不仅宣告了万科一年内第二次“换帅”，更像一块巨石投入本已暗流涌动的地产江湖：市场第一反应是万科美元债利差走阔150bp，第二反应是深铁集团三只存续中票被券商下调估值，第三反应则是社交媒体铺天盖地的一句——“连深铁都要放弃万科了吗？”

一、从“白衣骑士”到“闪电离场”：辛杰的255天

复盘辛杰的救火历程，时间轴清晰而仓促：

2025年1月中旬，万科境内外债券突然暴跌，美元债到期收益率飙至18%，“活下去”的警报二度拉响；

1月27日，深圳国资委与深铁集团联合站台，辛杰以深铁党委书记、董事长身份亮相，承诺“择机增持、承接万科在售项目、盘活存量资产”；同日，郁亮辞去万科董事会主席，辛杰空降接棒，成为万科上市以来首位“非地产出身”的掌门人；

2—9月，万科实现合同销售金额约1270亿元，同比下滑35%，但降幅低于百强平均；

8月，万科完成“南玻A”项目出售，回笼现金42亿元，被视为辛杰“资产盘活”的标志性战果；

9月，市场传出“深铁对万科再输血100亿元”方案被深圳市国资委否决；

10月12日，辛杰辞职；13日，黄力平接棒。

短短255天，辛杰完成了“站台—接盘—瘦身—碰壁—走人”的五步曲。对资本市场而言，深铁的“无限支持”从口头承诺到实际落地，始终隔着一张“行政许可”的窗户纸；对万科内部而言，辛杰的“国资逻辑”与原有“市场基因”碰撞出的摩擦，远比外界看到的剧烈。

二、黄力平“接棒”：深铁内部的“老臣逆袭”

与辛杰的“空降”不同，黄力平是深铁体系内成长起来的“老深铁人”：

1993年，长沙铁道学院毕业即加入深圳地铁筹建办，参与深圳地铁1号线可研；

2004—2015年，历任深铁建设总部副总经理、深铁置业总经理，主导了“轨道+物业”模式落地；

2017年，辛杰空降至深铁出任董事长，黄力平次年调任深圳市人居集团副董事长，一度被解读为“边缘化”；

2021年6月，黄力平回归深铁并出任万科非执行董事，被视作“东山再起”。

值得注意的是，黄力平在深铁内部以“强硬”著称：

其一，他主导了深圳北站、前海枢纽等“巨无霸”综合体的土地获取，谈判桌上以“零溢价”逼退过华润、招商；

其二，2020年深铁置业组织架构重组，黄力平一次性砍掉五个区域公司，将2000人团队压缩至1200人，被戏称为“黄一刀”；

其三，其对万科“市场化”团队始终持保留态度，2022年曾公开质疑万科长租公寓“烧钱扩张”模式。

如今，这位“老臣”在万科风雨飘摇之际直接“由非执董跳级”出任董事长，打破了万科三十三年来“由总裁兼执董接任”的惯例，释放出两点信号：

1. 深铁集团对万科的管控从“幕后”走向“台前”，未来不排除进一步增持甚至控股； 
2. 深铁内部“国资系”与“市场系”的博弈暂告段落，黄力平代表的“轨道+物业”原生派全面掌权。

三、万科危机的“三张报表”：比现金流更脆弱的是信心

 1. 资金端：截至2025年6月末，万科持有货币资金1036亿元，看似充裕，但一年内到期的有息负债高达1822亿元，其中美元债、内保外贷合计78亿美元。即便剔除预售监管资金，可自由动用现金不足500亿元。 
 2. 资产端：万科存货账面价值8800亿元，其中一二线城市占比72%，但受限存货（已抵押或司法查封）比例升至21%，高于2022年末的12%。这意味着“卖项目救急”的空间被大幅压缩。 
 3. 信用端：万科境内中票利差已从2025年1月的120bp走阔至380bp，境外美元债价格普遍跌至60—70美元区间，相当于“垃圾级”定价。更严重的是，上下游供应商开始要求“现金提货”，部分总包方停工观望，潜在恶性循环一触即发。

四、深铁会不会“放手”？——三个关键变量

变量一：深圳市国资委的“风险边界”

深铁集团截至2025年6月末总资产6667亿元，净资产2878亿元，资产负债率56%，看似健康，但深铁已对外提供担保余额高达920亿元，其中对万科相关担保占42%。若万科债券违约触发交叉担保，深铁将直面“母子公司信用同步下调”的风险。深圳市国资委对深铁的风险容忍度，将决定下一步是否允许深铁继续“举债救子”。

