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火柴人約沃斯评《杭州试水“房东直售”第六天,上新726套二手房》
火柴人約沃斯
知己者明

之前已经讨论过这个话题,现在我再把发表的文章完善,这个大多只有中介联系卖家的结果,应该是合符逻辑的情况。

推到中介这座大山”、“天下苦中介久矣”、“房产中介要凉了”、“终结二手房交易佣金暴利时代”……这是8月18日“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”后很多媒体的标题观点,话题也迅速冲上热搜,网上评论对中介也是骂声一片,大多表示以后终于不用靠中介来买二手房,可以省下一笔可观的中介费,政府办了一件大好事。受此消息影响,“中介第一股”,贝壳找房8月19日,美股股价跌幅达14.86%。受国家政策打压,贝壳在7月26日股价就已经下跌27.69%,两个交易日就合计下跌40%。


我本人没有在二手房领域从业,但最近几个月刚好在卖一套房,对现有中介服务有一定体会。针对舆论焦点,涉及到两个问题:一方面是否需要中介;其次,若需要中介,中介收费是否合理。

先说第一个问题。我最近卖这套二手房从挂牌到最近银行办理放款手续,前前后后几个月时间,买家是对新婚夫妇,第一次买房的小白,需要办理贷款。中间经历了很多次看房、与多个买家议价、签署定金协议、买卖协议、办理贷款、公证等环节,后续还要办理过户、交房,对我这种一般人可以说流程既复杂又严谨。我在多次请假情况下,几个月时间还算顺利,期间各个流程如果不是依靠对手续熟悉的房产中介推动,买卖双方几乎难以按计划推进交易。

因为中介是买卖双方、各家银行、房产交易管理机构、甚至各小区物业管理机构等等的桥梁,不仅仅要懂流程,会沟通,还要想办法撮合双方的分歧,在国内还有一些必要的关系需要经常维护。我既没有那些流程知识,也不可能和5、6个买家随时沟通,更不可能像无头苍蝇一样去跑各种流程,忍受各种办理流程的脸色,并且承担交易无法最终达成甚至惹上纠纷的风险。

以我的案例来说,中介是有存在意义的,不仅仅是中国,在市场已经高度发达的国家和地区,房产中介也还是二手房领域对必要参与者。

第二个问题是,中介收费是否合理。

我通过查阅网上资料了解到美国房屋中介费是6%,英国为3%,日本为5%,台湾为5%,东南亚地区4%(这里的数据是中位数,因为每个地区因为房屋类型、面积、总价不同,费用往往是一个区间),而我国二手房交易中介佣金大多在2%-3%。

以深圳为例,根据当地知名房屋经纪机构乐有家发布的《2020 年深圳楼市报告》,我简单做了个测算:
深圳注册经纪人将近6 .5万人,过去三年平均每年交易约8万套,每套均价568万,如果经纪人参与比例为85%,佣金比例3%,则算下来每个经纪人计提的佣金有约18万。除去公司日常运用部分,如果个人能分70%,平均每人收入12.6万。深圳2020年城镇非私营单位就业人员年平均工资为137310元,中介行业的平均收入属于正常范畴。

房产经纪人无论寒暑,都要穿正装到处找房源、和形形色色的人打交道,忍受各种抱怨与愤怒,加上考核严格,当月的成交数、带看次数、新房源拓展情况都要排名,压力不小。只有勤奋又聪明,口碑好的人才可以真正获得高收入。

综上所述,我认为现在中介费比例相对合理,中介的平均收入并非属于暴利水平。

客观来说,近年来行业由于发展速度太快,人员入门门槛不高,人员流动太大,哄抬房价等原因,导致市场上屡有报道黑中介坑人的事件,房产中介的市场形象确实不好。但现阶段,在政府和主流中介机构的共同努力下,基于本次我卖房的经历,平心而论已经非常规范了,如果没有中介参与,先不说时间需要多久,我完全不认为靠我可以顺利的把房子卖出去。除非我国禁止二手房交易,相信未来中介这个行业也不会消失。

至于整个行业后续如何规范,怎样引导其更有助于二手房交易的促进,帮助买卖双方达成交易,承担必要责任,收取市场化的费用,还需要建立包括二手房中介信用体系等措施,逐步提高行业准入门槛,引入更多市场化竞争等等举措,仅仅推出一个交易平台不能推倒高房价的大山,想省中介费还可能会导致律师费的支出。 #杭州试水“房东直售”第六天,上新726套二手房#

572021-08-25 17:08 · 著作权归作者所有,未经授权禁止转载
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