首个住房租赁基金成立，能解决什么问题？

11月8日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，该基金由建行全资出资设立，基金募集规模为人民币300亿元，其中该行认缴人民币299.99亿元，建设银行子公司建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴人民币0.01亿元。据相关负责人介绍，基金设立初期，主要投资于房企的商业、办公、自持住宅等存量资产，通过收购并改造为租赁住房，既有助于盘活房企存量资产，还能增加城市租赁住房供给，助力实现“租购并举”。

根据同期发布的信息，目前该基金首批项目已经实现投放，正在推进中的重点项目20余个，项目资产总规模已超过100亿元。启动仪式当日，建行住房租赁基金与绿地集团就其位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内智汇健康城项目达成收购协议。该项目业态为商业、办公，共6栋办公楼及2栋低层商业楼，总建筑面积14.58万平米，已在2020年12月完成竣工备案，目前为闲置状态。基金拟收购其中部分办公楼，收购完成后将其改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。该项目主要用于满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购6号楼总建筑面积约1.86万平米，预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求。

“建行董事长田国立在致辞中表示，试点设立住房租赁基金是党中央、国务院赋予建设银行的重大任务，也是建设银行贯彻落实二十大精神的重要举措。建行将聚焦三个方面重点发力：

一是着力探索租购并举的房地产发展新模式，与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。

二是着力构建住房金融服务新体系，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的服务闭环。

三是着力引导居民住房消费新理念，宣传培育“房子是用来住的，租挺好”的新风尚，增加一批性价比高、分层分类的租赁住房，满足不同群体差异化需求，推动住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。建设银行愿同各方一道，齐心协力、稳妥有序推进试点工作，努力让成立基金迈出的一小步，成为带动房地产业朝着健康均衡发展迈出的一大步。”（以上引自相关报道）

当日，该基金还分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金。银行方面将提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，地方政府则在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。

不知诸君可看懂了其中的门道？我们来划一下重点：1、这是国有商业银行以自有资金发起设立的基金，主动管理性极强，抢首支租赁住房基金具有战略意义，代表着金融导向；2、启动仪式上的签约项目代表着当下的项目选择标准，“位于产业园区的闲置办公物业，改成保障性租赁住房，面向刚毕业的新市民”，这既代表接盘的取向，也明确了“纳保”就是这支基金的投资标的，也印证了之前坊间的猜测，未来会有大量的闲置商办物业将通过这种方式变性盘活；3、田董事长的致辞则明确表明这支基金更像是引导基金，重点在于撬动地方存量资产，以直接投资拉动间接融资，把蛋糕做大，把主动权牢牢的抓住自己手中。建行这样的“野心”从北京上半年的那场城市更新论坛就可以看出，一家银行成了北京城市更新联盟的“带头大哥”，真正体现了金融促进行业创新。

这件事可以延展到“城市更新行动”这个大的国家战略上来看。以往各地的城市更新难以推动最主要的原因就是难以形成商业闭环、难以形成市场规模、难以纳入国家队的主要投资方向，长期困扰各地方政府、平台公司、社会运营主体的问题就是“钱从哪来？钱从哪回？”，虽然有各种鼓励政策，但对各类金融机构来说仍然找不到合适切入点。建行率先迈出的这一步就意味着时机已经成熟，随着保租房REITs退出路径的打通，从股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营到REITs发行的租赁住房投资闭环已经形成，廉价的项目储备资源丰富（大量陷于不良的存量资产和可利用的集体土地、划拨用地等）、专业的租赁服务商体系已经形成、全链条全流程的租赁金融服务（这点先行者建行尤其占优）以及与国策高度一致的排忧解难举措，都说明这一切的水到渠成。

可以预料，随着建行这支租赁住房基金的试点成功，其他有意投身租赁住房乃至城市更新的金融势必效仿，各地方的产业引导基金（比如之前各地设立的城市更新基金）、承担城市更新任务的平台公司都会积极与之合作，城市更新的血脉一旦打通就势必会有更多的国家队成建制的向这个方向进行转移（就像首创那样）。而一旦形成稳定的大河，才会有社会资本和专业运营机构介入的机会，中国的城市更新才有机会出现像伦敦的国王十字、纽约的哈德逊广场那样的片区更新，才会真正推动中国的大城市走向质的提升。

是不是很值得期待？国家队进场，就该集中力量办大事！

在北京，个人与个人签订的租房协议，最大的一个痛点就是不确定性，有时候租房，一年搬家好几次的情况也出现过，有的是业主要卖房，有的是要涨价没谈妥就违约了，种种原因。
此外，租赁民宅的另外一个痛点就是装修水平参差不齐，业主给租户配套的家具，家电一般都是质量比较低的产品，而且很多时候业主留下的家具，即使租户不想使用，也很难与业主商量好丢弃或者搬走。
而长租的优势就比较明显，如果在价格上再有优势的话，那可以说就是年轻打工人的福利了。但是很多商业用途的写字楼或者是商场，在改成租赁住房上可能也有不足之处，譬如厨房、卫生间这些，可能需要投入很大的资金，此外，也可能会出现楼板不隔音的问题。
市场化运作如果能赚到钱，这无疑是用户和投资者的双赢，让我们拭目以待吧。

住房租赁基金成立不仅可以解决低收入人群的住房需求，也有助于劳动人跨地区流动过程中的住房需求问题，同时也有助于盘活存量房市场，并给租房群体提供稳定的、价格合适的和租赁服务标准统一的租房市场。