变量二：地铁建设资金与“土地财政”退潮

“十四五”期间，深圳地铁计划新建里程280公里，总投资超过2500亿元，其中资本金比例50%，即深铁需自筹1250亿元。过去深铁资本金主要来源是“轨道+物业”土地出让金返还，2021—2023年，深铁共获取深圳轨道交通用地14宗，总地价1137亿元，政府返还比例65%，实际现金流739亿元。但2024年深圳宅地出让收入同比下滑42%，若2025年延续颓势，深铁自身“造血”将受冲击，驰援万科的能力自然受限。

变量三：监管层对“并表”的态度

市场传闻，深铁已与证监会、国资委沟通“通过发行股份购买资产方式增持万科至30%以上”，从而实现财务并表，将万科债务“内化”。但该方案需过两道关： 
 1. 国资监管：并表后深铁资产负债率将升至68%，触及国资委对地方国企“红线”70%，将限制深铁后续发债； 
 2. 公司治理：并表意味着深铁需对万科全部债务承担连带责任，万科1822亿元短债将一次性并入深表，势必引发评级机构对深铁“降级”预警。

五、黄力平的“三板斧”：万科下一步怎么走？

第一斧：资产“大瘦身”——从“卖项目”到“卖股权”

黄力平上任次日，即召集万科高管开会，明确“四季度必须回笼200亿元现金”。据悉，万科已挂牌18个项目的部分股权，包括广州万溪、上海七宝、成都高新南等核心地块，拟引入国寿、平安、新华保险等险资做“真股权”合作，而非过去的“明股实债”。黄力平放话：“能卖坚决卖，不能卖就换，不能换就拆，底线是年底前表内现金增加200亿。”

第二斧：业务“大收缩”——退出“非住”赛道

长租公寓、商业、物流、冰雪、教育、食品……万科近几年“多元化”几乎成了“万花筒”。黄力平已明确“非开发业务只保留物业、商业、物流，其余全部寻求整体出售或引入战投”。其中，万科长租公寓“泊寓”正在与厦门建发、深圳安居集团洽谈整体股权转让，估值约280亿元，若交易达成，将一次性回笼现金120亿元。

第三斧：组织“大裁员”——“黄一刀”砍向万科

黄力平在深铁置业“砍人”的往事，让万科员工闻风而动。据悉，其已批准万科总部“编制减半”方案，总部员工从520人压缩至260人，区域公司从七个合并为五个，取消所有“战区首席合伙人”职级，城市公司一律“书记+总经理”双岗合一，预计裁员赔偿支出30亿元，但可节省年度人力成本40亿元。

六、市场影响：从“地产一哥”到“国资猎物”？

 1. 信用重塑：黄力平出任董事长首日，即与深圳市国资委、财政委、金融局召开“万科债券稳定会议”，明确“深圳市属国企将联合设立100亿元债券回购基金”，对万科境内债进行二级市场托底。此举虽无法一次性解决1822亿元短债，但可阻断“抛售—下跌—再抛售”的恶性循环，为资产处置赢得时间。 
 2. 股价波动：万科A股自辛杰辞职公告次日涨停，H股大涨18%，市场解读为“深铁不会放弃”。但券商分析师提醒，若四季度资产处置进度低于预期，股价将二次探底。 
 3. 行业示范：万科从“混合所有制样板”到“国资接盘”的转身，意味着“优质民企”标签褪色，行业信用分化进一步加剧。龙湖、新城、碧桂园等尚未“染红”的民企将面临更严峻的融资环境，或被迫“让股求生”。

七、结语：万科的命运，是地产旧模式的终章

辛杰的离场，不是简单的“个人原因”，而是地产“高杠杆—高周转—高分配”旧模式崩溃的缩影；黄力平的接棒，也不是简单的“老臣逆袭”，而是地方政府在“土地财政”退潮后，不得不亲自下场“托底”的必然。万科能否走出危机，关键不在于再卖几个项目、再裁多少人，而在于能否在“国资控股”与“市场机制”之间找到新的平衡点：既让债权人看到真金白银，又让购房者看到品质交付，更让投资者看到治理透明。

如果黄力平能在一年内完成“现金流回正+债务重组+业务重塑”，万科或将涅槃重生，成为“地方国资+优质房企”的混改范本；反之，若资产处置不及预期、行业销售继续下滑，万科不排除步入“债务重组—债转股—国资全面接管”的深水区，届时中国房地产业最后一面“市场化”旗帜也将降下。

辛杰的255天，是万科的惊魂一年；黄力平的下一个365天，将决定万科是走向新生，还是走向终章。对于整个行业而言，万科的命运已不仅是一家企业的命运，而是中国房地产业旧时代落幕与新秩序诞生的风向标。所有人都在等待，黄力平能否用“轨道+物业”的逻辑，让万科这趟列车重新驶回正轨。

在大陆，国企不适合销售竞争激烈行业，更不适合顾客信任危机行业。此规律在非法治环境里尤其显著。