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投资理财

房价可能不贵

刘思恩 2015年06月09日

从历史发展趋势和市场规律来看,如果你有钱,就应该买一两套房子,可以锁定你在所在城市的社会地位。

    《财富》(中文版)-- 最近我周围好几位在股市里赚了大钱的朋友,都把钱退了出来去买房子。股票牛市之后带动房产牛市已经成为了一种规律,原因可能是股票泡沫多少要带来一些货币贬值和其他资产的泡沫。而且,如果股票由牛转熊,会逼出一大波资金进入房市继续投机。这种高位崩盘之后的资金逼出效应,要比熊市后期阴跌时催人割肉更加强烈,相信股友们深有体会。

    但市场规律的简单重复次数越多,越会让投资者怀疑这个规律是否快结束了?尤其是房地产交易、税收政策今非昔比,房产还有投资价值吗?对此,我的态度一贯很明确:至少在我所在的上海,房价一直不算贵!

    首先,贵不贵的问题,要用历史的眼光进行纵向比较,而且比较的投资人群要基本不变。比如,2005年毕业的中专生在工作十年后没有能力按揭购房,而1995年从复旦、交大毕业的大学生从三十岁开始买得起房,我们不能因此就说十年来的房价变贵了。

    我周围的大多数上海本地中青年人,三十岁左右结婚时,如果男女双方都有正常工作,而且父母多少贴补一点,即便买房时机不是很好,却还是能够在上海按揭买房的。毕竟中外环的很多一室户、二室户也就200万元不到(至于上海女孩的妈当年愿意嫁给只有一室户的男人,而上海女孩自己只愿意嫁给有三室户的男人,这类话题不在我们的讨论范围之内)。

    而我们父母那一代共和国同龄人,靠工资是绝对无法买房的,只有等待单位分房。分的房子房型差、地段差姑且不说,最叫人不爽的是需要在单位里论资排辈、等待领导“叫号”,好多人要等到四五十岁才能分到属于自己的房子。如今,只要手里有钱,就可以去买房子。看钱的脸色,总比看人的脸色好,我相信这是社会的进步,而非退步。

    当然,要承认在两代人中间的一个过渡阶层,比如像笔者这样在九十年代大学毕业的人,买房的难度要比现在小很多,那就涉及后面几个问题:十年前买的房子,和现在是同一个档次的房子吗?十年前三十岁大学生的社会地位,和现在是同等的吗?过去二十年,上海的精英阶层、中坚阶层,又发生了什么变化?

    18年前,当我刚毕业时,从浦西到浦东的陆家嘴上班,只有靠过隧道的公交车,短短的一段距离要花一个小时。三年之后开始有了过江的地铁2号线,单程时间缩短到半小时,但是当时的票价还很贵,乘惯了公交车的人还不太舍得坐。而现在的地铁四通八达,每条线路的尽头那几个站,放二十年之前就是偏远郊区,住在那里的人都不好意思说自己是上海人。但是现在从这些地铁站跑出来看看,周围车水马龙,超市、药房、饭店林立。这些基础设施建设的成本,当然要转嫁到房地产开发商和购房者的身上。

    前面说到上海本地年轻人大多有能力买房,但是很多人肯定会质疑:我爷爷当年住在市中心的“上只角”,怎么到我爸爸这就变成了住中环,而现在我要沦落到住外环?甚至有些人在被动迁之后,只能到江苏昆山之类的地方买房,揣着上海户口簿都不知道到哪里去续户籍。这就涉及了一个更加残酷的现实:不是房价涨的凶,而是一部分上海人的社会阶层在大幅度下降。上海在1995年的人口是1,400万人,到了2014年变成了2,400万人。在严格执行计划生育的这二十年中,这多出来的1,000万人,有相当一部分是外地人口。外地入沪人员固然有低端劳动力,但是更有一大批人的受教育程度和职业竞争力超过了上海本地平均水平。再加上上海这个国际化都市,很多非上海籍的外地人和外国富人会在上海投资性买房、暂住,当然会抢夺市中心的房产资源。不管从法理上还是经济规律上,本地人的住房利益都没有被特别照顾的理由,所以一部分本地人的居住条件并没有随着上海这个城市的发展而变得更好。

    当然,回头说投资。房价也许会继续涨,但是并不意味着房子肯定值得投资。历史上买房子的暴利虽然触目惊心,但是股票炒得好,肯定比买房赚的多。至少有三成的股票,你如果不频繁买卖,在1995年、2005年这种低点买了就放着不动,涨幅肯定会超过房价涨幅。而房子的暴利,有一部分来自于必须按揭放大杠杆买入,买好了就逼你长线投资,犯错误踏空的机会都难找。

    我的结论是:如果你有钱,应该买一两套房子,可以锁定你在所在城市的社会地位;但是如果要让你靠买房变得明显比周围人有钱,这是可遇而不可求的附带价值。而且,未来很可能你的房子按本币价值大幅升值,但是你卖掉之后扣除高额的税费,以及货币贬值的部分,或许发现实际上并没有赚多少。后一种情况,很多国家的投资者遭遇过,不知中国的投资者会不会幸免?(财富中文网)

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