一地促销卖房，不限跌幅

国家统计局16日发布的数据显示，2023年7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

从一线城市来看，新建商品住销售宅价格环比整体持平，但具体城市“两升两降”，北京、上海上涨，涨幅分别是0.4%和0.2%，广州、深圳下降，降幅分别为0.2%和0.6%；二手住宅销售价格则环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

从二线城市来看，新建商品住宅销售价格环比由平转降，降幅为0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

也就是说，一、二、三线城市的住宅销售价格，无论是新建还是二手，都是持平或下降，楼市继续呈现整体向下格局，各地出台的稳定楼市、鼓励消费、刺激需求的政策，并没有对市场产生明显的提振作用，楼市低迷状态没有得到明显改变。相反，二、三线城市的销售状况还在进一步恶化，房企资金链紧张的矛盾也在进一步加剧。而碧桂园陷入流动性困境，则是房企资金链紧绷的又一个缩影。

有业内人士认为，目前楼市的最大风险并不是房价下跌，而是失去流动性。这话说对了一半，对房企来说，当前的最大问题，也是最大风险，确实是流动性不足。尤其是碧桂园，如果能够适当补充一点流动性，是不大可能出现资金链断裂风险的。问题的关键在于，房企的流动性不足问题，到底是如何形成的？如果给房企补充一点流动性，是否就能助房企化解风险、摆脱困境呢？

显然是治标不治本，房企流动性不足，并不是绝对的流动性不足，不是企业没有产生流动性的条件，而是销售不畅，是销售没有能够帮助房企化解流动性风险。如果销售畅通了，流动性也就不会出现问题。因此，真正的问题出在销售上，特别是碧桂园，如果手中的商品房能够销售出去，日子会非常好过。

这就带来另一个问题，也是最重要的问题，那就是为什么房企的商品房销售不畅。要知道，去年以来，各地在如何松绑房地产方面，可谓是政策满天飞，尤其是近几个月，更是政策由调控转向刺激了，可是，市场仍然不为所动，广大居民仍然在用观望对待政策。也就是说，在政策层面已经有点无计可施了，即便出台刺激政策，可能也很难让居民选择购房了。而按照目前的实际情况，也不可能出台鼓励房价上涨的政策。否则，就会出大问题。

那么，广大居民为什么都在等待观望，而不选择购房呢？原因很简单，等待房价下跌，亦即等待开发企业降价售房。只有降价售房，才有可能激活广大居民的购房热情。至少，可以把刚需需求激活出来，让刚需者能够伴随房价下跌而选择出手购房。

这也意味着，此时此刻，如果管理层选择给房企补充流动性，以满足房企暂时的资金需求，而不鼓励房企降价售房，可能会带来更大的问题，房企负债会进一步加大，资产负债率会进一步提高，亏损也会进一步增加。到时候，房企的流动性会更加紧张。只有鼓励房企降价售房，加大资金回笼力度，才能有效缓解房企的流动性不足矛盾，有效补充房企的流动性。

这也意味着，地方在出尽了激励居民购房的政策，却没有起到明显作用后，应当转向出台激励开发商降价售房政策，以降价来激活居民的购房热情。如果仍想利用阻止开发企业降价售房的手段，试图保住开发企业利益，保住政府利益，保住房价，那就真的很危险了。今天的购房者，不买政策的账，但一定会买降价的账。实实在在的降价，比实实在在的政策威力更大、影响力更强。

所以，切不要再给开发企业补充流动性了，这不是最优选择，甚至是最差选择。开发企业不是制造企业，制造企业补充流动性能够加倍回报、持续回报，开发企业补充流动性只会负债扩大、负担加重、成本加大、风险加速，且都是一次性交易。像碧桂园这样的头部房企，不缺流动性，而是暂时失去流动性。只要启动降价策略，很快就能步入正常轨道。关键是，地方政府不要再阻挠房企降价售房了，那是在制造风险。

在现在的房地产市场下，最大的问题就是，消费者观望不前，房地产开发商干着急，也不是自己不想降价促销，一来拿地成本并不低，降价也心疼，二来很多地方政府也不允许其随意降价，第三，有的楼盘降价了之后，周边刚买房的业主也来闹事….消费者不买，开发商不降，横盘状况已经很久了。

