李嘉诚北京豪宅项目将开盘

近期，李嘉诚创立的长实集团旗下位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目“御翠园”已经拿到预售证，即将开启预售。

公开资料显示，“御翠园”所在的姚家园项目地块，总面积约40万平方米，由和记黄埔于2001年时以7亿元的价格拿下，楼面价仅为1750元/平方米。应当说，当时的土地价格真正是白菜价，而且是白菜大丰收时的价格。

对此我们不应当有更多其他想法，只能说李嘉诚有战略眼光。哪怕差价再大，也只有羡慕的份，没有其他方面的想法。关键就在于，为什么土地拿到手后不在规定期限内开发，而拖到现在，时间长达22年。也正是因为土地开发时间被大幅度延长，才给和记黄埔带来了暴利。如果及时开发，绝对不可能有这样的暴利，对购房者来说，也不需要付出这么大的代价。

值得注意的是，和记黄埔2001年拿到土地之后，直至2005年6月才开始动工，并于当年11月开盘销售。也就是说，首期项目开工，已经拖了有5年时间。而二期项目更是到2012年才开工建设，2013年入市，延迟开工时间长达12年。而这，还不是延期最长的，三期项目的开工时间，则延长到2023年，延期了整整22年。这是什么样的“神操作”，能够以这样的方式追求土地增值效益。

显然，和记黄埔的这种行为，已经严重违反了相关的法律规定。国土资源部 2012年5月22日发布的《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。对已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

虽然办法也列出了一些特殊情形，譬如政府及政府部门的行为造成不能开工的、转让合同中有约定的、国家政策调整需要对约定进行调整的、有群众信访事项的、有军事管制和文件保护等无法开工的，但从和记黄埔已经开工了两期的情况来看，这些方面的情形应当都不存在，和记黄埔获得的这块土地没有及时开工，就是想用时间换土地增值，这也是李嘉诚一贯的操作手段。

企业的操作手段和方式，不代表是正确的操作手段与方式。按照和记黄埔对这块土地的开发情况，早就达到了办法所规定的对闲置土地的处置条件了。办法第十四条规定：（一）未动工开发满1年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

也就是说，和记黄埔的这块土地，早就应当收回建设用地使用权。退一步讲，就算不收回国有建设用地使用权，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费总是可以的吧。那么，当地政府和土地管理部门是怎么做的呢？总不能眼睁睁地看着和记黄埔把这些违规收入全部放进企业口袋吧。至少，应当把21年的土地闲置费缴纳吧。不仅是三期房屋所占用的土地，一、二期房屋所占用的土地，同样应当缴纳土地闲置费。不然，对其他企业不公，对法律规定也不尊重。

土地闲置22年，地价涨了50倍，就算补缴闲置土地费，也是赚得钵满盆满。最合法、最合理的处理方式，就是收回土地使用权。但是，房子已建，再收回土地使用权，不很合适，那就必须补缴土地闲置费。不仅如此，对相关职能部门也要问责，要追究责任人的责任。同时，要在区域范围内调查一下，还有多少类似现象，并提出具体的处理办法和解决措施。不然，土地市场就很难进入有序轨道。

从李嘉诚现在旗下公司的动向看，其不愧是对经济风向最为灵敏的老牌商人。在香港和内地楼市都比较低迷的情况下，李嘉诚公司在香港的楼盘就已经在“抢跑”；率先打了七折，引得众多消费者认购。如今其北京豪宅项目在开盘之前，就已经爆出取消验资，而且取证价比吹风价更低的传闻。在北京上海这种大型城市豪宅项目并没有受到太多楼市低迷状况的影响下，率先放松限制，对其来讲肯定会达到更好的销售效果。