24座省会城市10月二手房价下跌，8城跌破一年前

业内人皆知，二手房价格走势是楼市变动的风向标，因此对于二手房市况的观察与判断有助于对整个楼市的交投情况乃至新房市场的未来走向做出判断。根据国家统计局发布的今年10月份二手房交易价格检测数据，在选取的除拉萨之外的26个省会城市中只有海口一个城市环比上涨、成都一个城市环比持平，而其他24个城市都录得环比下降记录，另外有8个城市跌回一年前，广州环比跌幅居首。这到底是神马状况？

从24个省会城市10月份二手房环比下跌的数据来看，虽然下跌幅度不大，但下跌面却十分广泛。省会城市是全国政治经济文化的重要支点，也大都是各区域人口与产业聚集的方向与主要节点，因此省会城市二手房市场变动情况对于全国楼市走势而言具有相当强和相当广的代表性。从此次国统局发布的二手房环比价格监测数据来看，可是说全国楼市确实发生了全面性的逆转，接下来可能会是新房市场更大的逆转。

二手房价格的形成更为市场化，更能反映市场变化与实时市况。这一方面是因为二手房交易双方更多的是海量自持业主，他们之间的交易多属于散户之间的市场博弈；另一方面二手房基本上脱离了开发商掌控，价格被操纵的可能性与被操纵的程度更小，使得二手房价格失真度更低。正因为二手房价格源于市场交易所形成及较低的失真度，二手房价格波动更能反应楼市的真正交投状态，对于楼市冷暖的变动也更为敏感，一般在上涨阶段会慢于新房市场，但是在下跌阶段则会先于新房市场。也就是说，二手房市场走势，尤其是二手房的下跌趋势也就自然成为了整个楼市下跌的风向标。

统计数据不过是对于过去所发生的经济变动情况的阶段性反映，此次国统局发布的二手房市场24个省会城市普跌的情况，其实从各家房企下半年以来急剧转淡的销售情况也已多有显示，而下半年以来的行业寒意实际上更是远超国统局数据所能表达出来的程度。对于具有内在扩张性的资本与追求持续增长的企业而言，流动性的维持往往建立在对于未来持续增长的预期与假设之上的，如果停止增长即有可能引发流动性危机的爆发，更何况下半年以来房企销售回款在资金端与销售端双重强力调控下已出现了普遍的较大幅度的下跌呢。

因此，百强房企的排队暴雷和民营房企在土拍市场的集体“躺平”也就成了自然而然地事情，此时房企的主要矛盾和工作核心已成了保卫自身流动性和捍卫公开市场信用了。君不见，连财务一向稳健的万科也在大幅减少拿地、分拆万物云上市融资的同时，发出了”节衣缩食“、打造”战时氛围“的强烈过冬信号了嘛；君不见，在行业的瑟瑟寒风里，高度依赖土地财政而自身财政压力极大的东北三省省会城市哈尔滨、沈阳、长春已在抱团壮胆或明或暗在放松市场调控措施了嘛。

其实比东三省省会城市政府等着钱花这一压力更大的，是楼市转淡和楼价下跌可能引发的其他连锁效应对于地方财政和融资平台的压力与风险。因为一旦楼价下跌，不但会因为房子作为资本品特征的买涨不买落特质而引发市场交易量的加速下跌，从而导致土拍市场流动性的急剧丧失，而且会在楼市与地价之间形成相互影响、相互促进的下降螺旋，最终导致价格的急剧下降和交易量的急剧萎缩，从而让楼市和地市陷入丧失基本交易量的冰冻状态。这一方面会导致高度依赖土地财政的地方政府因土地财政收入断流而引发的财政危机，另一方面也会引发地价大幅下降之后以土地作为抵押品的平台公司的爆仓风险，从而触发这些负债高企、负债规模堪称天量的平台公司债务危机，使之成为真正的灰犀牛。而依靠大量发钞来挽救地方财政与平台公司的过往惯用做法，在已经陷入滞涨的当下显然是不可行的。

因此，纵然银保监会和央行认为经过前段时间的调控和去杠杆、降风险，整体的涉房风险已大大下降，风险敞口可测可控，但这仅仅只是针对高周转高负债的房企可能引发的涉房风险而言的，至于更加依赖楼市的土地财政以及作为土地财政抓手的政府融资平台，其实是另外一个风险程度并不亚于市场化房企的领域。这也就是20多个城市根本不顾及市场规律而急吼吼地推出楼市“限跌令“的根本原因。

但是很显然，楼市“限跌令”是违背基本的市场常识与规律的。一则房企出于保卫自身流动性的需要，降价促销是必然之举，“限跌令”在房企自身生死面前只能逼出更多的市场创新花样来；二则“限跌令”会迫使交易活动在价格部分失效的情况下受阻和部分停止，也就是会引发交易量的下降，自然也就可能引发和加剧房企与房地产行业的流动性问题，这不但会顾此失彼，而且会让问题反而更加严重。各地政府在房企出现流动性危机之后为防止项目烂尾的自扫门前雪式强化售房资金监管措施，更是对这些陷入危机的全国性、跨区域房企的”催命符“。

因此，在目前“金九银十“已经不在、楼市已然进入寒冬而房企与房地产行业流动性压力巨大，和地方财政压力难以承受的情况下，楼市调控如何微调，确实需要进行整体性与前瞻性的综合考量了。

出现这个情况，也不难理解。涨了这么多年，从数据上现在才一点微调，需要疑惑的不是为什么会发生这种情况，应该是问为什么到现在才发生这种情况。二手房挂牌库存量持续猛涨，价格都是户主和中介根据周边房价制定的，导致很多城市推出了二手房指导价格制度的出现。本来买房的人就少，如果价格还得不到治理，还被学区等炒作捆绑，二手房市场等待的只有继续下跌。现在的环比下跌，算是市场的自我调节，价格终究会回归价值，“房住不炒”会是未来的主流。

那么，虽然是环比微降，但会引发一系列影响，潜移默化影响买卖双方的心理。在我看来，从长期看，随着人口老龄化和优质资源向一线城市的不断富集，能够保值和升值的房产还得是一线城市的核心地段。