如今果然有地方已经崩不住了，四川省雅安市经开区这次把限跌令放开，对开发商来讲算是松了一个绑，不管最后可能会降成什么样子，最起码限制放开，开发商也好用打折来回笼资金了。

“当前，中国大陆市场的房地产销售为什么如此重要？振兴和发展经济如何寻找突破口？”企业管理上，有一个非常重要的概念叫做“现金流”。简单的说，就是企业要始终有现金在流动，并且这个可流动的现金能够满足企业正常生存和发展的需要，例如，按约定支付各种债务，应付款，企业发展所必需的资金，等等。现在很多大型房产企业频频暴雷，关键原因就是公司现金流出现“断流”问题。
当前，中国宏观经济存在的问题，普遍表现为消费需求严重下降，导致市场供需低迷，直接影响到企业销售不振，开工不足，进而影响到居民收入下降，以及进一步加剧企业销售低迷的状况。那么，解决这些问题的钥匙是什么？
对整个问题进行深入分析，会发现关键在于整个市场的流动性不足，也就是说，整个社会的现金流出了问题，出现了断流现象。企业、个人、家庭“应收应付”都出现了断流现象。
那么这个断流现象的根源在哪里呢？就在于房地产的流动性不足。这不只是表现在房地产公司的新盘销售不畅，同时也表现在二手房市场整个销售出现停滞。我们认真的盘算一下经济的各个环节，可以清楚的看到，整个房产市场沉淀了大量的资金，可以说，房地产新盘和二手房就是一个巨大的现金池，里面沉淀了海量的全体居民的重资产。房地产中沉淀的资金占据了全体居民资产的相当大的部分。
近期以来，新楼盘和二手房销售持续出现低迷的状况，导致沉淀在物业中的资金无法转换为现金进行再投资和再消费。由此导致整个市场的资金流动性不足，直接阻碍了居民创业，阻碍企业扩大投资和就业规模，阻碍大众消费和消费升级。这些阻碍的根源，在于房地产的流动性不足，新盘和二手房销售严重停滞。
怎么办？就是要促进房地产市场的流动性。国家要采取促进房地产销售的政策，取消那些限制或妨碍房地产销售的不合时宜的政策。而房产企业必须采取有力的促销措施，包括大幅降价。同时，居民也要认识到这个房价下降的现实，对于二手房来说，就是要降价出售，这是一个为了振兴经济而不得不采取的作法。
很多人对中国的房地产市场看不透，原因就在于此。要理解中国房地产市场的重要性，就要认识到，中国房地产市场其实已经变成了一个影响整个中国宏观经济流动性的一个大问题。新楼盘以及二手房的销售繁荣，不只是带动相关产业的销售，更主要的是为整个中国大陆市场提供了各方面所需的资金流动和流动资金。
以我个人为例，我现在正创办一个新企业，我需要投资，我可以抵押房产去获得银行贷款，但是我更愿意出售手中持有的房产，来实现更稳健的投资。当我看到的市场情况是，我持有的物业很难快速变现，就会影响到我去银行申请贷款的信心，影响到我要消费升级的信心。
我现在观察了解到的情况来看，很多国内民营企业都面临着“应收应付”因为各种原因而延迟履行的状况。发生这些状况背后的原因，很多都可以追溯到企业家、个人、家庭所持有的物业难以变现，而导致各经营主体自有资金流动性不足。各个市场主体延迟支付的现象，进而导致消费升级延迟，就业创业延迟，等等。
所以，当前对于中国宏观经济的振兴和可持续发展来说，房地产物业价格的普遍下调，并因此促进整个新盘和二手房的销售繁荣，进而释放社会资金的流动性，这恐怕是很难避免的一个全民选择。与此同时，民企创新，民众创业，应当得到国家的全面支持。而确立民营企业与其他所有制企业具有法律平等地位，也应当是政府特别要重视和落实的根本举措。促流动，广开源，重贸易，三头并进，化危为机。
（兆古德雪的原创文章）

可以预见的会出现“一人成团”现象，真的是上有政策，下有对策