标准普尔在商业房地产界的反叛

    国会因房地产泡沫迁怒于评级机构，评级机构则通过武断的降级计划令金融业愤怒不已。

    作者：Colin Barr

    近来，评级机构由于在信贷泡沫中的过失成为众矢之的，然而，他们现在还是有举足轻重的作用。

    商业房地产投资者们上周发现，标准普尔（Standard & Poor）宣布的消息让满目疮痍的市场上重整旗鼓的商业抵押担保证券(CMBC)陷入困境。

    商业房地产投资者们对标准普尔这一举措的时机感到颇为头痛。标准普尔宣称不久可能会降级最近发行的债券，这一举措会让一个新的联邦计划变得复杂。该联邦计划意图使办公楼、公寓以及购物中心的融资更容易。

    标准普尔改变了对最优先商业房地产担保债务证券未来发展的态度，这一点也让投资者们感到疑惑。标准普尔和其竞争对手穆迪(Moody's)以及惠誉(Fitch)都在国会受到抨击，因为它们没有让投资者们警惕房地产泡沫。一些观察者怀疑这些评级机构是否并不急着将功赎罪。

    纽约资产管理和资本市场机构NewOak Capital公司董事史蒂夫•杰尼根(Steve Jernigan)说：“这些评级机构在过去18个月里都因为过于仁慈而受到谴责，现在却有些矫枉过正。”

    标准普尔称政治没有影响评级行为。

    发言人爱德•斯威尼(Ed Sweeney)在邮件中表示：“我们只根据对发行商的商誉以及证券的最佳分析判断进行评级，不受其它因素的影响。”他说，标准普尔上周的评论反映出该机构对于目前商业抵押担保证券市场谨慎的评审和分析，也体现出该机构希望这一市场能够继续运转下去的期待。

    阵亡将士纪念日之后的大屠杀

    异动出现在上周二。标准普尔称正在考虑改变对商业抵押担保证券的评级方法。这家总部设在纽约的麦格劳-希尔(McGraw-Hill)旗下机构警告说，这些改变可能会导致许多新近的优质证券降级，包括90%的2007年发行的最优先证券。2007年是抵押证券发行的顶峰之年。

    行业参与者不得不在6月9号之前向评级机构做出反馈，这种所谓的评论反馈是政府在支持商业房地产市场方面经过了一个大的转折点之后一周内做出的。

    5月19日，美联储将为资产担保进行融资的计划扩展到所谓的遗产商业抵押担保证券领域--今年之前发行的AAA级的商业抵押证券。

    之后，美联储于3月份决定扩展政府制定的定期资产支持证券贷款工具(TALF),适用于新发行的AAA级的商业抵押担保证券。美联储的举措在行业里引起了热烈的反应，其之前的行为让信贷市场可以重整旗鼓。

    但是，自从标准普尔上周表示要求参与机构做出反馈以来，市场就再次冻结了，投资者们都在静观其变，看看标准普尔是否会真的像计划一样做出改变，看看美联储又会如何进一步运作。

    杰尼根称，标准普尔将大批近年发行的高级别的商业抵押担保证券降级可能会使定期资产支持证券贷款工具计划效果不明显，因为这一举措极大地减少了有资格获得该计划融资的交易数目。

    上周三，花旗集团分析师达雷尔•惠勒(Darrell Wheeler)表示，虽然市场之后挽回了大约一半左右的损失，标准普尔也不应该要求市场上未偿付的商业抵押担保证券的价值减少750亿美元。

    定期资产支持证券贷款工具可以为困难重重的市场提供一些急需的支持。宾夕法尼亚州霍舍姆的小型评级机构Realpoint上个月表示，与去年相比，至少延迟30天偿还商业抵押担保证券的借贷者的数量增加了四倍。该公司预计无法偿还商业抵押担保证券的比例将从近期的2.1%于年底上升到4%到5%.

    太过专横

    标准普尔这一举措的时机不是唯一让人困惑的因素，它为最优先的商业抵押担保证券降级打下基础的依据也同样让人感到困惑。这些债券只有出现75%的担保抵押违约时才应面对大量的损失。

    怀疑论者认为，标准普尔没能解释为什么在没有任何证据证明违约风险会升高的情况下就将最安全的商业抵押担保证券降级。

    房地产圆桌游说团体的高级副总裁其浦•罗杰斯(Chip Rodgers)认为：“根据公司之前的观点，这一出人意料的举措在许多市场参与者们看来是非常主观和过于专横的。”

    此外，标准普尔似乎在两个月之前还对高级商业抵押担保证券的命运持乐观态度。

    在4月6日的报告中，标准普尔表示大范围的最优先证券的降级是不可能的。这些证券就是所谓的“超级好的证券”，因为它们高于所有其它的证券，其持有者受到保护，在一定程度上不会遭受损失。

    分析师们困惑不解，无法解释这个变化。

    惠勒上周写道：“标准普尔最近的提议将会在没有任何证据证明需要额外的信贷支持的前提下惩罚各种AAA级证券的定价。标准普尔需要在数量上证明为什么一个AAA级的商业抵押担保证券无法经受得住更糟的经济情况，这一点是很重要的。”

    标准普尔表示，那些将4、5月份的声明做比较的投资者是错误的。斯威尼说：“4月份的分析从来就不是评级标准，只是用于测试一下我们的评级在不同的经济环境中、根据我们现存的标准来衡量的适应性。”

    他补充道：“上周报告中新的标准是用来制定AAA信用增强等级的，这些等级在我们看来是足以让那个等级的份额经受得住经济的极度衰退，而不会遭遇违约。”

    批评家们呼吁更多的竞争

    对标准普尔的建议进行评价的最后期限临近，投资者们不知道美联储将会如果修改TALF。美联储没有回应置评要求，但是观察者们说美联储可能会略微调整一下TALF的指导原则，增加最初被评为AAA级机构的贷款资格，而不考虑这些机构现在的级别。

    另一个问题存在于政治领域。评级机构在这一领域遭受着方方面面的抨击。罗德岛州民主党人、参议员杰克•瑞德(Jack Reed)上个月提出了一项议案，将允许投资者们在评级机构“故意或冒失”地没有公布重要信息的情况下对这些机构进行起诉。众议院于上个月召开了一次听证会，要修改对信用评级公司的管理。

    康涅狄格州总检察长理查德•布鲁门萨尔(Richard Blumenthal)去年就对市政公债的评级进行了反垄断起诉，他一直以来就极为反对大型评级机构。今年春天，布鲁门萨尔要求财政部长蒂莫西•盖特纳(Tim Geithner)和美联储主席本•伯南克(Ben Bernanke)让TALF计划不再那么依赖大型评级机构的参与。

    上个月，美联储就是这样做的，将Realpoint和总部位于多伦多的评级机构DBRS列入了能为TALF计划中使用的证券进行评级的机构名单。

    即便如此，大型评级机构的批评者们也不会放松警惕。

    Realpoint公司CEO罗伯特•杜布里阿斯(Robert Dobilas)表示：“美联储需要重新审视一下对于标准普尔、穆迪、惠誉的重视程度，我认为任何人都不能依靠这些机构。”